开启新旅程
到昨天为止，我9月末-10月初签约的3套包租房全部出房完毕，1套民宿也在昨天上线。
这40天，从收房谈判，采购，装修，出租，租客签约，马不停蹄，中间各种需要处理的细节事情不知道多少，每套房子应该都跑现场跑了几十次。
错开收房期
我的四套房分别是9月30号签约两套，10月8号签约一套，10月22号签一套。
1、9月30号签约两套的逻辑是因为国庆假期，可以集中进行装修。
2、10月8号的这套，原本也是10月1号签约的，我和房东说，我国庆期间要出游7号才回来，无法回来签合同，所以调到了8号。故意错开装修期。
3、10月22号这套是用来做民宿的，所以把最复杂最难搞的留在最后搞。
采买优先级
首先要认识到需要采买物品的优先级，这个优先级是由装修团队的装修上来判断的。
刷墙前需要安装灯，所以灯是排名第一位的。
卧室门，灶台大理石板，柜门，飘窗订制周期在15-25天，需要签约后第一时间下单。
马桶等动硬装的物品，大件物品物流周期长，需要早下订单。
挂画，窗帘有些需要订制，购买周期长，可以提前购买。
电器，沙发，餐桌反而比较到货快，提前到会影响师傅装修，可以晚几天买。
电器中需要安装的，热水器，空调需要提前购买，因为预约安装需要额外花费时间。
价格区分
如果同时收房两套以上，优先租金成本高的先装修，成本高的压在手里会更痛，所以优先装修完成等同于优先放租，这样会减轻成本压力，资金更快回流。
年底出房，调整出房周期
我这3套包租房，从装修到出租，分别花了一个月，一个月零五天，一个月零十天。
有些伙伴会问，为什么这么久？因为我每套房都不是签的标准一年期合同，一年合同我不签，三套分别是1年9个月，1年半，8个月，道理很简单，我虽然喜欢年底收房，但是讨厌年底出房，所以把合同期都调整到了出房旺季。三套房合计溢价刚好3000千，回本周期也是表现相当的优秀。
根据回本周期，适当调整出房价格
我的原则是回本周可以控制在一年半就可以，年底租客少，又不是常规签给租客，只能适当下降租金，首年辛苦点儿，第二年以后就会舒服很多。
中介群是必备
每年的年底是出房淡季，一定是要和中介保持密切联系，有自己的出房群显得至关重要，备用电话及时接，微信信息及时回，也可以适当设置一些红包奖励机制，满足什么出房条件，可以奖励红包等等。
我是喜多见先生
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