海南岛这里当地人把商品房是这么分类的：公寓（包括高层和小高层），洋房（全称花园洋房，四五层带电梯的多层公寓），别墅（独栋、双拼、联排、叠拼、合院，他们都叫别墅）。还有一类项目，估计是综合用地，权证上写的是产权式酒店，主管部门对它的限购限售政策、税费政策与前面几种住宅相同，只不过它的土地岀让年限一律为50年，而前面几种住宅土地年限有70年的也有50年的，还有40年的，有点混乱哈。商铺、写字楼等商业用地项目一律40年地期。在海南买房，一定要首先弄明白楼盘的土地用途和土地使用期实际剩余年限。
我的思维习惯，还是把住宅分为高层公寓（包括6层以上的多层、小高层和高层）、花园洋房（其实也未必有啥花园，只不过叫顺了口）、低密度小住宅和独栋四大类。这样叙述起来方便，不容易交叉混淆。严格来说，城里的高密度商业开发区域里的房子，怎么能叫别墅呢？
早在2003年国土资源部为了严格控制土地供应总量，优化土地供应布局和结构，就明文要求停止别墅类用地的土地供应。但是海南这边天高皇帝远，等中南海的政策跨过琼州海峡，“强弩之末，不能入鲁缟；冲风之衰，不能起毛羽”，所以海南一手楼市至今还有小独栋产品在售。莫非17年前出让的别墅用地刚刚竣工建成？或许加上旁边那些高层整块宗地容积率确实控制在1.0以上？嗨，甭管了，只要能办下权证就好。
身边经常有人问我，黄工，区位和楼盘我选定了，可是你说到底买什么房好呢？高层？洋房？还是别墅？
以下，是以我个人好恶拟定的《黄工选房标准答案》，供各位参考。
一，仅考虑居住使用，不在意投资功能的。首选花园洋房，带电梯，板楼平层，南北通透。复式的不要，错层的不要，点式蝶式异形的不要。为什么排除高层？面积公摊率高，设备运行维护成本高，上下楼人多噪杂私密性差，两高一低，生活品质和安全感略差。而新小区新楼盘年年层岀不穷，国内设计标准低工程质量差，新房变旧特别快。人多地少中国特色初级阶段，无奈之选。为什么排除独栋？海南植物高大茂盛生长迅速，院子里常有枯枝烂叶落花坠果，再加夏天雨热同季潮湿闷热，杂草疯长，蛇鼠蟑螂各种蚂蚁无孔不入。夏天浓荫蔽日关门堵窗无人通风透光，空气湿度居高不下，地下室半地下室和一层容易滋生霉菌，味道难闻。十年以上的木作装饰，不管室内室外，基本被白蚊吞噬一空。至于院内的私家泳池，徒有其表，没法游泳，打理保洁又费水费工，除了照相，百无一用。不实之选。至于夹在这两大类之间的那些低密度小宅们，私家庭院小得可怜，视野景观不如花园洋房，面宽小进深大，室内楼梯占用了有效面积，无论厅堂还是卧室没一间大气的，住着感觉憋屈不敞亮。只因俗名里带个"墅”带个"院”，就把价格炒得那么高贵，在所有住宅门类中性价比实则最低，尤其不适合腿脚不再那么麻利的中老年人居住。
二，兼顾近期居住使用和远期投资功能，但侧重居住的。不用犹豫，选花园洋房。排除高层公寓的另一个理由在于供求关系。中国的一个残酷现实是人多地少，政府垄断的土地资源供给，通过土地出让附带强制性建设规划指标，用法律法规把今后的住宅产品集中引导到高容积率的高层甚至超高层建筑中。就是说，市场上高层住宅的供应源源不断，新房总比旧房强，二手房高层住宅价值不保。大陆如此，海口如此，三亚如此。近两年以来，迎宾路榆亚路两侧雨后春笋般密密麻麻冒出来一大片钢筋混凝土森林，满足了北方人来三亚过冬首次购房的刚性需求，但是它的居住品质真的令人生疑，至于房屋升值更难寄予厚望。
三，兼顾远期投资功能和近期居住使用，但侧重投资的。如果你没有能力在北美、澳新、日本、欧洲这些忘我之心不死的异国他乡置地购房，也没有资格在北上广深这些视人才为第一生产力的一线城市落户购房，那么你真的可以考虑到海南投资购房了。小独栋，对，就买小独栋！虽然我上面历数了"別墅"的种种不是，住起来会面临许多麻烦，但是纵观天下看遍全球，有钱人还是住独栋的多。家园家园，哪个家庭不想有个花园？庭院庭院，哪个家庭不想有个院子？中年以后，住够了高楼，爬够了楼梯，谁不想在安静私密的花园里，喝壶下午茶看本休闲书？所以我对独栋住宅的市场需求相当看好。近几年强调法治和反腐，中央禁止新建独栋别墅的政策成为地方官员不敢踩踏和逾越的红线，市面上新建的独栋一手房近乎绝迹，所以我对独栋住宅的资源稀缺也相当看好。供求基本面摆在这里，独栋特别是总价控制在两千万以内的小独栋，它的保值增值功能就有了基本的保证。限购限贷限售这些临时性政策约束，对有钱人来说不算个事，至于虫虫、发霉、剪枝除草，对有钱人来说就更不算什么问题，毛毛雨啦。大独栋市值总价高，潜在客户少，成交几率小，且易受政治气候的影响，投资变现能力不如小户型灵活，故而不建议购买。海南东线三亚、陵水一带的小独栋，目前以业主持有为主要存量，一两年后全部存量将转为业主持有，未来二手房市场供应不会活跃，但需求旺盛，升值愿景相当乐观。
这是我写得最长的一篇简书，太啰嗦了。敲黑板，请记住黄工最后讲的重点，两句话：1，住花园洋房大平层。2，买有天有地小独栋。
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