最近苏州是真的很火，因为我们可以看到任泽平都刚刚在苏州园区买了一套房。作为一个中国讲宏观经济，恒大的首席分析师，三千万年薪的顶级大佬，都去苏州买房了。我相信他一定是把短期的金融，中期的土地，长期的人口，都分析透了才买的。
当然，我们有很多的学员对苏州也很感兴趣，而且对苏州游学的呼声也很高，所以，10月中下旬我们将会在苏州来一场游学，和大家再一次线下的面对面。
不得不说，当前苏州的购房环境真的是空前的利好，今天我先在这里给大家分享一些咱们外地学员可以在苏州买房的攻略：包括苏州的基本面，城市轮动行情、苏州六大城区介绍，各板块分析，手头不同的预算能买苏州的哪里，以及苏州最新的各项政策。
一、咱们先来讲讲苏州的基本面
苏州，位于江苏省东南部，长江三角洲中部，东临上海，南接嘉兴，西抱太湖，北依长江。特产有碧螺春茶叶、长江刀鱼、太湖银鱼、阳澄湖大闸蟹等。苏州园林被列为世界文化遗产，在中国大运河中苏州段入选世界遗产名录，苏州有近2500年历史，有“人间天堂”的美誉。
苏州有潜力：
1、长三角第二大中心城市：长三角地区，高教科技实力雄厚，高校、名校很多，苏州是长江三角洲城市群重要的中心城市之一，是国家高新技术产业基地、G60科创走廊中心城市、江苏长江经济带的重要组成部分。苏州因为背靠上海，所以受益上海的溢出效应也特别明显，与上海紧密协作、错位发展，可以说是中国四大副城之首。
人口净流入228万：七普数据，苏州人口1274万，10年间净流入人口达到228万，位居全省第一。
苏州有实力：
1、世界工业看中国，中国工业看苏州！
全球工业第一：2021年，苏州工业总产值突破4万亿元，超过上海、深圳，也已超越芝加哥、伦敦等一众老牌世界工业城市，具体是什么概念呢？相当于北京2倍、广州2倍、西安工业的6倍以上，苏州是全球工业第一。
2、苏州高新企业超万家
苏州2021年净增高新技术企业1393家，累计达11165家，数量在地级市遥遥领先，比第二名东莞多了3778家，在全国所有城市中仅次于四大一线城市，位居第五，只比第四名的广州少270家。
苏州一直被外界誉为“最牛地级市”。去年苏州新增科创板上市公司18家，累计38 家，居全国第三；北交所上市企业4家，居全国第二。
3、全国第三大出口城市：苏州2021年完成进出口3800亿美元，增长18%，是全国第三大出口城市。
4、民营500强全国第一：苏州上榜制造也民营企业500强企业数，在全国位居第一。丝绸产量全国第一，占全国产量的一半。
5、苏州人均汽车保有量全国第一，平均每2.42人就拥有一辆汽车。
6、GDP方面：作为最强地级市，经济实力是苏州的王牌，2021年苏州有2.2万亿GDP，增速8.7%，总量是江苏第一，在全国所有城市中位列第六，仅次于一线北上广深。
苏州更宜居：
1、英国智库发布的“全球宜居城市指数”报告，苏州超越北上广，成为中国内地最宜居城市。而且这也是苏州连续4年，蝉联全球宜居城市榜内地第一。
2、苏州人均期望寿命达到83，超越上海，成为全国第一。
总结：有潜力、有实力、又宜居，在苏州配置优质资产就相当于是长三角核心城市的核心资产，它是完全可以穿越周期的。
好了，接下来，咱们再来看一下苏州的行情轮动——
二、城市行情轮动
苏州楼市的上一轮高潮，还要追溯到2019年上半年，那时园区二手房（尤其是优质学区房）一路领涨，全市行情一片大好，其他区域也呈现供需两旺，热度斐然。那时房东跳价，一天一个价格，开发商挑客户，是十分常见的事。那时候，苏州工业园区的房价甚至直逼上海，
有个段子说：
“谁能想到，在苏州园区上班的金融民工小王，因为房价太贵，只好每天往返通勤两小时，把房子买在了上海”。
真实的情况也的确是这样，因为那个时候上海的虹桥才5万左右，而那时候园区最贵的房子已经卖了10万了。
所以2019年5月，园区先出台9年一学位政策；再者苏州出台史上最严格的7·24调控新政，限购升级+限贷限售限价，彻底将楼市的火给浇灭了。
接近三年时间苏州楼市横盘，无论是下跌还是上涨，都在小幅度的范围内，基本上没什么太大的变化，就是中产类型的房子没有什么太大变化。
现在上海虹桥的房子从5万多直接涨到10万了，从周期的角度来讲的话，实际上苏州远远好于上海，而从能级来讲的话，实际上苏州园区也是大于上海的很多地方。
按照正常的周期来看，苏州已经度过了漫长的“蛰伏期”，接近三年时间房价都没怎么涨，而现在，时间点到了。
为什么这么说？
我们先来看看，过去这三年：
苏州好邻居上海，涨了两轮，2020年红到发紫；被压制后，2022年开局热火朝天，现在已经进入颓势，本轮行情已经进入阶段性高点。
