昨天（1月3日）杭州的某银行把贷款年限上升到80周岁了，“贷贷相传”不是梦！如果说什么话题能从年初讨论到年尾，那就只有房子了。趁着过年几天，小左觉得还是有必要非常深入地梳理一下2019年【房价】的思考，告诉大家如何用一个指标来判断房价，以便让大家在各种各样的软文中都能慢慢有自己的判断。
这两年，中央对房地产的政策核心是【房住不炒】，懂金融的朋友就能马上从中看出端倪。“房住不炒”意味着什么？意味着中国的房子不仅能“住”，还能“炒”，用稍微专业一点的词汇就是——中国的房子不仅有【商品属性】（“住”），还有很强的【金融属性】（“炒”）。有的朋友会觉得，这两种属性同时存在的东西多吗？小左可以负责的说，多，而且非常多。比如，黄金既可以作为首饰消费品表现为商品属性，也可以作为应对通胀、避险的工具，表现为金融属性。并且随着时间推移，其金融属性已经远大于商品属性。再比如，石油既可以作为燃料表现为商品属性，也通过建立全球性的期货市场表现为金融属性。石油的金融属性虽然弱于黄金，但也在不断强化。所以说，如果能抓住这两个核心属性来分析房价，显然看房价就会透彻的多。下面，小左就用这个框架带大家一起分析房价，以及【预测趋势】。
商品属性——居住、交通、医疗、教育VS金融属性——流动性&稀缺性
抛开一些投资和其他什么结婚之类的需求，我们买房子是为了什么？核心就是一个，那就是住，住本身又附带了三种功能，交通、医疗和教育。交通和医疗是每天或者随时随地都能享受到，教育只能享受一次，所以现在学区房概念比较热，教育被单独拿出来了。简单来说，也就是说房子的商品属性就1个，那就是住，如果有学区可以附加一条。从另一个角度看，不论是什么时候，房子只要可以住人，不是过道或者一个卫生间这种，都具有商品属性，这是房价“最底部的底部”。一般来说在商品属性上，新房>老房，一线城市的房子>二线城市的房子，朝向楼层好的房子>条件一般的房子。
金融属性的分析远远要比商品属性的分析复杂的多，因为金融实在是太复杂了。所以小左就捡最重要的2样东西来说，也就是金融属性的内核：【流动性】和【稀缺性】。所谓流动性，是指能够通过买卖变现为资金；所谓稀缺性，是指总量有限或者增量很少。二者必须非常互补，二者缺一则不能构成金融属性：比如有流动性没有稀缺性（普通的商品）、有稀缺性没有流动性（清明上河图这种国宝）。那么很显然，流动性和稀缺性越强，金融属性以及由此为基础的定价也越高。从流动性来看，上市交易的股票就比不上市的股票市盈率高很多。从稀缺性来看，同样都是古董字画，越是名师大家的作品就越值钱。所以，房子的流动性表现为在绝大多数情况下可以正常变现，只是时间有快慢而已；房子的稀缺性取决于位置，一线城市核心区>一线城市普通区，没有新盘的区域>有新盘的区域。那么既然叫金融属性，炒股票的朋友肯定也都知道其定价就跟两个方面联系的更加紧密：货币投放越大，金融价格越高；上涨预期越弄，金融价格越高。
明白了房子的商品属性和金融属性，我们可以找其中一个来分析，就能拆分出房子的价格。这里小左选择了商品属性来分析。商品属性的定价基础，在西方经济学里是【供需】，在政治经济学里是【价值】。不论是哪种，都是由市场决定的，市场价就能很好地体现，一个很好用的指标就是【房租】。房租理论上是可以无限期收，还略有增长，了解金融和财务管理的朋友们就知道这是一个【股利增长预测股价模型】……额，小左也知道解释一遍就足以再写一篇文章了，我们简化一下，假设房租不变，那就是一个【永续年金】……好吧，我实在找不出更简单的词了，反正算法就是租金除以利率。因为现在很稳的理财收益率是年化4%，比如每年收一万租金，相当于这个东西的价值是1/0.04=25万，小左按这个条件在链家搜了【北京】、【上海】和其他城市的一些数据，整理如下：
（数据来源：链家APP）
上面是忽略了学区和装修的情况，而且小左之选了60-90平米范围内的2居室。可以看到各个城市的情况是不一样的，北京、上海、苏州这种商品属性和金融属性大概各占50%左右（考虑我用的是标价，实际成交价格还会低一些），成都、西安这种城市的房子商品属性更大一些，而厦门商品属性就少的可怜了，连30%都不到。【读到这里，恭喜您解锁知识成就：厦门是全国房价泡沫最大的城市（没有“之一”）。】
调控政策的作用渠道及“疗效”
国家出台了不少调控政策，但都可以具体划分到针对商品属性和金融属性一共四个方面，下面小左带大家一起看看它们究竟对房价起了多大的作用。
