随着地方政策的调控，全国各地房价呈基本稳定，部分城市略有下降的态势。很多人会说，那我等房价下跌一些在入手，还可以抄底，“楼市的底，永远都是昨天，而不是今天”。
不管楼市处于上行周期还是下行周期，它就是一个多变的小孩，你永远不知道他下一秒的动作。在这个时候我们尽可能让自己手里持有充裕可调配的资金，然后花大量的时间去研究自己的“狩猎目标”，研究城市（发展规划）、研究地段（交通线路）、研究经济方向。而我们今天主要是为大家讨论购房者如何选择一个属于自己的房子，比如市区老破小与郊区的次新，学区与非学区的选择等。
新房&二手
由于这两年地方限价，摇号等政策，使很多城市出现所谓的“剪刀差”，在部分无知的媒体渲染下买到就是赚到，就包括我自己也有这样的想法。
在新房与二手方面的选择：主要是看一个城市的需求其次就是性价比。
每个人的需求是不一样的，在买房的时候一定要清楚自己“需求”，是为了上班？供孩子上学？还是投资等。
新房和二手房应该怎么选？
第一：如果没有新房情节的就建议选择二手，当然很多人也会反对，人嘛总是喜新厌旧；
第二：如果是租房的话，就一定要考虑好自己需求，是想立马入住还是有时间去等，可以优先考虑二手，毕竟新房是期房，需要等2-3年交房，变数太多；
第三：想要在有生活气息的地方待，那必定就是二手。
第四：二手的配套与新房之间的一个税费问题，新房就契税与维修基金，而二手就比较多，契税、个税、增值税等。
总体来说，新的小区无论是在硬件设施配置（如管网、车位、电梯等）、小区环境品质以及物业等方面有天然的优势，这是老小区老房子无法企及的。但从生活便利程度、户型舒适度等方面来说，有不少的差距。对于购房人来说，尤其是自住的购房者，买新房还是老房子，没有绝对的标准，关键看自己的权衡和取舍，比如房屋质量、离家的远近、周边的配套（菜市场、医院、幼儿园、中小学等）、生活便利程度（商场、小店、大型超市等）还有治安等情况，毕竟现实生活中没有十全十美的房子。
投资新房，一般情况下增值的部分是靠城市的发展（经济发展和城市市政建设）。
市区老破小&郊区新房
市区的老破小和郊区的新房其实就是地段和房屋新旧，小区品质之间该优选哪个的问题？
总价一样的情况下，建议在满足基本居住面积需求的情况下，尽可能选择距离市中心更近的。
数据来源：贝壳
以上数据是北京二月各区域均价，其中北京均价为：5.4万/㎡。其中我们通过链家APP查询北京3环里面新房供应极少。
我们可以通过二手房均价来进行参考，比如大兴二手房为4.3万元/㎡，而新开的万和雯丽5.2万元；昌平二手房均价为4.2万元/㎡，而中海均价为5.4万元，朝阳区新开的楼盘基本无剪刀差。二手房和新房的价格主要是由地段、配套、产品来决定的。
对于投资者来说，投资新老房子的关键点就有些变化了，但区位地段、配套、物业、治安等要素仍然需要考虑。投资新房，一般情况下增值的部分是靠城市的发展（经济发展和城市市政建设）。这个应该好理解，随着新盘周边的配套设施、道路建设不断完善，入住的人越来越多，商业越来越繁荣，房价自然水涨船高。当然，国内房价突涨的情况也有，大部分跟金融政策相关。只是想强调，这种情况将来会越来越少，房价翻倍甚至十倍的的暴涨时代基本已经结束，逐渐进入一个相对理性的增长期。在这种情况下，基础条件较好的老房子反而是不错的投资选择，区位好，周边配套齐全，交通方便，小区环境也不算太差。对于刚进入城市的年轻人来说，是租房的好选择。因此作为出租投资来说非常划算。
但我不鼓励年轻人买市中心很小的老房子，方便是方便，但更适合租，而非买。
地铁房&非地铁房
现在有些开发商噱头吹到爆，距离地铁站3、4公里远的也敢自称地铁房。个人认为真正的地方是什么“距离项目不到300米”。步行500米内的距离，是真正毫无瑕疵的地铁房，标准放宽，最多也不能超过1000米，步行不超过10分钟。
但这种房子，往往房价比周边的高出一截。但是地铁真的很方便，未来一二线城市堵车会越来越严重，停车会越来越困难，地铁出行是大势所趋。
