基本案情
2016年3月8日，李某为出售方、瞿某为承购方，签订《房屋买卖合同》，约定李某将其所有的浦东新区区XX路XX弄XX苑XX号XX室出售给瞿某 ，房款成交价为1,050,000元。瞿某于2016年3月31日之前支付250,000元，于2016年4月15日之前支付250,000元，于2016年5月31日之前支付500,000元，双方在2016年12月31日办理过户手续时瞿某支付余款500,00元；瞿某须按本合同约定期限付款，如瞿某违约，按应付房款每日千分之五比例支付李某违约金，如瞿某超出约定期限30日，李某有权没收乙方已付定金及购房款且解除购房合同。李某在收到瞿某支付房款合计1,000,000元后当日内将该房产交付给瞿某。同如瞿某在已支付定金或房款后不买违约，则李某概不退还定金及所付房款，如因李某违约不卖，则如已收定金的，则按定金的双倍赔偿给瞿某，如已收定金及房款的，则按已收合计房款的双倍赔偿瞿某，且赔偿瞿某因迁徙、装修、市场价格涨幅补偿等相关损失；……
2016年3月31日，李某收到瞿培其支付的购房款250,000元；之后瞿某没有如约支付房。
2016年11月21日，李某委托律师向瞿培其发出解约律师函，告知瞿某，因瞿培其只支付了250,000元房款，约定于2016年4月15日之前支付的第三笔房款250,000元，以及于2016年5月31日之前支付的第四笔房款500,000元，至今未支付，严重违约，合同约定“如乙方超过约定付款期限30日，甲方有权没收乙方已付定金及购房款并解除购房合同”，现根据上述规定，要求解除双方的《房屋买卖合同》及其附件，解除通知自本律师函到达贵方之日生效。瞿某庭审中确认该律师函约在2016年11月23日左右收到。
2016年11月25日，瞿某向李某发出要求继续履行合同的通知，该通知载明：“本人与你签订的关于上海市浦东新区XX路XX弄XX苑XX号XX室房屋的《房买卖合同》及其附件，系双方真实意思表示，本人要求继续履行，同时，你等逾期交房等行为已构成违约，本人将依法追究你等的违约责任”。该通知于2016年11月30日送达李某。
瞿某向一审法院起诉要求：1、判决确认瞿某与李某于2016年3月8日签订的《房屋买卖合同》有效并继续履行；2、判令李某向瞿某交付本市浦东新区XX路XX弄XX苑XX号XX室房屋（即系争房屋）；3、判李某配合办理系争房屋的过户手续。
一审法院认为，李某与瞿某签订的《房屋买卖合同》，是合同双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方应按约履行。
双方最大的争议在于瞿某有没有不安抗辩权，有没有理由中止支付第三、第四笔房款。合同法第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”本案中，根据查明的事实，瞿培其未按约支付第三、第四笔房款，构成违约，按照合同约定，超过30日未支付房款，李某一方有权解除合同，李某委托律师向瞿某发出解约律师函，通知瞿某解除合同，瞿某于2016年11月23日收到，所以《房买卖合同》于该日解除。合同解除后，李某一方收取的房款共250,000元应当返还给瞿某；因为合同解除，反诉请求要求支付逾期支付房款的违约金就没有依据，不予支持。因认定瞿某未支付第三、第四笔房款构成违约，认定瞿某本诉的理由不成立，故对本诉要求过户、交房的诉请不予支持。双方签订房屋买卖合同，形成债权债务关系，系争房屋物权并未转移，所以本诉要求确认系争房屋归瞿培其所有，没有依据，应予以驳回。
一审法院审理后，于二零一七年四月二十六日依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第六十九条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼去》第一百四十四条之规定，作出判决：一、瞿某与李某于2016年3月8日签订的《房屋买卖合同》有效；二、瞿某与李某于2016年3月8日签订的《房屋买卖合同》已于2016年11月23日解除；三、李某于判决生效后十日内返还瞿谋房款250,000元；四、驳回瞿某的其余本诉诉讼请求；五、驳回李某的其余反诉诉讼请求。
瞿某不服一审判决，上述至法院，请求撤销原判第二、三、四项，改判支持其原审全部诉讼请求。
二审审理查明，原审法院查明事实无误。另查明，李某于2016年6月向原审法院提起反诉请求：1、判令瞿某继续履行《房屋买卖合同》，支付2016年4月15日到期房款25万元和2016年5月31日到期房款50万元，共计75万元；2、判令瞿某支付违约金133,750元和152,500元（暂计至7月31日共计286,250元，以判决生效日为准）；3、判令瞿某承担本案全部诉讼费用。2016年11月，李某变更反诉请求为：1、判决解除李某与瞿某于2016年3月8日签署的《房屋买卖合同》；2、判令瞿某支付相应的违约金286,250元（暂时计算至2016年7月31日，并且分别以250,000元为本金、自2016年4月16日计至判决生效之日止，以500,000元为本金、自2016年6月1日计至判决生效之日，均以日千分之五标准计算）。
