2020年8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开了房地产座谈会，会上有万科、恒大、碧桂园、融创等12家房地产企业，在这一次会上宣布了对重点房地产企业资金监管及融资行为的管理规则。
监管部门要求在未来3年的时间，重点房企要完成降低负债的目标，其中重点重申了“三条红线”即：剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%以及现金短债比不得小于1倍。按照这“三条红线”，监管部门将试点房企分为四档管理，每降低一档，此后的有息负债规模增速上限将增加5%。
恒大的“三条红线”
如果按照这个基准，这12家房企中有11家在上半年负债率超过了70%，恒大“三条红线”均被踩中，截止到2020年6月份，恒大总负债额高达1.98万亿，客户预付款为1486亿元。按照政策“剔除预收款后的资产负债率”超过了79.8%已经超标。
从恒大上半年年报可以看到，其有息负债总额为8355亿元，净资产仅为3164亿元，第二条红线当中“净负债率”已经超过199%，严重超过了100%的红线。
最后一条红线“现金短债比”上，恒大短期债务3957亿元，而现金只有2046亿元，也就是说“现金短债比”仅为0.52。
毫无疑问，恒大成为12家重点房企当中，最危险的一家。一向激进的融创，在负债总额上为8625，其中客户预付款为2434亿元，如果剔除这部分资金，以目前融创9964亿元总资产来看，其“剔除预收款后的资产负债率”为62%，没有到70%。“好学生”万科该项数据只有49%，而且万科净负债率仅为27%，现金短债比高达1.95倍，也就是说万科账户上躺着大量的现金。
万科在2018年就喊出了“活下去”，不但拿地上不积极，在去库存方面，走在行业的前面。在客户预付款方面更是高达6150亿元，相当于2019年的167%，无疑这些地产企业里现金流最为充沛的一家。
恒大的困境
过去房产企业一直依靠规模取胜，你拿的地越多，企业规模越大，越能够融到更多的钱。而规模越大设计院可以不要钱先给你设计，施工单位也可以不要钱先给你盖房子，银行会上门给你贷款。因此就形成了这样一个齿轮效应，企业越大，融资渠道越畅通，融资模式也越多样，债券、股票等花样百出。而那些资金紧张的中小房地产企业也纷纷找上门，寻求合作，这也是很多房地产企业发展之道。
房地产供给严重不足的情况已经成为历史，现在是供过于求，在这种大环境下，房价自然有升有降。如果房价下降，那么也就意味着销售难度增加，促销成本加大，过去拿了地就能挣钱的时代已经过去，规模大不再意味着能挣钱，活得健康才能活得更久。
而“三条红线”更像一道紧箍咒，即使你规模再大，如果负债高一样会被监管部门严管。如今的房地产，盖什么类型的房子，容积率多少，房子的用途以及配建等一切都是按照规划执行。至于房子什么时候卖，卖什么价格等，都不是房企所能决定的，其实现在的房地产企业话语权越来越小，更像是一个轻资产的“包工头”。
恒大突围
在如今房地产已经处于薄利的时期，恒大在全国大范围“七折”促销，很明显是为了降低自己的负债率，快速回笼资金。这一次全国范围打折，也让恒大9月至10月9日，38天的时间，实现1416亿元的销售额，已经完成全年销售额的91%。
同时恒大还与苏宁、正威国际、广田控股、安信信托等签订了 863 亿债转股。这些债主和恒大拴在一根绳上的蚂蚱，分享的是上行的利益，分担的是下行的风险。而债权人不一样，他跟你不一定是同心同德的，他有时候可能会加重下行的风险。
当然好处当然非常大，那就是不用还债了，降低了自身的负债率，坏处就是稀释了自己的股权，牺牲的可能是未来的利益。未来恒大还有3年的时间，将自己的负债率降低到“三条红线”范围内，从目前恒大一系列动作来看，办法总比困难多。
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