房价一直是牵动着中国年轻人敏感神经的话题。
去年2017年十九大上，习大大说：“房子是用来住的，不是用来炒的”
之后租售同权立刻就变成了新闻热词。另外加上政府强有力房地产调控政策和新闻里很多人唱衰中国房价。
很多年轻人会考虑：未来房价究竟会不会跌？既然租房者和购房者有同样的权利，那么未来我们年轻人还有必要买房吗？
对于这些问题，我之前也没有特别清晰的认知，最近认真研究了北京大学的徐远教授关于中国房地产论述的一些文章后大受启发。
接下来更多地我结合徐远教授的文章内容和自己的一些理解，和大家一下分享未来三十年，年轻人选择租房好还是买房好？
一．中国房地产有没有泡沫？
中国房价已经很贵了，很多人会拿1990年的日本来说事，说我们现在的房价就像日本1990年之前的情况，就处在泡沫破灭的前夜了。
至于中国有没有房地产泡沫，我们来分析一下。
为了说明这个问题，我们拿1990年和2017年日本、美国和中国的房价在做个对比。
1990年的时候，东京好一点的住宅的价格大概在每平米8万美金多一点，当时的纽约是什么价格呢？
纽约好一点的房子大概是不到1万美金，所以1990年的时候，东京的房价是当时纽约房价的8倍多。
我们再来看，2017年北京和纽约的房价。
2017年，纽约的均价是2万美金多一点，北京的均价是1万美金多一点，所以纽约房价是北京房价的2倍。
换句话说，以纽约房价作为基准，东京在1990年是纽约的8倍。
北京在2017年是纽约的1/2，一里一外，北京现在的房价相当于东京1990年房价的1/16。
所以北京的房价虽然很贵，但是和日本1990年的情况还差得很远，远远不在一个数量级上。
另外纽约是美国的经济中心，均价是2万美金也算是合理。北京是中国的政治经济以及文化的中心。
从这个角度看，北京的房价相对已经不算高了，再和日本1990年的情况对比，中国房地产价格泡沫论就更站不住脚了。
这就说明，贵和有泡沫是完全不同的两个概念，贵不一定有泡沫。
二．为什么不建议租房？
关于租房这个问题，我也一直存在误解。
像北京、上海等大城市的房子租售比达到60多倍，也就是房价是租价的60倍还要多。
而且我们的房屋产权只有70年，那我就租好了，租房子肯定比买房子便宜。
再想到租售同权的政策后期的落实，租房对于年轻人来说会是一个非常好的选择。
但是我没有考虑到大城市租金上涨的速度。
给大家看一个数据：从2010年到2016年这段时间，是我国经济大幅减速的时期。
可是，北上广深的房租每年上涨都在6%以上，尤其以上海最为严重。
上海每年的增速有11%，7年时间翻了1倍还要多。相比这些年平均2.6%的通货膨胀，房租的增速是非常快的，快了1倍以上。
房租的快速增长，很多租房的朋友是深有体会的。
比如说，现在北京一个六七十平米的小房子，租金经常要达到六七千，好地段就更贵了，放在六七年前，也就是两三千的水平。
这样的增速是非常恐怖的，你若想租一辈子的房子，几十年后可能会发现，租金贵得惊人。
比如说你现在租个小房子，月租金6000，每年增长6%，也就是明年涨360元，后年涨380元。
这么涨下去，看起来是不多的。可是70年后，租金是多少？你可以拿出计算器简单计算一下，结果是月租金334,000多。
注意！这是月租金。年租金要多少呢？年租金要401万。注意，这是租金，不是售价，怎么样？
看到这样的数字，你还觉得可以租一辈子的房子吗？
租金的快速上涨，不仅仅是我国的现象，国外也一样的。根据统计，战后这70年，发达国家大城市的房租增速每年都在6%以上。
另外还要考虑到租售同权确实是个好政策，但是中国的租房市场还很不完善。
像德国这样的租房体制非常完善的西方发达国家都是经过几十年甚至上百年的时间积累的，而要完善中国的租房市场还需要很长的路要走。
三．未来为什么还要买房？
