商业房贷利率可以二选一，那么LPR利率和固定利率哪个合算？
2019年12月28号央行发布了一则公告，以后的贷款利率都要基于LPR利率，以前已经签订了个人房屋贷款的要在2020年3月到8月之间转换成LPR利率或者是固定利率；
有人说LPR利率到底是什么意思呢？
国家为什么要推行这种利率呢？
我们到底应该转换成LPR还是固定利率对于房贷更合算呢？
首先回顾一下我们以前的贷款利率的方式：
这种方式我们称之为“贷款基准利率”，我们知道商业银行它有一定的资金，它可以把资金贷款给个人和企业，比如说买房或者企业要买设备，他就可以向银行贷款，那么个人和企业他需要把本金和利息都还给银行，这就完成了一个贷款的过程；
那么贷款利息是如何计算出来的呢？
这个贷款利率有这样一个公式，它等于首先有一个叫做基准利率的东西，基准利率是央行规定的一个利率，在基准利率基础之上可以根据实际的情况，企业的资质情况，个人的抵押情况加一个浮动，所以在基准利率基础上加上1加上一个浮动的百分比，基准利率是由央行决定的，央行说我们的贷款基准利率上浮50个基点，那就是加了0.5%，如果说下调50个基点，那就是下降0.5%的意思，所以这个基准利率是可以由央行直接政策决定的，那么这个浮动由谁决定呢？
这个浮动的决定因素就比较多了，首先是央行，那央行可以规定在某些贷款的情况下它就可以上浮，某些贷款的情况下可以下浮，再比如说国家的政策，那现在我们的政策是调控房地产“房住不炒”，所以对于房屋贷款的这个浮动一般都是上浮的，再比如说就是银行，银行说我要挣钱哪，所以我需要上浮，但上浮太多，个人和企业贷不起了；
还有就是个人，个人怎么决定这个浮动呢？
也可以的，因为你的抵押物多，资质好，银行就可以给你稍微下调一点这个浮动，说你这个什么抵押都没有，那银行肯定要上调这个浮动，因为它需要对抗风险，这是一种风险补偿，我们举个例子：比如说有一个人他买房子做房贷，房贷一般期限都比较长，5年以上的贷款基准利率现在是4.9%，这个在2015年调了一次之后再也没有调过，一直都是4.9%的利息，那在这个基础上他的年利率到底是多少呢？如果这个人他是买首套房比如说深圳，他的住房利率是上调5%，那这样一来，你的年利率就是4.9%再乘以（1+5%），这个数就是5.145%；如果你是二套房上浮的就更多了，深圳二套房贷上浮10%，那你的年利率就是4.9%再乘以（1+10%），就是5.39%；所以我们以前的贷款利率就是这样算出来的，假如有一天央行说我们要下调基准利率，那我们的利率就跟着下调，如果央行说要上浮基准利率，那我们就跟着上浮；
那为什么要调整政策呢？是因为现行的这种方式它存在利率的双轨制，就是市场利率和政策利率它是不一样的，市场利率是什么意思呢？就是市场对资金的需求程度就决定了利率，如果市场非常需要资金，那自然而然利率就会升高，市场资金如果比较充裕，那利率就会下降，市场利率是怎么出现的呢？我们知道央行它可以向商业银行做投放资金，也不能印了钱就随便投，它需要通过一些方式，比如说一个主要的方式叫MLF中期借贷便利，也有人管他叫“麻辣粉”，通过MLF央行把资金投放给商业银行，商业银行需要把自己的一些抵押物抵押给央行，然后在一段时间后把本金和利息都还给央行，这种情况下MLF这个钱也不是白给的，你需要付利息，所以说这个商行还得把利息加上本金再还给央行，于是就存在一个MLF的利率，这个利率是央行决定的，央行可以说我现在想要市场上钱多一些，于是它可以增加MLF的数额，同时降低MLF的利率，这样一来商行就更愿意从央行里借钱，借了钱再投放给市场，这市场上的钱就多了，那如果央行说我不想让钱多了怎么办，就可以缩小MLF的数额，同时提高它的利率，那商行就不愿意借了，不愿意借了市场上钱就少了，有人说央行随便一拍脑袋，说MLF的这个利率100%行不行，不行，因为商行可以选择不借，你如果利率那么高，那我就不管你借了，管别的商行去借不是一样吗，所以说这是一种市场化的调控手段，和那种政策手段是不一样的，那这样就形成了一个市场利率；还有一种我们就称之为政策利率，央行想印多少就印多少，不用管市场情况，这个政策利率主要就是指基准利率，比如说工商银行它要把这个钱发给个人或者企业，这个时候它必须定一个利率，定个什么利率呢？央行说你必须锚定我这个基准利率，它就会用基准利率加一定的浮动来把钱贷给个人和企业，所以这样就出现了一个问题，就是货币政策传导不畅，比如央行说我现在想要钱多一点，我就增加MLF投放，我就让这个利率低一点，这样不就到商行了吗，但是它如果不调整这个基准利率的话商行想贷给个人和企业这个利率还是很高，个人和企业就不从商行贷款，这个钱还是没有办法进到实体经济，商行拿了这个钱带不出去怎么办？所以它们想方设法要把这个钱送出去，于是就想办法，比如房地产企业多给你一点行不行？大型国企多给你一点行不行，但是个人和小企业一般就很难从这里边拿到钱了，所以我们说那可以同时调整MLF和基准利率，那也是可以的，不过这样的话就涉及到又是用政策的手段来影响市场了，于是我们说现在我们要建设市场经济，我们应该向市场靠拢，那怎么办，我们就应该取消政策利率，也就是说把基准利率我不要了，不要了之后参考什么样的标准来给个人和企业发放贷款呢？
这就是我们现在要做的LPR利率
所以为了解决双轨制的问题，国家就提出了现在所谓的LPR利率，它叫做“贷款基础利率”它与贷款基准利率差了一个字，但是含义有很大区别
LPR利率它就是等于MLF中期借贷便利加上一个加点，MLF是由央行决定的利率，加点是由商业银行决定的，商业银行要盈利和风险补偿所以要加点，商业银行把钱借给个人或企业时再加LPR加点，比如说这个企业特别优质，就可以LPR利率不加点贷给这个企业，或者企业不够优质，或者个人没有抵押，这个时候我们要考虑多加一点风险补偿金，LPR是由多种类型的18家商业银行的平均利率决定的（去掉一个最高，去掉一个最低），通过这样一种改革央行可以取消基准利率，不再考虑它了；
房贷利率等于LPR+加点
举例：首套房目前的4.8%（LPR）+0%（政策）+0.25%（商行）=5.05%,
二套房的4.8%（LPR）+0.1%（政策）+0.25（商行）=5.15%；
转换成市场化就是跟着市场的LPR走，而政策和商行的利率是固定下来的；
大方向来看利率利率是往下走的，所以选择LPR是合算的。
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