五月检视提了一下关于房产投资的信息，居然有很多群友要求菲菲写一下关于房产投资的方法和心得。顺应大家的要求，菲菲今日就写一写这方面的小小心得。
首先一定要声明的是，投资有风险，一定要小心谨慎！天下没有包赚的投资，如果有，那么人人都是大富豪。菲菲这里说一些相关知识和方法，但是大家自己一定要做好自己的research。而且菲菲讲的都是针对投资房产，而不是自住房产，请大家一定要分清！（重要的事情，请大家重复读n遍！）
1.为什么选择房产投资
投资方法有很多种，为什么要选择房产投资呢？大家可以自己先想一想，列个单子看看自己最适合哪种。对于菲菲来说，选择房产投资的原因是以下几点
1）房子为实物投资，心理上感觉有实物比较安心。
2）房子受外界影响因素比较单一，主要为经济大环境
3）住房是刚性需求，人口越多需求越大。
4）房子为长期投资，daily工作量比较少，还可以传宗接代。
那么房产投资有什么问题呢？
1）要求资金比较高；如果需要贷款，对本身的信用以及收入也有要求。
2）长期投资占压资金会比较多，并且短期回报率可能不高。
3）可变现性差，出手时间久
因此对于菲菲来说，房产投资比较适合有闲钱，并且适合寻找长期投资的人群。
2. 房产投资小tips
1）能用贷款就用贷款，发挥杠杆效应
房产比其他投资有优势的地方就是可以利用贷款发挥杠杆效应。只需要用25%的首期就可以获得100%的收益。特别是英国的贷款利率大约在3%-5%左右，在全球范围来说都不算高，更是适合利用贷款来发挥最大杠杆效应。
利用贷款的基本原理逻辑是这样的（这里只考虑贷款费用，其他费用不详细讨论）。假设一个价值500k的房产投资项目一年的投资回报率为8%（500k*8%=40k），贷款利率为5%（500k*75%*5%=18.75k）。因此利用贷款可以获得的利润率是17%（（（40k-18.75k）/（500k*25%））=17%）
从上面的计算可以看出来，利用贷款比纯粹投资一个房子的投资回报率10%高了125%（（17%-8%）/8%）。真是不算不知道，一算吓一跳。高了113%的回报率，怎么能不用？
而且都说不要把全部的鸡蛋放到一个篮子里，就算有足够的现金买整套房产，也可以利用贷款投资更多的房产来分散风险，真是一举两得。
2）利用贷款套现，继续发挥杠杆效应
贷款除了可以提高投资回报率，还可以在房价和租金上涨的时候通过remortgage（重新按揭）来获取格外现金。这个又是怎么操作呢？
大家都知道贷款是有期限的，一般3-5年就需要换一次也需要重新评估一次。还是利用上面的例子，假设五年后500k的房子价格涨到了800k；假设房租也上涨到了相应水平；那么当申请新的贷款时，可贷款额度就变成了600k（800*75%）；之前买房子的贷款是375k（500*75%）；因此新贷款下来后，除去还掉之前的贷款375k，还剩下225k（600k-375k）就等于是入自己腰包的现金咯。而且大家还记得买之前买房子的首付是多少嘛？125k （500*25%）。因此通过remorgage，不单止释放了之前积压在房产里面的首付（125k）还让大家通过房产升值赚了100k（225k-125k）！不需要通过买卖就可以赚钱，也不需要交税，是不是很妙呢？！
所以说房产投资最理想的状态就是通过不断地贷款最后可以达到无首付积压在房产里，然后又继续投资让资金滚动起来，继续投资买买买。
今日小tips就讲到这里啦，大家有什么问题欢迎留言。菲菲下周接着讲。
网友评论