昨天，沈阳新出台的《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见（试行）》（下面简称《意见》），在一夜之间，被“吵”得沸沸扬扬，逼得沈阳市委宣传部当晚就通过官方微博发表消息，称其处于调研论证阶段，暂不具备出台条件。
但既然《意见》中已经加入了大学生零首付购房的设想，那么也就是说，已经有人迫不及待地要去库存，同时他们也发现，他们更需要一批在这个领域的全新的消费者，来帮助自己实现去库存的目标。即曰，上一代消费者的购买欲与购买能力都已经接近疲软，他们急需购买欲与购买能力都较高的新消费者，来这个市场里撑撑场子，哪怕他们以后再也不来我这喝茶看戏了（即透支掉未来的消费力量）——这是大多数人在担心的问题。
那么这个问题真的这么值得担心吗？在我看来，这个问题是值得担心的。但这个担心并不至于让我唱衰沈阳经济。那些阴谋论者可能自己活得非常潇洒，但他们的想法却让别人活得非常不舒服。所以我不唱衰沈阳经济，我尽可能用理性的思维去思考这个政策所带来的弊端，或者说，究竟是谁，才最害怕这个政策的出现。
一.不是银行
当我们对一个政策所影响的社会群体进行分析之前，我们首先要了解这项政策的目的以及是否有足够的社会、经济条件，推动政策施行。有人认为，首当其冲的，就是银行：由于大学生贷款，将会产生大量的坏账，使银行经营难以为继，进而导致楼市泡沫破裂，银行大批倒闭，经济危机重现。这种观点是典型的阴谋论主张。我们尝试用理性的观点对其加以分析。请各位看官自问，如果这项规定在你所在的城市出台，那么你，或者你的父母是否会为了你购买房屋。答案自然是两边倒的。这个可以理解：当自身有足够的购买能力与需要，又恰逢市场出现优惠时，消费便会发生。而大学生零首付购房，本身就是一种购房政策优惠。而那些没有能力负担的消费者，则会依旧观望：因为他们原本就没有足够能力负担，银行也不会向他们发放贷款。而扬言银行将产生大量坏账的阴谋论，是建立在市场极端独立化的条件下：即该体现大学生的政策将推动大学生完全依靠自身能力（即没有父母帮助）购房。这种现象在中国是暂时不会出现的，因为现在的大多数同龄人并不足够独立。因此可以说，银行是乐见于这种政策出台的，因为有能力负担的消费者，将成为他们的新客户。而这种客户的提前出现，又将加速其资金流动。
二.不是其他市场
如果银行不是这项政策的“受害者”，那么有些人指出：大学生购房是在透支未来消费，致使房地产繁荣，而其他市场萧条。这也是众多看客的看法，他们抱着看热闹不怕事儿大的心态，向我们发出了这样的号召。我们套用《管子》的一句话：仓廪实而知礼节，衣食足而知荣辱。在这里的意思是：一个正常思维能力的人，在买房之前，会首先保证自己吃饱穿暖，而后再思其他。至于房子，买不起，我可以租。我一定会有一个栖身之地，并为其付出相当程度的金钱。这种消费必然发生，而消费者由于购房消费而放弃的其他领域的消费，则是这场行为必然发生的机会成本。这种机会成本永远都存在，无论房地产兴盛与否，只是出现的或早或晚。阴谋论者将机会成本，偷梁换柱为货真价实的成本摆在我们面前，让我们感到深深的不舒服，这种行为，是会受到我的谴责的。
既然如此，银行、其他市场领域都不会成为该项政策出台的真正受害者，那么谁才是真正的受害者呢？在说明我的看法之前，我要先和大家一起理顺一个问题，即房地产行业是否属于“虚假的繁荣”。
在我看来，房地产“虚假”是真的，“繁荣”是假的。因为它实际上并不繁荣，我们所说的繁荣，只是价格一路攀高，而实际的购买量，或者说有效的购买量却并不多。我们大多数人手中只有一套常住的房子，而房屋的价格却像是我们每个人拥有两、三套房子那样高。即说明，房屋市场里，拥有巨大的库存：有些人拥有许多房子，而有些人却只能租房住。我们今天的去库存化，旨在缓慢地将房地产市场消费水平过渡到其价格所显示的那样的水平，以防止房地产出现郁金香泡沫那样的破裂。因此，对于大多数人，即不以房地产作为投资方式的人来说，房地产的“繁荣”是假的，它其实是萧条的。但它的“虚假”是真的，因为大多数人买不起房，价格却居高不下。在价值规律现象中，唯一与其可相提并论的消费品是：古董。
真假繁荣的思辨
既然如此，银行、其他市场领域都不会成为该项政策出台的真正受害者，那么谁才是真正的受害者呢？在说明我的看法之前，我要先和大家一起理顺一个问题，即房地产行业是否属于“虚假的繁荣”。
在我看来，房地产“虚假”是真的，“繁荣”是假的。因为它实际上并不繁荣，我们所说的繁荣，只是价格一路攀高，而实际的购买量，或者说有效的购买量却并不多。我们大多数人手中只有一套常住的房子，而房屋的价格却像是我们每个人拥有两、三套房子那样高。即说明，房屋市场里，拥有巨大的库存：有些人拥有许多房子，而有些人却只能租房住。我们今天的去库存化，旨在缓慢地将房地产市场消费水平过渡到其价格所显示的那样的水平，以防止房地产出现郁金香泡沫那样的破裂。因此，对于大多数人，即不以房地产作为投资方式的人来说，房地产的“繁荣”是假的，它其实是萧条的。但它的“虚假”是真的，因为大多数人买不起房，价格却居高不下。在价值规律现象中，唯一与其可相提并论的消费品是：古董。
到底谁才是最后的受害者
那么，真正受伤的是谁呢？也许，真正受伤的是房地产商。他们不直接因政策而受伤，而是这个政策中，所体现出的房屋市场的萧条、购买力的欠缺等问题伤害。推动大学生零首付购房未尝不可，但我们更要注意，如何保证大学生拥有足够的偿还能力，在不影响其他市场分得蛋糕的同时，真正将房地产的蛋糕做大、分好。这需要社会保障、保险、投资、信贷、风险评估等多方面的帮助和较长时间的酝酿，才能真正完成。这也是为什么，沈阳市委宣传部当晚就通过官方微博发表消息，称“‘政策’还处于前期调研论证阶段，暂不具备出台条件”的原因了。
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