对于这个问题，我分别从政策、经济、投资的角度来谈一下。
从政策的角度看，国家对中国房地产市场进行调控，调控的不是房价的水平而是房价的增速。
因为房价如果还是按照高增速发展的话，越往后财富差距就会进一步拉大，社会矛盾就会凸显，这样不利于社会的繁荣和稳定。
从经济的角度看，经济增长是房价上涨的根本因素，世界范围内的经验已经证明了这一点。
我国目前的情况是什么样的呢？
我国目前的情况是，经济增长还在持续，城市化远远没有完成，人口基数还很大，老龄化还刚刚开始。
那么经济增长红利、城市化红利、人口基数红利这三大红利就共同构成了我国房价上涨的坚实的基本面。
所以，在可以预见的将来，中国经济的增长潜力仍是支持房价上涨的一个根本因素。
另外目前我国的收入水平只有美国的1/7，只相当于日本上世纪70年代的水平，或者韩国上世纪80年代的水平，上涨的空间还很大。
从投资的角度看，在中国，房子是收益率高、安全、稳定、而且抗通胀非常好的资产。
关于房子的投资价值，民间传过一句话:房价是一个城市的股票。但是实际上房子的收益率比股票高多了，而且更加安全稳定。
另外房子还有抗通胀的属性。其实，通货膨胀是全球的现象，不限于发展中国家。
根据统计，第二次世界大战以后的七十年来，发达国家的平均年通胀在4.3%左右，70年间物价上涨了20倍。
而房租的增速比通货膨胀还要快，长期平均在每年6.6%左右。这样一来，你租房的话，就要面临不断的租金上涨，遇到恶性通胀的话，房租涨得会更快。
你买房的话，就把未来很多年的租金上涨和通货膨胀的风险一下子买断了。所以说，买房子是抗通胀的。
三．如何买房？
如何做出正确的购房决策其实也是大家很关心的话题，在这里徐远教授也给出了买房的两个原则和如何安排首付和贷款给出了实在的建议。在这里也分享给大家。
首先说一下购房的两个原则。
第一个叫做先上车的原则。什么意思呢？简单的说就是先买得起小房就买下，买得起大的房子最好。
为什么这么讲呢？中国的经济就像一列快速前进的列车，一个个大中城市就像一节节的车厢，那么买房就像是买票上车。
如果你看准了这个道理，就要先买票，先上这个车，避免被这个列车抛下。
第二个叫稀缺原则，就是尽量买城市中心的房子。
买房的时候，你可能面临这样一个两难的选择：一是买城市中心的小房子，这种房子往往还贵一点。第二是买远一点的房子，这种房子往往是大一点，还便宜一点。
这时候你应该怎么选呢？你就应该记住稀缺原则房子的价值并不在于房子本身，而在于房子附近的稀缺资源。
比如学校、医院、商圈、各种办事机构等等，这些稀缺的资源给你带来各种便利，是房子升值的根本。
另外一个大家关心的问题如何安排首付和贷款。这里有几个基本的原则是你需要注意的。
第一，就是要尽量少付首付，多用贷款。一般情况下，付一个允许范围内的最低首付就可以了，这样的安排可以减轻你早期的支付压力，而且还可以帮助你对抗未来的通胀。
比如说通胀高的话，10年后付的100万只相当于现在的50万，这样子，你一下子就省了50万。
第二，不仅要多用贷款，而且贷款的期限要尽量长，这样也是可以帮助你减轻近期的支付压力，而且可以帮助你对抗通胀。简单说，就是要把支付尽量往后推迟。
第三，贷款的时候要尽量使用公积金贷款。为什么呢？因为公积金贷款的利率低，可以减少你的月供。比如说现在每100万20年期的贷款，公积金贷款的月供可以少1000多块。
如果你还有住房公积金，一定不要忘了拿出来使用，因为这个公积金不好用，如果你不买房的话就只能躺在账上，变成了纸面财富。
最后和大家强调的是，本篇文章提出的也是个人认同的观点，同时特别提倡大家要有批判性思维，有自己独立的看法。
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