文丨冯叔
院子产品做得最好的泰禾，终于找到战略股东了！
可喜可贺！
泰禾的准业主们，网签有望了！
不过冯叔听说，这次买泰禾的万科，竟然只花了24亿……
这点钱，在如今的形势下，真的能缓解泰禾的债务危机吗？
/01/
要如履薄冰
不要擦枪走火
从“24亿”这个数字就能看出，这笔买卖，完全可以不做。
您看咱们圈内的并购王孙宏斌，动辄几百亿挥洒出去，那才是布局，万科这次的动作，就是小打小闹。
可是为什么要做这件事呢？一定得有原因吧？一定会有好处吧！
看一组房产交易数据：
5月份曼哈顿400万美元以上豪宅总成交量16套，较去年同期下跌近90%，均价下跌261万美元/套；
4-6月份，纽约有1/4的公寓租房者无法缴纳房租。
作为科技与经济前锋的美国，明显在疫情时期表现出防御不足。
上个月，接连发生几件大事，一个是成都美领馆关闭，另一个是特朗普表示将禁止TikTok在美国运营。
如今，TikTok已经不仅是群众基础能不能撼动的问题，更是美国的青年人通过网络来反对自己的国家的问题，而对于中国来说，也不仅是一家企业受到了制裁与挤兑，而是国与国之间的“平等”问题。
中美之间只隔着薄薄的几层膜，孟晚舟被软禁的时候捅破一张，成都美领馆撤离又捅破一张，张一鸣老板如果接受交易，就又失去一层保护。可以说，每一步，都是险招，稍有不慎，一层不剩，那就可能擦枪走火。
经济战、货币战，看不见摸不着，平民百姓毫无感知，民企小老板没有敏感，一旦爆发，千万亿资产瞬间化为齑粉。
资本巨头能做的，也是防。
这个时候，您说万科能不有点胆颤？
他的钱，最好放到优质资产里去保值。
但哪些东西算是优质资产？
就连最会买的王健林，曾经如此看好商业地产都贱卖了，还在新主人的手里连续亏损，想必万科也难说什么是正确的选择！
/02/
万科的局
之前冯叔就说过，北京上海这样的一线城市，最紧缺的将不仅是小户型学区房，还有豪宅。
说回来，原因还是在“人”上。
什么意思呢，买房的人和他们的需求变了。
首先买首套刚需房的人，年龄大致分布在25到35岁，买豪宅的，包括这个年龄段中的一些富二代，还包括这一代的父母——儿女结婚，父母松绑，省下来的钱终于可以松口气，给自己买大房子。
相比之下，35岁到50岁之间的拼一代，靠努力买改善房，还是比较难的，很多人是宁可再等个三五年，直接奔150平+——还是豪宅。
聊到这里，我们就能知道万科入局泰禾的真正原因。
万科一直以服务刚需客户为主，豪宅产品相对稀缺。
泰禾虽然负债累累，但是产品无可挑剔。
24亿，可以说，万科只是买了个门票，接下来，如果审查完成，没有太大经营问题，万科很有可能加深与泰禾的合作，进一步完善自己的产品体系。
/03/
24亿，杯水车薪
每家企业的风格都不太一样，万科就是那种不管做什么都要摆pose那种。
比如把房地产业务，叫做“美好生活服务商”，确实有点诗情画意。
不过对于行业内的互帮互助，万科的作为还真缺少点老大哥的做派。
比如，12年前，恒大许老板有难的时候，王石就见死不救。这一次，泰禾可能要比许老板还难，郁亮的态度，毫无热情。
在买股票一事上，万科提出了两个要求：
达成包括债权人在内的三方一致的债务重组方案；
万科将对泰禾进行尽职调查，泰禾的资产、债务及业务等不存在影响泰禾持续经营的重大问题或重大不利变化。
面对以上的要求，我们就必须站在商人的角度去想：对双方而言，是否都有利可图！
看一下泰禾的股价变化：
此次入股泰禾，万科的成本价为4.9元/股，截至8月1日，泰禾报5.94元/股，虽然较前一日跌0.67%，但于万科的购入价格来看，还是有1.04元的涨幅，而在7月份，泰禾股价最高涨到7.7元/股。后面虽有下跌，但仍能保持在5元以上。
行业老大的背书作用是毋庸置疑的，但2020年上半年，泰禾的净利润已经暴跌219.16%。
对于黄老板来说，面对万科带来的股票涨幅和24亿，他恐怕除了疲于奔命，根本顾不上是不是杯水车薪。
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只交易不合作
商业里没有白衣骑士
万科入局前，泰禾的第一大股东，为黄其森的泰禾投资，持股48.97%。他的妻子叶荔持股12.05%。
正式入股后，泰禾投资的持股比例降至29.07%，万科则持有19.9%股份成为第二大股东。
但据万科内部人士透露，万科暂时不会参与泰禾内部管理工作，在项目上也不会有太多合作。
其实在泰禾爆发债务危机之后，黄老板一直在寻找出路，在今年的上半年，频繁传出引入战略投资者的消息，绯闻对象包括华侨城、信达资产、中国金茂、厦门建发、厦门国贸等，但最终都无疾而终。这些企业之所以望而却步，最主要的原因，就是泰禾庞大的债务。
截至今年7月，泰禾已到期未付的债务为270.65亿元，2020年内到期债务为555.11亿元，违约金就有近20亿。
在债务危机背后，还有难啃的管理问题，也就是说，问题远不止还债一个。
商业里没有白衣骑士。
万科的入局，很难说将起到怎样的实质作用。
但基本可以肯定，万科与泰禾的选择，是很多人都正在做的事：
降低风险，垒高屏障，坚持活下去。
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