作者来自全国首家业主委员会协会（成立于2006年）和全国省会城市首家业主委员会协会（成立于2013年），现将工作中获得的有关业主自治的些微经验和一点认识，以连载形式贡献于读者。缺点错误请不吝指正，以便不断修订。联系请发邮箱jia@hyaij.com。
2016年12月中南大学地方治理研究院发布了《中国城市商品房社区治理报告》。据该报告中的问卷调查显示，有85.4%的业主遭遇过各种物业纠纷。从整体上来讲，随着中国城市商品房小区迅速扩展，业主维权频发，小区治理水平亟待提升。
业主入住园区往往是与物业服务企业摩擦的开始：公共收益账目不清，应该返还业主的资金没有返还；公共设施维修养护不到位，物业服务质量存在问题；业主在园区公共停车场停车与物业公司出现纠纷；电梯等公共设施问题频发；专项维修资金（房屋大修基金）的启动和使用疑点重重；物业费和物业服务情况不公示……对于大多数业主来说，房子是其主要财产，当房龄进入10到15年时，如果这之前维护维保工作偷工减料，那么，房子开始逐渐进入“问题多发期”，业主和物业服务企业之间也进入“矛盾多发期”。
这些层出不穷的矛盾摩擦，主要由物业服务企业侵犯业主合法权益导致。业主们常常单人或多人直接向物业公司投诉协商赔偿、向区县政府房屋管理部门投诉，甚至向当地纪委监察委反映情况或走司法途径寻求解决问题之道。这些方法均着眼于针对侵权损害进行事后赔偿，只是个别地制止侵权违法行为，有的还不一定达到效果。
业主们通常希望：小区绿静美安；公共设施（如电梯等）维保到位；每年的广告费、停车位费、公共用房出租费等返还业主冲抵物业费或补充维修资金；专项维修资金启动、使用、缴存公开透明；物业服务采用酬金制模式，物业费公开透明，除投入园区建设和物业公司合理酬金外，剩余部分返还业主；房屋财产保值增值；业主通过成立业委会、每个单元的业主代表组织进行定期开会议事，监督物业服务企业；形成业主内部良性的矛盾协商机制和友好的人际交往模式。这是一个文明社会的业主在承担相应义务的同时应该享有的权利。
依照物权法、物业管理条例等各种法律文件规定，进行业主自治，是实现上述目标的途径。
所谓业主自治，是物业园区内的全体业主基于建筑物区分所有权，按照法律程序建立自治组织，通过自治规范自主管理园区的公共事务的行为模式。业主自治，需要业主们设立业主大会、成立业主委员会、选举业主代表、设立监事会，制定并依据管理规约和议事规则共同管理小区事务。
如同科技进步、智能手机发展改变了人们的衣食住行一样，法治进步、社会文明程度提升，也会改变人们社会交往、共同事务的管理、社会矛盾的解决方式。业主自治也是一种新的生活方式而已，它既不神秘也不复杂，实现业主自治的过程，就是让业主从“不愿参与”、小区“矛盾激化”，到业主“有序参与”、小区“文明和谐”的过程。
我们在致力于推动这项工作，接下来会通过一系列文章的连载，具体谈一谈，通过哪些方法、步骤实现业主自治，让业主们对它熟悉起来。
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