“一城一策”维稳、城市发展分.化，上榜2019房地产五大趋势
趋势一：棚改任务整体下调，大概率会因城施策平衡棚改货币化政策
趋势二：“一城一策”楼市维稳，避免“高温”与“暴跌”行情
趋势三：房地产长效机制持续推进，房产税短期仍难落地
趋势四：土地市场持续分化，三四线市场或将降温
趋势五：保障房集中交付，房屋质量将成为民生关注问题
在“一城一策”、长效机制等政策落实、执行下，房地产市场也必将迎来新的气象。2019年，是新中国成立70周年，也是房改20周年之后又一新的纪年，这一年房地产市场会迎来怎样的改变，我们拭目以待。
19年初，各微信自媒体推出了不少标杆企业的好户型，有的也是被自媒体编辑称赞为见过的最好的户型，不少作品确实非常优秀，让人耳目一新，甚至不知道从何下手优化。之前优化一个户型往往小菜一碟，一个小时左右即可完成；后面这些户型好多都是花了半天到一天，反复推敲比较多个方案，才有了一些好的改变。
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这次只能拿着放大镜挑挑毛病，做些优化对比设计分享，仅供专业圈内交流。对标户型选择主要为一些最经典的、带交通核和尺寸的户型，个别有明显问题的就不拿出来优化了，优化就得找最难的。另外越是小面积的户型，其优化效果也会越明显。
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一、户型来源，新一代住宅，已经进进化到一定程度。
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原户型CAD平面图
问题点评：
1、电梯入户不宜设于小面积户型，其赠送具有欺骗性，如把电梯门开在楼梯平台处，则电梯厅本来就是纯套内空间，虽然业主可以使用，但毕竟是公共区域，开发商还得多花钱装修该区域。
2、玄关鞋柜距离入户门较远。
3、客厅、餐厅、多功能房等空间成阶梯形状，空间不够完整，客厅有效进深仅2.9米，尺度过于紧张。
4、公卫窗户对电梯厅有影响，非真正的明卫。
5、次卧室进深仅3.25米，对于此面积来说过小。
6、儿童房尺寸偏小，不能算正常卧室，加上多功能房也非常小，该户型只能算2+2房，一般情况应优先保证3个房间尺度正常，形成3+1。
另外，本户型不含保温的面积为123.5平。
优化平面图1（同样的面宽）
优化之处：
1、取消电梯入户，节约公摊5.8平，既提高得房率，又节约公区装修费用。
2、客餐厅形成完整的方厅，客厅进深增加0.8米，整个厅的面积增加5平米，空间更加大气和具有别墅的感觉。
4、公卫成真正的明卫，考虑到此户型已经两卫，不设成分离式亦可，有利于空间整体和节约建造与装修费用。
5、次卧室进深增加0.45米，能够布置1.8米的床。
6、儿童房进深增加0.35米，面宽增加0.2米,与主卧室亦是可分可合，总体衣柜长度基本一样，主卧室空间更加整体。
优化平面图2（面宽增加1米）
优化之处：
1、取消电梯入户，节约公摊5.1平。
2、设有独立玄关。
3、客餐厅形成完整的宽厅，虽然没有了大阳台，但是赠送了大瓢窗，整体更加豪华。
4、次卧室进深增加0.35米，能够布置1.8米的床。
5、在保证其它卧室尺度比较正常的情况下，变多功能房为卧室；形成3+1宽厅设计。
6、公卫成真正的明卫。
二、户型来源《正气大三房受热捧，这些爆款户型你不要错过！》
原上海89平三房户型
原户型CAD平面图
问题点评：
1、交通核存在较大浪费，极小户型不能有一丁点浪费。
2、客餐厅宽度不够，实际使用只能没有餐厅。
另外，本户型不含保温的面积为92.5。
优化平面图1
优化之处：
1、仅改变交通核，每户面积减少约2.2平。
2、形成比较独立的餐厅、客厅，品质大大提升。
3、形成高效的U形厨房。
优化平面图2
优化之处：
1、仅改变交通核，每户面积减少约2.8平。
2、形成比较独立的餐厅、客厅，客餐厅更加方正，品质大大提升。
3、形成高效的U形厨房。
4、北侧主卫、公卫、书房进深增加50。
三、户型来源《又一个爆款！！100平4房5厅新叠墅，有庭有院、有天有地》
原户型图
原户型图
原户型CAD平面图
（由于该户型一跃负一与二跃三平面非常接近，本次仅探讨二跃三平面）
问题点评：
1、户内走道过长，达5.85米。
2、书房面积过小，对于170平的别墅，应有标准四房。
3、天井不利于保温、防盗、施工，也形成对视，别墅厨房需要良好的视野。
4、卧室形状不规则。
5、主卧未能正常布置。
优化平面图
优化之处：
1、户内走道缩短2.4米。
2、卧室面积正常化。
3、避免天井设计。
4、增加一西厨空间，厨房与客餐厅更加融为一体，厨房避免对视。
5、主卧布置正常化。
6、卧室形状规则化和尺度舒适化。
四、户型来源《龙湖、万科、保利这样做刚改三房，感觉2019年会大卖》
原上海保利78平小三房户型
