就在昨天，从北京传出来大消息，大兴区瀛海镇3宗集体建设用地发布挂牌出让公告，出让宗地将建设共有产权住房，于1月16日开始竞买，预计1月30日完成挂牌出让。
其中1宗为大兴区瀛海镇YZ00-0803-2009等地块，出让成功后，含全装修费用，未来共有产权住房销售均价每平方米29000元。
含装修费用每平米才2.9万，这个价格是不是很诱人。根据安居客上的数据，北京大兴区新房均价大约在4.39万。北京首批共有产权房，相当于市场价的6.6折。
如果你还嫌北京共有产权房价格太高，那我们对比一下福州今年首批共有产权房的价格，没有对比就没有伤害。
福州共有产权房有两处房源，目前已经完成了申请。一个是仓山区新榕金城湾，393套，销售均价为29200元/平方米，另一个是仓山区福晟钱隆府，500套，销售均价为28100元/平方米。这个价格是今年9月份根据市场均价确定的。
截至目前，安居客数据显示，福州仓山区新房均价为3.2万。这么一算，福州共有产权房价格差不多是市场价打8.75折。
根据福州中介提供的消息，现在福州新房并不好卖，实际成交价格比市场报价要低不少。这更加凸显了，对刚需来说，福州共有产权房价格基本没有优惠。
虽然福州共有产权房，让申请人买房子的门槛降低了，但他们并没有占到任何便宜，因为出60%的钱也只能买到60%的产权，福州共有产权房还是偏贵。
这么一对比，我们明显感到北京的共有产权房是“诚意满满”的。难道是北京更慷慨了？其实不是。这背后其实和近期一项重要的土地制度改革有重大关系。
按照北京官媒的说法：这是北京市第一次尝试通过集体土地建设共有产权房，为政策性住房开辟了土地供应新渠道。
12月23日，《土地管理法修正案（草案）》提请十三届全国人大常委会第七次会议审议，以推动农村土地制度改革依法进行。
关键点来了：
1、草案删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定；
2、对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。
这也意味着我国非农建设用地将不再“必须国有”。也就是说符合规定的集体经营性建设用地可以不用经过征收为国家所有，直接进入建设用地市场。
通俗的讲，我国现行的土地制度是“二元制”，分为国有土地和集体土地。国有土地高人一等，可以建普通商品房、做商业用地，或者修桥修路等等，能赚钱发财的事，国有土地优先。
集体土地比较“郁闷”，主要用途就是农民的宅基地或者耕地。集体土地想要摇身变凤凰，就只能被征收为国有土地，就是我们熟悉的征地拆迁。在征地的过程中，集体土地增值的很大一部分，以土地出让金的形式被政府赚走了。但很多老百姓看不懂。
为了让农村集体享有土地增值带来的财富，这次《土地管理法修正案（草案）》就做了重大改革，让农村“翻身做主人”。这样农民的集体建设用地，可以不经过地方政府，直接与单位或个人交易。
这么做直接带来的利好是，有一大批价格低廉的农村集体建设用地直接入市，一方面增大了土地市场供应，另一方面避免了政府征地的二次提价，开发商的拿地成本就大大降低了。这就像二手车市场现在流行的“没有中间商赚差价”。
北京大兴区这次拍卖的3宗地块，起始楼面价约为1.55万/平方米，售价2.9万/平方米（含全装修），对开发商还是很有吸引力的，这比北京原来推出的，开发商必须“自持”（不能卖）的租赁住房用地更有吸引力。北京首批共有产权房的价格，能比福州首批共有产权房折扣更低，原因就在这里。
北京这次推出共有产权房的速度极快，人大12月23日刚开会审议完土地管理法修正案草案，仅仅四天后，北京大兴区就推地了。这其中蕴含的政治意味不言而喻。
现在北漂刚需最关心的一个问题是，共有产权房价格很优惠，北漂都能享受到吗？北京房价会因此下跌吗？
根据北京市政府规划，未来5年计划推出25万套共有产权房，平均每年5万套。这5万套的供给相对于北京新房市场来说，影响力还是蛮大的，特别是在楼市不景气的阶段。在限购情况下，楼市走熊的时候，房价是由当地刚需的购买力决定的。
2017年北京新房成交也就52128套，2018年市场也好不到哪里去。如果未来两年北京还是执行严格的限购限贷（意味着成交量不会迅速放大），同时每年推出5万套的共有产权房，价格是同期市场均价的6-7折，这对新房市场肯定会造成一定的冲击，能起到遏制房价上涨的作用。
但如果指望共有产权房会给北京楼市造成重创，这也不现实。政府不会搬起石头砸自己的脚，毕竟共有产权房价格是由政府自己定的。
还有一个原因是，集体经营性建设用地入市后，可以建公租房和廉租房，但目前还没有允许集体经营性建设用地进行商品房建设。这也可以看出政府的“用心良苦”。
总之，北京这次推出的共有产权房，对北漂刚需一族，确实是大福利。但这块蛋糕目前太小，能不能吃到就看运气了。
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