从2017年3月到最近楼市冰冷下来了，从前看到的是到处抢房的，现在低价卖房的越来越多，最夸张的是燕郊在腰斩之后还在跌，很多急于出售的盘在继续压低价格出售，已经快到膝盖了。
燕郊这种在极度冰冷的市场下还要割肉抛出的，很多都是高杆杆的投资人，而且大多是在高位买入的（高位、低位买入都会反向操作）现金流难以为继，此时反向带血割肉卖出活命。
之所以会出现如此的操作，主要是很多投资人对于杠杆有着太多的误解和错误的观念而导致的。
主要有两个完全矛盾的大的方面：一是极端反对杠杆，认为杠杆有毒、二是极端偏好杠杆，无杠杆不投资。
杠杆的本质
杠杆的本质是就是融资并将融资用于投资的能力，杠杆其实是一种能力，其包含两个方面，一是拿别人钱的能力，有些钱要利息（债权），有些钱不要利息（股权）；二是放大的能力，指的是能把杠杆加多少倍去投资的能力（因为加不同倍数的杠杆对人的心态、投资能力的要求是不同的）。
杠杆的本质就是一种能力，包含能融来资本以及能够驾驭融来的资本两部分。
极端偏好杠杆的错误
有一类投资人，极端偏好杠杆，甚至到了没有杠杆不投资的地步，最常见的都在外汇、期货等本就是自动加杠杆的投机品种，还有就是楼市。
很多楼市投资人投资时先问能否贷款，似乎不加杠杆的投资是毫无意义，这就是本末倒置了，投资首先追求的是有投资价值，无论是大幅上涨或者是高租金才是投资的逻辑基础，而不是贷款，不是放大倍数，否则倍数最大的是彩票，2元博500万，或者期货期指外汇，哪一样不比楼市的3倍强，即使高评高贷也就10倍左右（鬼牌除外）。如果投资品不涨也无法出租，你高成本贷一堆款意义何在？
还有就是很多高杠杆派问我负债率多少才是合适的？好像10%的负债就是安全的，90%的负债就是危险的。（坐吃山空）。
这些都是对杠杆的误解。
杠杆的核心不在于负债率，而在于现金流不能断。
从负债率上说没有负债并不意味着安全，一个人没有负债，但是每个月花10万元，没有收入，那么如果其有100万资产只够维持十个月，这就是老人所说的“坐吃山空”。另外一个没有资产，借了100万30年分期还，净资产就是-100万，5.88利息30年，每个月还款约6000元，但是他每个月收入3万，那么他这个接近无穷大的负债率安全得很。
可以看出来，负债率多少根本不是思考的关键，而是现金流不能断，只要现金流不断，你的资产就不会被动变卖，就不会有“带血的筹码”流向市场（仅限大陆楼市，香港楼市会追溯贷款不足部分，就不能这么简单思考）。
去看看王首富和李首富的区别，他们人生顶峰时期披露的资产额度差不多，但是李首富是从上世纪60年代到今天，资产都是在高点出售的，王首富的资产几乎都是贱卖的，无论商业、文旅、酒店都一样，其区别就在于有没有现金流度过危机。无现金流的，危机时不得不被动、贱卖资产；有现金流的，危机时不但不卖，还要收购。
笋盘重于杠杆。
（此处第一次算错，群友指出。）
A首付100万，贷款900万，高评高贷买了一套1000万的房产，30年5.88%利息，每月月供5.33万左右，36个月下来还贷款共191.88万，其中利息155.98万。
B全款买一套1000万的，36个月后没有利息成本。
该房前35个月不涨，第36个月一个月涨20%，变成1200万。
A账面获利：1200万-1000万本金-155.98利息=44.02万
B账面获利：1200万-1000万=200万
B获利超过A：200-44.02=155.98万。
反过来1200万的盘便宜20%，1000万买入也是一样，长期不涨是对高杠杆杀伤力度最大的，原因是利息成本，那么高杠杆一定要在大涨前夕买入，来缩短支付利息时间，那么如何判断暴击是高杠杆派别的重要基本功了，甚至不亚于融资。
而且由于高杠杆的利息成本，笋盘显得尤为重要，这也是为什么“大面积低单价”流派是高杠杆的终极模式，这可能是因为可以做到最笋吧。
成本这么高为什么还要杠杆
加杠杆的人无非两种，一种是没有钱，不得不融他人的资来买；一种是有钱，但是想多买，所以融资。没有人是自己手里有1000万，没任何的其他用处也放着，我再借1000万来买的。
对于没钱的人，不融资根本无法建仓，你说杠杆增加了成本，不建仓难道就没有成本？不建仓损失的机会成本只怕比建仓能看到的成本大得多。
对于有钱要多买的人，也是一样，不融资你就少买了，比起来少买损失的机会成本，只怕融资成本几乎可以忽略。
说白了，杠杆就是为了提升建仓能力，无论股票或者房市。
极端反对杠杆的错误
既然杠杆是提升建仓能力，那么有些投资人极端反对杠杆，认为杠杆是洪水猛兽，一旦使用杠杆就会导致风险的投资者就是约束自己能力的提升，约束自己财富的增长。实际上无论是企业家还是投资者，都在或多或少的使用杠杆，包括以稳健著称的巴菲特，在投资早期也是使用杠杆的，甚至整个阶段也用杠杆，他从投资伊始就开始接纳亲戚的资金，到了后期更是利用伯克希尔做保险公司的保费来投资。
但是巴菲特的融资与众不同，其有两个要求：一是不能平仓，二是利息极低。
巴菲特早期的投资人都是亲戚，即使这样，凡是对其投资有任何质疑的，他都以最快的速度将钱归还质疑的人，只有其姑姑爱丽丝无论他账面浮亏多少，也都始终如一支持他，当然最终也只有其姑姑获利最丰厚。早期巴菲特的杠杆就算是暂时亏损35%也不会有人向他要钱逼仓打爆他的投资仓位。
大陆楼市刚好也有这个特点，只要不断供，好像没有收回房产的，永远不会平仓。
巴菲特到了后期，需要源源不断的先进持续投入股市，其使用了最便宜的融资方式，就是保险公司浮存金，这种钱在一流的保险公司几乎永远用不到。这种无息的长期浮存金当杠杆比借证券公司的钱要好得多，就算暂时浮亏50%也不会有人来逼仓，而且成本几乎没有。
使用杠杆的正确姿势
巴菲特用的杠杆，有三大特点：
一、他使用保险资金上杠杆，利率基本为负。你把你的钱借给我，同时你再付我保管费x%，我也不会拒绝（其要求旗下保险业的保单有利润或至少保本）；
二、其使用的杠杆，大数定律下，每年要“还”的钱，是基本有数的，不存在追讨保证金的问题（每年需要支付多少赔偿，心中是大体有数的，且始终为此准备着大量现金）；
三、其有源源不断的现金流作为杠杆资金的支撑。
反观天才礼佛摩尔，其融资成本要高很多，一生4次血本无归，大起大落，即使天才如他，其最终结果也是极为凄凉，让人唏嘘。
结论
杠杆既不是毒药，也不是解药，其不过是一个催化剂。能否用好催化剂有几个要点，一是不要爆仓，二是想尽一切办法降低融资成本，三是一定一定要确保现金流不断，四是要寻找可以大涨的品种，五是最好在大涨前夕再入货（估计只有神仙才能做到）。
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