二审法院确认《房屋买卖合同》依法成立，本案的争议焦点系关于系争合同是否已解除、应否继续履行的问题。
根据合同约定，系争房屋成交价为1,050,000元，瞿某应于2016年1月21日支付50,000元，于2016年3月31日之前支付200,000元，于2016年4月15日之前支付250,000元，于2016年5月31日之前支付500,000元，于双方产权过户交易当日支付余款50,000元。瞿某未按期支付第三、四笔房款，构成违约，应承担相应的违约责任。
关于系争合同是否已解除、应否继续履行的问题，根据合同法相关规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。本案中，虽双方合同约定“乙方（瞿某）须按本合同约定期限付款，如乙方超出约定期限30日，甲方（李某）有权解除购房合同”，但李某在瞿某起诉要求确认双方签订的《房屋买卖合同》有效并继续履行后，随即提出反诉亦要求继续履行《房屋买卖合同》并要求瞿某支付房款及逾期付款违约金，故可以认定李某已放弃合同约定的解除权，其合同解除权应已消灭，故李某时隔数月之后发出解约律师函要求解除合同，不具有法律效力，其单方变更反诉请求要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，应不予支持。原审确认双方签订的《房屋买卖合同》已于2016年11月23日解除不当，本院予以纠正。瞿某要求继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，李某反诉亦要求继续履行，故双方签订的《房屋买卖合同》应继续履行。瞿某应根据合同约定支付剩余房款，并应支付逾期付款违约金，李某则应根据合同约定交付系争房屋。关于逾期付款违约金的标准问题，根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。双方合同约定“乙方须按本合同约定期限付款，如乙方违约，应按每日千分之五比例支付甲方违约金”，瞿某主张合同约定的违约金过高，要求法院予以调整，依法有据，本院予以采信，酌情确定瞿某应按每日千分之一比例支付逾期付款违约金。李某配合办理系争房屋的过户手续与法有据，本院予以支持。
二审裁判结果
一、维持一审判决第一项；
二、撤销一审民事判决第二、三、四、五项；
三、瞿某应于本判决生效之日起三十日内支付李某房款750,000元及逾期付款违约金（分别以250,000元为本金、自2016年4月16日起，以500,000元为本金、自2016年6月1日起，均以日千分之一为标准计算至本判决生效之日止）；
四、李某应于本判决生效之日起三十日内向瞿培其交付上海浦东新区XX路XX弄XX苑XX号XX室房屋；
五、李某应配合瞿某办理系争房屋过户手续。
复盘总结：
《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明将不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。”
《合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。
根据上述法律规定，在迟延履行合同的情况下，解除权人行使解除权需要满足三个条件：其一，迟延履行的债务为主要债务，而不是随附义务；其二，解除权人应对相对方行使催告义务，催告相对方在合理期限内履行债务；其三，在催告后的合理期限届满后，相对方仍未履行主要债务，合同方可解除。
本案中，瞿某未按合同约定支付第三期、第三期房款合计75万，符合《房屋买卖合同》约定的“乙方（瞿某）须按本合同约定期限付款，如乙方超出约定期限30日，甲方（李某）有权解除购房合同”合同解除条件，李某享有合同解除权。但李某在一审反诉中要求继续履行《房屋买卖合同》，证明李某放弃了合同解除权。虽然在数个月之后又通知瞿某解除《房屋买卖合同》，并变更反诉请求，要求解除合同，无法改变其已经放弃合同解除权的事实，李某已经丧失了合同解除权。退一步讲，即使李某未放弃合同解除权，因其未向瞿某履行合同解除的催告义务，而是直接通知瞿某解除合同，不能发生合同解除的效力。故二审法院依法改判《房屋买卖合同》继续履行。
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