关于合理房价

到底什么才是合理房价呢？首先我们来看看下面这张图片。

从这张图片我们可以看出，我们的平均房价在2008年的时候全国是3870元/平方米，到了2015年，我国平均房价涨到了6581元/平方米。短短七年时间，平均房价的涨幅涨的最高的时候是全国平均一年7%，个别地区有可能涨到10%。2015年第一季度，我们的平均房价是跌倒了-0.1。

房价为什么会跌，是和我们国家房价的景气指数直接挂钩的。

2009年金融危机的时候达到了最低点，那时候我们是不景气的，不景气的指数达到了100以下，就进入了注定的不景气，达到100以上就是景气的。当时达到了94.74进入了低谷，则开始刺激，刺激到105进入到景气之后，开始进行调控，太高了开始往下调。到2015年的5月，中国房地产景气指数为92.43，比金融风暴的2009年还要低。

这说明了房价的景气指数和房价是有一定关系的，当经济景气时，房价肯定是景气指数的一个指标，它肯定是上涨的，当景气指数不景气的时候，房价同样是会应声而下的。

再来看一下景气指数之下的其他重要组成，那就是出了房价以外的房地产投资。

从2013年开始，到2015年已经有六个季度，房地产投资急剧下滑，如2013年一季度的时候，房地产投资的增幅是20%的增幅，这应该来说还是正常的。一般认为房地产的增幅应该18%以上都是合理的。2013年的时候是20多一点，结果从2013、2014、2015年，连续两年，现在的房地产投资的指数增幅掉到了5.1，也就是从20直线下滑到了5.1，所以目前，房地产景气指数这么低的原因——是因为房地产投资的急剧下降。

由于房地产投资的下降，开发商不买地，形成全国性房地产开发企业购置面积的增速急剧下降。也就是说，地卖不出去，地方财政证政策会出问题。土地出让金收不回来，这就会引起经济和社会各方面的问题。

这下降情况是十分可怕的，从2014年第一个季度的-5.6%到一年以后负增长到达了了-31%，即在这一年当中，土地的购置集聚下降。早造成了房地产全行业的景气指数下滑。

2014年年底到2015年以后，中国政府发现了房地产投资的急剧下降，使我们国家的固定资产投资也急剧下降，引起了整个的GDP的下滑。房地产投资的下滑，带动了固定资产投资的下滑。这种情况下除了很多稳市，稳定房地产市场的政策，比如关于首套房，关于个人住房抵押贷款，关于银行贷款，关于二套房、甚至关于限购，这样一些政策的调整以后，取得了十分不错的成效。

也就是2015年的1-2月跌到了谷底，销售面积和销售额负增长16.3%之后快速地攀升。而到了五月份的时候整个销售面积和销售额都一路攀升回正，基本上回到了正值。未来这个数值有可能持续上升，中国房地产的去化率，待销房的去化率会上升。销售额销售面积回正，房价会微涨。

为什么会重点强调2014年-2015年的发展呢？因为在这种时候我们才承认房地产的发展是有周期的，它和经济都是有周期的这个周期和市场有关，也和政策有关。比如这一轮的市场调整和这一轮的市场复苏，都和出台的政策是有关系的，和前期对房地产的调控非常压紧与放松都是有关系的。

在这些调控当中和房地产最直接相关、立竿见影的政策就是金融政策，或者说是房贷政策。只要央行的利率动，当地产的抵押贷款利率动，房地产的首付动，对二套房的开始放松，马上房地产市场时会复苏的。

说明中国的房地产市场是有需求的。将来随着城镇化的发展，还会有这种刚需——个人第一套房的需求，也可能有改善性的需求，因为我们毕竟还是要进入小康。

在这种情况下，房地产开发企业，本年年资金到位的增速也在逐渐恢复、增加。资金链开始逐步恢复。也就是房子又开始出手，挤压房开始卖出去，那么开发商也开始重新购置新土地。

因此，最近房地产市场必然又会重新稳定回到正常。

由于上图，可以预期，房地产市场低于GDP，低于人均可收入支配的增长也是可以期待的。