10年10倍！
年化收益率25%，超越股神巴菲特22%的收益率！
这就是一线楼市的财富效应。先给张图你们提提神。
十年来的暴涨灭完了空头，路边大妈都知道房子还在涨。
那一线楼市的顶部在哪里？
脑海里立马浮现出“京沪永远涨”五个金灿灿的大字～～
嗯，菜总说得对，资产总是会涨的。
今天我们聊点更有建设性的。讲真，想探讨下一线楼市的顶部。
锚定效应
全球最牛逼的国家就是美国，美国最牛逼的城市就是纽约。纽约房价就是全球房价的锚。一个城市房价高不高，对标纽约就知道了。
看下上海、纽约、东京、香港4个城市中心区的价格比较。
上海房价8.65万、纽约8.83万、东京10.1、香港16.33万。上海的房价已经接近了纽约、东京，正在向香港前进。香港曾经是，目前还是全球华人世界房价的No.1。要想知道一线房价的天空在哪里，得看看香港的历史和现在。
——统计机构中纽约、东京、香港是使用面积，换算建筑面积后房价会低一些。
香港房价的顶部
现在香港的名义房价已超过97年顶部时的47%，貌似现在的泡沫很大，但。。。
如果对标纽约房价的话，香港房价当年顶部时的泡沫更大。
97年以来纽约房价上涨127%。
现在香港房价是纽约的1.85倍，而97年香港房价是纽约的2.8倍。这样的锚定价格在人类历史上也是罕见的，97年的香港房价的确是真正的世纪大顶！
如果一线楼市能够走出当年香港那样的泡沫，那理论上一线楼市能拉升到纽约房价的2.8倍。这个应该就是就是一线的理论顶部了。
一线楼市的潜力在哪里
一线潜力很大！非常大！
香港的现在就是一线的未来！
以上海为例和香港对标，来看看想象空间。
上海的人口是香港的3.1倍，人均GDP和可支配收入仅有香港的一半左右，随着一线经济结构从制造业迈向高端服务业，人均收入增长空间很大；上海人均住房面积远大于香港，未来可压缩的空间还有大潜力（所谓香港千尺豪宅只有93平米，这在内环也就是一套普通2房）；上海房价收入比仅有香港的0.6倍，泡沫程度尚可。土地上的玩法也类似，香港新世纪以来严格控制宅地流出，上海、北京近年来居民住宅用地一年比一年少。
有香港的先例，一线楼市keep walking~
最高单价的牵引力
一个城市的房屋价格体系走势是由它能产生的最高单价决定的。比如，2006年上海内中外环的房价体系是321，2010年642，2016年差不多是963了。
造成这样一个现象的原因很简单，随着价格的升高，房产已经逐渐脱离使用属性，金融属性在增强，也就是说一线地产已经不再是每个人都能买得起的商品，而是一种投资资产和稀缺消费品。城市的最高单价由它能承接的最富有人群决定，这些最高单价打开了价格体系想象空间，慢慢牵引着均价上升。
香港高端住宅的单价是十分惊人的，每平米百万以上的单价比比皆是（结合汇率和英尺换算下图中单价乘以9.63）。
再看看上海的单价，最高也就20万每平米，比起香港而言，还是小巫见大巫了。当然品质也差很多，这些差距就是未来涨价的空间。
从客户群体来看，香港豪宅购房主力都是当地金融地产大亨和内地富商。而一线豪宅购买的主力是来自全国的土豪，客群更加丰富。未来随着经济发展，大陆地区富豪绝对人数必然会超过香港，每年胡润中国百富榜上榜名单的门槛（2016年220亿，2015年205亿）不断在上升，京沪地区的最高单价会随着发展逐渐打开。
判断
从长远来看，由于大陆地区的经济结构和发展纵深明显优于香港，一线楼市价格能够接近或者超过香港的价格。
但关键要看我国的经济效率，如果我们继续采取低效国企+固定资产投资拉动经济的方式，依靠天量货币宽松带刺激增长，那样的话，我会很乐观的预计，一线楼市必然会赶上香港，大约2倍于纽约的价格，按照现在人民币的购买力大概是市中心均价17万。能不能更高，要看到时候的刺激和泡沫程度了，一线楼市2.8倍于纽约，达到市中心均价24万也不是不可能。
如果我国供给侧改革成功，形成高科技创新为代表的新增长点，并通过培育中产阶级和消费拉动经济，社会阶层演化成类似于美国的中间层大，两头小的纺锤体式结构，结合举国体制，我估计一线楼市价格会接近但无法超越香港楼市（因为有更好回报率的投资通道），会达到1.5倍到1倍纽约的价格，大约是市中心均价13万。
当然，前述判断都是基于人民币购买力不贬值的假设。如果货币发行继续大幅快于GDP增长，且随着资本项目管制放开，人民币会呈现日元化的特征，以人民币计价的一线楼市价格将会让你感觉到不可思议。
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