商品属性之“住”——核心是政府解决无房人群的住房问题，比如发展长期租赁市场、公租/廉租房、自住/共有产权房等都属于此类政策。这类政策可以说是从根源上有效的，比如变成新加坡分配基本住房的模式，或者计划经济分配房子的模式，那房价这个概念也将不复存在。当然，这个目前来看是不可能的，对于现行政策小左认为【效果比较有限】。理由是，住房/租房【需求旺盛的大城市核心区域】没有新建商品房的空间，购房/租房市场的供应虽然会有自如这类长租公寓，但根源还是依靠个人，导致政府只能在非核心区域新建住宅区，换言之就是【无力直接介入】，效果大打折扣。对于一线城市非核心区域和二三线城市，虽然政府能够直接介入，但因为租赁需求原本就比较少，对整体租赁市场的影响非常有限。
商品属性之“学”——核心是政府解决公立教育的公平问题，比如全区派位、多校划片（租售同权就算了，现在实现不了）。这些政策主要是增加入学的不确定性，因为政策有很强的针对性，【真正执行起来，效果很好】，但因为职能抹掉不同放在在“学”上面的溢价，所以【效果有上限】。北京和上海就是很好的例子，上海厉害的大多是私立学校，跟房子挂钩就很弱，除了静安和市北，其他地方学区的概念要弱得多；而北京厉害的基本都是公立学校，跟房子有很大关系，所以北京城六区基本都有好多学区房。这也就是为什么上海静安和北京东西城教委会更早更主动地规范学区房的政策。再举个例子，北京317教委禁止过道学区房的政策，一下就灭掉了一批“学区房”，因为这个本来就是钻政策的空子，吃亏的人自然没什么好说的。但是多校划片这种纯增加不确定性的东西经常受到【具有话语权群体抵触】，因为真正有学区房的人都不想成为第一批被牺牲的人，导致这些政策推进起来很慢，比如北京朝阳已经一推再推了。
前面说了金融属性是二者缺一不可，所以对于金融属性的调控只需要狠打一个方向就行。先说金融属性之“稀缺性”——核心是增加住房供给或者改变预期。这些政策不是不好用，【而是真用起来“药太猛”】，一般情况下收不住。比如香港回归以后，曾经承诺大幅扩大土地供给，让所有人住上房，结果房价暴跌、市民游行，被迫搁置计划。咱们国家的特色是城市建设以规划为主，所以一旦抛出“新区”“特区”的概念，通常就能打压旧城区房价。但是这里又有两难，如果真的搞新区，新区房价又会大涨，老区房价大跌；如果不搞新区，随着时间推移，这种改变预期的效力就大大弱化了。
小左总结一下，前三个方面的调控可以说都发挥了一些作用，但作用都不大。所以调控政策的关键就落在了最后一条。金融属性之“流动性”——核心是政府打压房屋交易频率，比如“认房又认贷”、设置新房/“两限房”禁售期、提高首付比率和房贷利率（货币政策调控）。炒股最怕什么？“炒股炒成股东”。房子也是一样，如果资产流动性大大下降，房价也肯定要下跌。而且这种政策调控【见效快】，如果发现问题改起来也容易。具体来说：
——对于北京上海这类以二手房、换房为主的市场，317新政对刚需“上车盘”的影响非常大。因为原先“上车盘”可以毫无顾忌地买，等到时候换房卖掉，仍然能按首套享受低首付比率。但“认房又认贷”导致购买第一套房必须非常谨慎，因为低首付比率只能享受一次。因此，317新政从源头上基本遏制了“上车盘”，也遏制了换房速度，导致市场比较冷淡。所以政策一出，许多人资金链就断了，并且也预见到了换房的可能被大大的扼杀了，导致房价迅速降温。
——对于新房为主的二、三线城市，不少地方政府直接出台限售令，规定新房2年/5年/10年不能出售，一下就冻结掉了大量的交易量。对于不愿意直接出台限售令，就指导银行少放房贷。
——对于棚改为主的城市，比如菏泽，停掉货币化棚改（也就是拆迁补钱之后），房价基本上就续不上去了。
调控政策的总体效果及未来预测
最后我们来看一下总效果，因为别的城市小左不太熟悉（其实是链家查不到历史数据），我就选了北京、上海前面列的四个区域，还是用商品价值占总价的比例这个指标。下面奉上时点分析结果（利率小左按当时的理财利率都作了调整）。
数据来源：链家APP
从指标来看，“认房又认贷”加上最近房租上涨已经使房价金融属性也就是“炒”的价格接近2015年“认房又认贷”的水平，所以市场又逐渐形成了一种潜在的“均衡”。读到这里恭喜您解锁知识成就了【北京、上海核心区房价企稳的秘密】，但是因为现行政策从源头上抑制了“上车盘”导致交易速度大幅下降，市场将更加理性。
展望未来，“认房又认贷”长期执行肯定有一些问题，手上明明换完房只有一套房，仍然按照二套操作，长期看肯定会放松，因为这是正常的改善需求。特别是现在很多年轻人只有一套小1居，国家还要鼓励生孩子。所以关键是顶住这个政策什么时候放开，以及何种程度上放开。后面怎么分析&操作，相信大家已经有了自己的判断。
多的不说，小左言尽于此
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