深圳炒房全国皆知，房价一升再升；指导价出台后，现在平稳，目前是横盘的第二年。
GDP总量不如苏州的杭州和南京，也悄悄地在涨价，现在杭州挂牌均价是4万上下。
苏州平均单价，只有2万出头。但二手房价格差异比较大，远郊或老破小100多万就能淘到；就算像园区这样的核心区有单价达到13万的房子，园区的能级大于上海的很多地方，例如五大新城。
按照城市的轮动周期，苏州正在酝酿新一轮的行情，马上要进入调整的第四个年头！作为最强地级市的苏州，配上已经快3年的横盘期，对比三四线城市核心区域，谁更香一目了然。而跟一线和其他二线城市相比，苏州的价格实在是太美丽。
苏州见顶晚，调整时间长，历经三年都没怎么涨，所以苏州正在酝酿新一轮的上涨行情。
三、各区介绍：了解一下苏州六大城区。
园区，宇宙中心
园区：住宅成交均价3.2万/平，湖东成交均价3.8万/平，房价天花板12万+/平
园区是宇宙中心应该是不用多说的共识了。妥妥的苏州房价天花板。
而在园区，配套最成熟且最繁华的，环金鸡湖当之无愧，尤其是湖西湖东，双湖几个板块，属于宇宙中心的中心。苏州知名地标东方之门、苏州中心、IFS……全都在这边。
苏州工业园区“5G+工业互联网”产业链，各环节相关企业近600家。目前，园区拥有国家工业互联网双跨平台3家，国家标识解析二级节点两家；企业累计获评江苏省工业互联网重点平台6家，全市占比21%；62家企业入选江苏省工业互联网资源池，占全市40%。目前，园区已有46家企业进行了5G内网改造，探索建设“5G+工业互联网”典型场景32个，实施数字化改造项目超过600个。园区已有近200家企业获得工业互联网标杆工厂、智能工厂、智能车间等评估认定，省级星级上云企业超过450家。
新区，科创担当
高新区：住宅成交均价2.8万/平，狮山成交均价3.7万/平，房价天花板7万+/平
狮山，唯一能和宇宙中心相提并论的板块。主要借学区的东风+狮山天街加持，升值保值性相当好。
四大新城之一的科技城就属于高新区，现在又多了一个太湖科学城辅助，以学区和高科技产业表现亮眼，定位国家级科技示范城。
高新区科创担当的称号多半也是因为科技城的存在，科技城生态环境也好。
姑苏区，文化传承
姑苏区：住宅成交均价3.5万/平，护城河内4.2万/平
姑苏区，古城景区、老牌名校、千年文化底蕴最丰富，说真的，论买菜方便程度和老字号馆子，谁也没姑苏区牛，就是路太窄交通太堵了。
四大新城之一平江新城属于姑苏区，古城区限高也一定程度上限制了产业发展，平江新城担负着姑苏区经济发展的重任。
相城区，交通担当
相城区：住宅均价2.5万/平，高铁新城均价2.8万/平。
四大新城之一高铁新城从名字就能听出来，交通很厉害。高铁新城是相城区发展的中心片区，NO.1。定位相城主中心，还与上海虹桥联动，将扩建苏州高铁北站，成为苏州北站国家级高铁枢纽。
高铁新城已有超千家数字经济企业，其中，独角兽企业10家，国家级高新技术企业65家，长三角智能网联汽车研创园等14个入选相城区“一区十业百园千企”总体规划。
吴中区，旅游资源丰富
吴中区整体住宅均价也是2.5万/平，不过吴中太湖新城目前的新房房价已经突破3字头。
吴中区整体呈东西走向的区位决定了它和苏州各大区之间的亲密联系，尤其是和园区，区域内尹山湖、甪直都是热门园区外溢板块。有一说一，吴中区的旅游资源很丰富，太湖度假区、东山西山，还有苏州人喜欢去的香雪海都在吴中。
吴江区，土豪大本营
吴江的住宅均价在1.8万/平，而吴江太湖新城住宅均价在2.3万/平，发展势头很强劲，目前城市界面已经有小园区之感。
吴江区厂企产业发达，尤其还有恒力和盛虹这样的世界500强。
《财富》世界500强排行榜发布，苏州共有三家企业入围，其中吴江就占两家。
其中恒力集团在世界500强榜单中名列107位，盛虹控股集团名列455位。而吴江扛把子恒力集团从2017年开始就登榜世界500强，已经连续四年上榜，土豪集中营也由此而来。
四、板块介绍：苏州当前在整个长三角来看，仍然是非常友好、亲民的。
目前2022年苏州的房价排序：
150-200：园区刚需小户型
200-300：园区，高新，姑苏，全区域内刚改紧凑次新小三房
300-500：园区东沙湖、青剑湖；姑苏外围的平江新城
500-700：园区湖东，园区月亮湾，高新狮山
700以上：园区湖西、湖东，月亮湾湖区，姑苏别墅
接下来，我们就按照价格区间来介绍
200万以内怎么选？
有人说：200w是一道坎儿...
