熬过了辣眼睛的炒房期，政策下终于回归了还算平静的状态。直到前一天小锐突然接到一个陌生号码的来电，房地产中介问我要不要卖房子？暂且不说中介何来的信息，因为已经见怪不怪了。只是这卖房套路也不浅啊，有打算卖房的伙伴还是要先“武装”好自己。
房价四部曲
1.卖家自估价
售房者在卖房之前都会给自己的房子定出一个“理想价格”，这个价格通常是结合地理位置、配套设施、房屋户型、使用面积、升值潜力等因素估算出来的。大部分人对自己的东西都会偏爱一些，而基于这样的心理估算出来的价格往往就会偏高。
2.中介估价
售房者如果想要通过中介进行交易，在自己估算完价格之后就会找到中介，这时中介会再估算一次价格。通常来说，中介会先检查房产的状况，并比较当地郊区或城镇同类房屋的房价，然后给出估价，这个价格往往会在一个区间内，因为中介需要留出能够赚取的利润和与买家讨价还价的空间。
3.银行估价
如果买家需要办理房贷来购买你的房子，那么银行就必须衡量出房屋的价值，以便拟定出买家的贷款金额。不过，银行的估价往往会比较保守，通常会比市场上同等房屋的售价要低10%到20%之间。
这过程中，房产评估就是一个非常重要的环节。关于房子的交易几乎都离不开这一环节，为了避免不必要的损失和麻烦，大家最好有所了解。
（1）因素
首先，影响二手房评估价的因素有：区域因素，主要包括小区地段、交通条件、周边环境、配套设施、未来发展前景及环境污染等。
其次是房屋自身因素，主要包括建筑年代、楼层、朝向、户型格局、房屋装修、通风采光、物业类型、燃气状况、得房率等。
另外，还有市场因素和心理因素等。
（2）方式
二手房评估分为“免费评估”和“付费评估”两种方式。
免费评估：目前除了具有专业资质的房产评估公司以外还有一种新型的网络二手房评估也已趋于成熟。国内几家大型的房产类网站、或者拥有房产频道的综合性网站均开始为消费者提供免费二手房估价这一服务。
付费评估：如果购房者需要办理抵押贷款，银行要根据评估机构的评估报告，才能向购房者发放贷款。办理按揭贷款的评估，需要具有专业资质的评估机构进行。
你一定想问，那评估如何收费呢？
房地产价格评估机构为委托人提供房地产价格评估服务收取的费用，实行市场调节价。（不再对房地产价格评估收费设定标准，在此，小锐以天津为例，天津市场二手房评估基本都采取千分之五的的标准）
过关斩将，终于浮出水面。房子的最后售价终于要落定！
4.房屋售价
其实，因为其中很多不确定的人为因素影响，房屋的真实售价、卖家的自估价和中介的估价三者几乎是不会相同的。另外，如果是通过中介进行买卖的话，中介为了给自己赚取更多的利润，一般都会提价出售，所以房屋的真实售价会比中介估价高出一些。
当然，实际情况也要具体处理，估价方式或种类等。小锐希望以此来让大家有所了解，能避开不必要的套路和损失。
来源：微信公众号 xinrui-caijing
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