所以我认为刚需最优选择是买准地铁房，也就是距离地铁站步行1公里左右的房子。注意，我说的是步行距离，不是直线距离，绿化带、河道、天桥，这些交通阻碍都不能无视。
步行超过2公里，还敢自称地铁房，那北京、上海、深圳满大街全是地铁房了。步行2公里，还是有点距离的，如果有共享单车也还行。
学区&非学区房
现在孩子上学讲究的是一个“就近原则”。作为房地产市场竞争的优势资源，学区房已成为现行教育体制下的一个独特的现象。
随着社会竞争的日益激烈，家长为使孩子不输在教育的起跑线上，不惜花费重金购置一切属于教育质量好的小学学区的房产。另外，一些重点中学附近的房产，也会受到学生家长的青睐，在学校附近购买房产居住，有利于家长管理孩子的生活和学习，孩子也可以提高学习的效率。
文旅地产&普通住宅地产
曾经的十年，依靠城市发展、土地与人口红利，住宅地产经历了最辉煌的十年，所有投资不动产的人群都得到了超出预期的高额收益回报。
当传统的地产走过了十年辉煌时代后，政策的出台也逐步趋紧。房企们也逐步面临转型之路，都在努力寻找转型方向。地产龙头万科，近期就经常以“告别房地产“的噱头刷屏吸睛。但深究下来，不过是万变不离其宗，旨在打造以房产为载体的幸福生活配套体系，有地产开发转向综合地产运营。其中2017文旅项目增速为60%，也是文旅项目增速最快的一年。
又随着近几年我国旅游市场发展迅猛。2015年，我国旅游人数达40亿人次，出境游1.2亿人次，总收入超过4万亿。世界旅游组织预测，到2020年，我国将成为世界第一旅游目的地和第四大客源市场。其次，2017 年全年国内游客达到 50.01 亿人次，比上年增长 12.8%，入境游客 13,948 万人次，增长 0.8%。全年实现旅游总收入 5.40 万亿元，增长 15.1%。由此看出，未来旅游、文化及相关产业是当前经济增长的一个亮点，总量持续快速增长，比重日益上升。
当然，随着消费升级的大趋势，度居旅游、候鸟式养老逐渐成为人们的一种常态化的生活及休闲方式，各地也涌现出不少运营的有声有色的旅游地产项目。而这些项目，凭借着得天独厚的环境气候，各具特色的人文资源以及开发商用心良苦的生活配套打造与生活方式运营，吸引了不少大城市，尤其是限购城市的中产阶级，投资置业的目光。因此，专家预测，文旅地产将开启房地产行业的下一个黄金十年。
楼层的选择
楼层的选择它分为多层或电梯（高层）。
多层得房率较高，物业费低，视野范围不是太好；高层就是有电梯，上下相比方便，视野和私密比较好。
多层：一般情况下在6层，6楼夏天太热，冬天太冷，隔热防水问题多少都会有。除非你预算太少，要住的人太多，看重的是附送的阁楼，否则一般不推荐6楼。1楼也不是太建议入手，视野差，采光差，空气流动差。剩下的2、3、4、5楼，都可以选。过去叫“金三银四”，3、4楼价格差不多，相应的，2、5楼价格差不多。
高层：如果是海景房，那么就建议选择较高的楼层，视野和私密都比较好。
其他的嘛就看着个人的需求来定，比如总高20楼，买9-10楼。
如果家里有老人的话，那么建议选择高层电梯房，不然Hold不住，年轻人倒是无所谓，多层和电梯房读还可以。
对于购房人来说，不管是自住还是投资的购房者，买新房与老房子、地铁房与非地铁房等，都没有绝对的标准，关键看自己的权衡和取舍，毕竟现实生活中没有十全十美的房子。笔者就简单的给大家提供三条最真诚的建议：
PS：
一：投资教育、地铁集中的地方才是穿越地产周期的最好办法。
二：从投资角度看，重要程度是地段>小区>房子；从自住角度看，重要程度是房子=地段>小区。
三：越来越多集合文化、度假、休闲、养老等多元业态的综合性旅居地产项目成为刚需，投资价值也迅速放大。未来十年，旅居度假需求将会被更多人青睐，迎来井喷时代。
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