原户型CAD平面图
原带交通核的户型单元图
问题点评：
1、交通核存在较大浪费，极小户型不能有一丁点浪费。
2、卧室墙不规整，实际为无效空间。
3、卫生间尺寸过小，本来可外移手盆设为分离式。
另外，本户型面积比78平大，不含保温的面积为81.29。
优化平面图1
优化之处：
1、改变楼梯，套内轮廓不变，每户面积减少约2.4平。
2、卧室墙规整化，改变开门位置，提高卧室家具效率，鞋柜进深由400变为600。
3、卫生间外移手盆，设为各洁具尺度正常的分离式。
优化平面图2
优化之处：
1、改变交通核，每户面积减少约2.8平。
2、玄关储藏空间有所增加。
3、卫生间外移手盆，设为各洁具尺度正常的分离式。
4、厨房变为规则的U形布置。
5、南向卧室、客厅、主卧进深全部增加300，两卧室均可布置1.8米床，品质大大提升。
6、卧室墙规整化，改变开门位置，提高卧室家具效率（当然对通风有些不利），且卧室避免电梯干扰。
原户型CAD平面图
原武156平四房
问题点评：
1、四梯四户公摊面积过大，对于120平的改善型户型应优先满足套内舒适。
2、入户需绕餐桌，餐厅不够稳定。
3、户内没有合理的鞋柜位置。
4、户内走道过长。
5、主卫门应开向走道，如右图所示主卧空间更整体，布置可更自由。
优化平面1
优化之处：
1、规则化交通核轮廓，减少一电梯，公摊面积减少5.5平，户型套内多处空间有所加大。
2、户内增加合理的鞋柜位置，可兼设餐厅储藏空间；餐厅窗户宽度增加，整体更加通透。
3、主卧可布置更多的衣柜和书桌，空间利用效率提高。
4、侧面拉起，避免南向面宽浪费。
优化平面图2
优化之处：
1、如当地可设三合一前室，则可用该方案，公摊面积减少8.3平，户型套内多处空间有所加大，南向面宽增加0.9米；体型更加规则，总进深减少2米。
2、餐厅空间比较稳定。
优化平面图3
优化之处：
1、减少一电梯，变为一梯两户，公摊面积减少9.8平，户型套内多处空间有所加大，南向面宽增加1米。
2、餐厅空间比较稳定。
3、变端户为宽厅产品，户内具备豪宅品质。
此方案变化过大，仅供研究探讨。户型相比于原方案入户比较普通，甚至有些憋屈，主要是变端户为宽厅产品，虽然户内具备豪宅品质，但是客餐厅受中间户型遮挡较严重，在长江流域用尚可，到北方地区用会有比较大的抗性。
五、户型来源《支付宝大楼旁边的万科这个楼盘，首开就卖了120套，户型怎么样？》
原CAD平面图
原125平户型
问题点评：
1、交通核品质不高，首层需钻过楼梯下方方可到达电梯厅。
2、入户与厨房流线不合理，需要绕过餐桌方可到达厨房。
3、次卧室刀把形，且因电梯干扰设双墙。
4、主卫洁具布置不合理，不应卫钻石形淋浴间。
优化平面图1
优化之处：
1、入户与厨房流线合理化，避免绕餐桌。
2、儿童房改变开门方向，正常化衣柜长度。
3、卫生间分离式设置，既有利于同时使用，又避免卧室朝餐厅开门。
4、主卫布置避免钻石形淋浴间。
优化平面图2
优化之处：
1、提高交通核品质，首层改变电梯开门方向，避免钻过楼梯下方到电梯厅。
2、入户独立玄关设置，同时避免对着卫生间门。
3、次卧室避免刀把形。
4、避免客餐厅一体，形成独立餐厅，餐厅更加豪华与稳定。
5、主卫布置避免钻石形淋浴间。
6、主卧室增加700进深，形成衣帽间，主次卧室面宽各增加100；餐厅增加餐边柜设置
；儿童房尺寸有所缩小，但使用效率较高；本条优劣可算相互抵消。
原142平户型
原户型CAD平面图
问题点评：
1、交通核品质不高，首层需钻过楼梯下方方可到达电梯厅。
2、书房受电梯干扰，且形状不规则。
3、客厅背景墙开门。
4、此四面宽户型餐厅应又窗户。
5、北面轮廓过于不规则，且又面宽浪费。
优化平面图
优化之处：
1、提高交通核品质，首层改变电梯开门方向，避免钻过楼梯下方到电梯厅。
2、避免房间受电梯干扰。
3、形成明餐厅。
4、此户型亦可变为真正宽厅四房户型。
5、北面轮廓规则化。
原万科146平户型
原户型CAD平面图
问题点评：
1、电梯厅轮廓过于曲折，装修面过多。
2、主卧入室流线过于曲折，需要两次调头，也浪费面积。
3、卧室受电梯干扰。
4、客餐厅总面宽有些紧张。
优化平面图
优化之处：
1、电梯厅轮廓规整化，形成以长方形，品质有所提升；交通核面积减少1.26平。
2、主卧入室流线顺畅化，衣帽间更加整体和高效。
3、卧室避免受电梯干扰，进深增加0.6米。
4、客餐厅总面宽增加0.4米。
5、厨房与餐厅正对，联系更加紧密；外轮廓规整化，减少2米长度，减少外装饰面。
通过以上优化对比分析，我们不得不承认，哪怕是行业标杆的网红作品，也可能存在较大的提升空间。希望通过此文，让更多的同仁注重户型设计。户型没有最好，只有更好，也许有你可能未曾想到的优化。
居与住交流探讨分析
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