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问题1.
租金减免
疫情期间租客要求减免租金是否有法律依据？
苏州最早出台《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的十条政策意见》，规定承租国有企业房产可以享受一个月房租减免、两个月房租减半的优惠政策。鼓励民营企业或者个人房东为租客减免租金。
需要注意的是，该政策仅鼓励民营企业或个人房东为租客减免租金，没有强制性举措，因此对于民营企业房东没有强制约束力。
另外这段时间很多协会发出减免租金的倡议，倡议书没有法律效力，不能作为法律依据。
“问题2.
不可抗力
”
如果租客以不可抗力或情势变更为由起诉
要求减免租金，法院是否会支持？
目前具有参考性的案例多在非典期间，有四成不支持减免，六成支持减免。
不支持减免主要是认为商业经营本身存在风险，非典疫情不足以导致合同根本无法履行，不属于不可抗力。不过，虽然法院认定不支持减免租金，考虑到公平原则，依据情况还是减免租客部分违约金。
支持减免主要基于公平原则、不可抗力和情势变更。虽然六成案例支持减免，并不代表租客被支持的概率会更大。因为不同法院，同一个法院的不同法官，甚至同一法官在不同时期，都有可能做出不同的判决。
所以，是否被支持减免主要根据案情决定。因不可抗力或情势变更的适用门槛较高，不一定会被支持。但因本次疫情影响深远，后续最高院可能会出台相关司法解释来处理这类问题。
问题3.
不能履行
疫情导致合同不能如约履行怎么办？
疫情期间，为保证人民群众生命健康，政府多采取延迟复工措施。因此，很多企业和个人已签订合同无法履行，面临违约风险。
根据民法总则及活动法相关规定，受疫情影响不能如约履行的企业及个人，根据具体所受影响享有不可抗力的全部或者部分免责权。
换句话说，去法院认定因不可抗力免责具有可行性，但是要求及时行使。出现不能履行的情况，需第一时间通知对方，解除或者变更合同；否则延期通知，又无法协商一致，扩大的损失无法免责。
例如上海高院于前日出具的一份指导意见就明确，存在给与部分或者全部的免责的空间。因合同不能履行要求免责，大概率会得到支持，但公平起见，法院通常只会支持部分。
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