买房人想：“要有地铁”、“学校要好”、“距离上班地方要近”、“规划要好”、“商场不能太远”，还要有“增值空间”，是不可能的。
那么，200w的预算在苏州能不能满足？
能，园区买套刚需小户型就可以。
200-300万左右，入门改善怎么选？
200-300万左右的刚改，是苏州改善的门槛价。预算300万在苏州买房，是要有一定取舍的。园区、高新、姑苏全区域内刚改次紧凑次新小三房是一个可选答案。
因为这三个版块始终是核心级的存在，资源倾斜明显，地段和潜力摆在那里的，同时也满足了地缘情结。只是居住上要舍弃一点点舒服，选择紧凑型的小三房。
300-500万左右改善？
300-500万可以看看园区东沙湖，青剑湖；姑苏外围的平江新城
1、园区的东沙湖
东沙湖CLD的明天，即是湖东的今天，这是看得见的大势！
东沙湖CLD东沙湖板块在高端产业导入和交通配套上，正在强势成为苏州当红的热点区域——一众省市重点项目顺利落地建设，交通配套的大补血大完善，大量高精尖背景的新中产涌入，东沙湖CLD迅速崛起。
现在钟南街以东的奥体板块已经一同划入东沙湖街道行政区，以园区标准投入产、商、学、住、景，等鼎级配套，打造东沙湖CLD（中央生活区）。
2、园区青剑湖板块，整体定位为改善，湖景资源稀缺，板块宜居属性较强。这里拥有不可复制的湖景资源、中环北线、星湖街等城市快速路畅达全城，是非常宜居的，据板块控规，青剑湖未来将无新地块上市，也就是说未来园区青剑湖板块将无新房供应，青剑湖楼市即将进入二手房主导市场。
3、姑苏外围的平江新城：
平江新城位于姑苏区，古城风情浓郁，优势在于配套醇熟，教育资源都是苏州老牌好学校，也有地铁贯通，如果迷恋姑苏的人文风情、特色景点、美食，又买不起古城区，可以重点考虑这里~
300-500万在苏州买房，是最纠结的，因为进可攻退可守，可以往核心小户型方向去，也可以买发展潜力大的板块大户型。所以要好好权衡利弊，分清自己最看重的因素到底是什么~
园区湖东，园区月亮湾，高新狮山是苏州头部板块，绝版地段，苏州绝对的顶流板块。对于板块不多赘述，真正的寸土寸金。如果要找对标，可以理解为上海陆家嘴，属于是苏州有钱人的地方。
改善时代，小换大，旧换新。改善品质次新房（拼品牌、品质、物业、档次）会证明，谁才是爸爸。在能力范围内，一定要买最贵的、最好的。买房前期可能肉疼一点，后期一旦「开车」，其他小区连车尾灯都看不到~
这里说说高新狮山：
狮山板块，是高新区的核心板块，无论是商业配套、教育配套、交通配套、医疗资源以及房价，都是站在第一梯队的。
商业方面，有龙湖时代天街、金鹰、美罗百货、绿宝广场、泉屋百货...这里汇聚了高端密集的商圈，日航酒店、香格里拉酒店等高端星级酒店。交通方面，轨道交通1号、3号、5号线、有轨电车1号线、中环高架等组成的立体式现代化交通体系，畅达全苏州，轻松实现半小时苏沪同城，2小时通达长三角“经济圈”。教育方面，区域内聚集着新区狮山中心幼儿园、新区实验中学、狮山实验小学、新区实验小学、高新区第一初级中学、苏州外国语学校等知名学校，很多家长都是慕名而来。医疗方面，有明基医院、苏州高新区人民医院等医院，医疗资源丰富。
700万+豪宅有钱人的选择
700以上：园区湖西、湖东，月亮湾湖区，姑苏别墅
总价700万以上，在环金鸡湖区域买二手房，都是个顶个的豪宅，入手一套稳赚不赔。在苏州政策打开的“空前利好”下，有钱人只想上豪宅，可苏州的豪宅还不够大批富人塞牙缝。
这里我们再来说说园区
苏州工业园区2021年实现地区生产总值3330.3亿元，增长10%，共新增外资项目350个，实际利用外资（报统数）19.73亿美元；进出口总额1102亿美元，增长约16%，再创历史新高，离岸贸易累计结算额增长185%。同时，规上工业总产值实现6345.5亿元，增速高达17.5%。基于苏州全市2021工业总产值突破4万亿元的背景下，苏州工业园区占比超过15%。
今年，商务部公布的国家级经济技术开发区综合发展水平考核评价结果，苏州工业园区再次蝉联综合排名第一，实现“六连冠”。
“对外贸易”“利用外资”两项单项指标分别列第1、第3名。
苏州工业园区集聚科技创新型企业9000多家，国家高新技术企业超2000家。
2022年苏州工业园区软实力价值1847.60亿元，较上年增225.97亿元，增幅13.93%；位列169个国家高新区，软实力排名第五。
近三年，园区新增科技项目超3000个，年均增速超23%；三大产业项目超2500个，占比80%。截至目前，园区共有上市企业62家，其中科创板17家。聚集各类生物医药企业2018家，产业产值达1177亿元。苏州工业园区生物医药产业在综合竞争力以及产业竞争力、人才竞争力、技术竞争力等细分领域中，在全国200多个园区中均排名第一。
“2021中国生物医药园区竞争力排行榜”：
在综合竞争力排名中，苏州工业园区与成都高新区、中关村国家自主创新示范区和上海张江高新技术产业开发区位列第一方阵。
在五个单项竞争力排名中，苏州工业园区有3三项位列第一，分别是产业竞争力持续第一、人才竞争力持续第一、技术竞争力位列第一。
五、苏州2022年最新购房政策汇总！限售、限购、落户、学位、房贷利率……
苏州楼市最近购房政策变来变去，新政刚出，又成了2日游，搞得大家一脸懵，今天我整理了一份截至目前，苏州最新购房政策。
01苏州限购政策
1、购房条件非本市户籍居民家庭，在苏州姑苏区、相城区、工业园区、高新区、吴中区范围内申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳6个月个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明（2022年5月11日起实施）
2、限购套数本市户籍：居民家庭最多可购买3套房外地户籍：居民家庭最多可购买1套房
3、限购区域：姑苏区、相城区、工业园区、高新区、吴江、吴中区、
02苏州限售政策
1、新房取得不动产证起2年内不得转让。
2、二手房自2022年5月9日起，全域不限售。
03苏州限贷政策
1、首套住房最低首付款比例不低于30%。
2、二套住房有房无贷或是有贷无房：最低首付款比例30%；
（对于有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭；有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭）
有房有贷：最低首付款比例60%；
（居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房）
3、第三套住房对于拥有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。
注：非苏州户籍，如果在外地有房苏州无房，且贷款还清，征信无记录，在苏州买房可以按首套计算，享3成首付
04苏州落户政策
从以上来看，苏州购房和落户政策，几乎是没有门槛，我来给大家对比总结一下：
上海：外地人5年社保，单身不能买，已婚限购一套；落户要5年，除非超高学历。
杭州：非常复杂，非杭州户籍社保满4年，限购1套；人才落户要求全日制本科及以上。
南京：外地人2年社保；人才落户，本科直接落，大专6个月。
苏州，外地人2年社保，限购一套。
但苏州的人才落户非常方便！本科直接落户无门槛，大专等6个月就可以！
05苏州最新房贷利率
苏州最新房贷利率，首套房首次贷款，最低房贷利率为4.1%；二套已还清同首套，二套未还清的大部分银行利率为4.9%。目前苏州大部分银行房贷资金充裕，放款时间较快，正常情况下1周左右，资料齐全最快仅需2-3个工作日即可放款！
眼下，苏州购房环境史无前例放松，放开落户→限购限售松绑→降利率→降首付，一套“完整的组合拳”砸下来，购房门槛降低、购房成本减少，没有首付压力的买房人，可以进场了。
苏州学位政策目前执行的是
园区“九年一学位”，
姑苏、吴中、相城、吴江、新区是“5年一学位”。
2019年5月16日起，在园区新购并取得《不动产权证书》的商品住房和二手住房，用于申请入学的，对服务对象提供的合法固定住所予以登记，登记的合法固定住所9年内认定一名地段。
小学、初中不分段，同一家庭多名子女不受限制。
上有天堂，下有苏杭，江南是整个中国最富的地方，苏州是值得长持的城市，现在的苏州楼市，“会买房”才是这段时间的最关键点，买对房将是重中之重。
网友评论