近日，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组、住房大数据联合实验室发布的《中国住房市场发展月度分析报告》(以下简称“报告”)指出，在顶层设计构建“房地产市场平稳健康发展长效机制方案”的指引下，2018年12月全国房价下跌速度趋缓，下跌城市减少，房价总体实现稳中有降。142个样本城市房价平均环比下跌0.68%。房价环比下跌的城市为105个，比上月减少2个，占样本数的74%。
住房大数据项目组组长、中国社科院竞争力模拟实验室副主任邹琳华认为，全球经济增长预期趋于悲观，使得购房者观望情绪增强，房地产调控政策保持了延续性与稳定性，部分开发商及住房投资者关于房地产调控转向的预判一再落空，开始逐步降价售房，同时，货币化棚改政策的调整，对二三四线城市房地产热也起到了降温的作用。
房价下跌速度显著减缓
报告显示，2018年12月，一二线城市房价总体继续向下调整，但房价下跌速度显著减缓，下跌城市也有所减少。
一线城市房价环比平均下跌0.308%，环比跌幅比上月收窄1.6个百分点。除深圳环比止跌微涨0.42%外，另外3个一线城市继续下跌。其中广州环比微跌0.12%，北京环比小幅下跌0.82%，上海环比小幅下跌0.71%。与上年同期相比，2018年12月一线城市平均同比下跌1.237%。其中上海同比下跌11.28%，北京同比上涨0.17%，深圳同比上涨1.42%，广州比上涨4.74%。
准一线城市房价环比平均下跌0.995%，环比跌幅比上月收窄0.925个百分点。除苏州止跌微涨0.87%外，其它准一线城市均继续下跌。重庆、杭州等城市环比跌幅有所收窄。
二线城市房价平均环比下跌0.701%，环比跌幅比上月收窄0.737个百分点。除了沈阳环比微涨外，其余二线城市房价均有下跌，但下跌速度都趋于缓和。二线城市中，环比跌幅最高的青岛，2018年12月环比下跌1.59%。
一二线城市房价上行受制于严厉的调控政策及复杂多变的外部经济环境，房价上涨的动力与下跌的压力并存。邹琳华指出，一方面，受全球资本市场动荡加剧、国内经济增长预期调低及严厉的调控政策的影响，一二线城市房价短期仍存在一定的下降压力；另一方面，一二线城市作为人口主要流入地和高端产业聚集区，住房供求矛盾在城市化阶段长期存在，部分一二线城市如北京、上海、厦门等经历了2017年以来的持续调整，房价下跌风险已经得到一定程度释放。另外，如果外部经济环境有所改善，部分一二线城市楼市可能会率先缓慢回暖。
阶段性调整稳步推进
与一二线城市相比，三四线城市房价调整的背景有所不同。三四线城市本身的住房投资投机需求较低，房价上涨主要受收入水平及人口吸引力偏低的制约。
报告显示，2018年12月，三四线城市房价平均环比下跌0.678%，环比跌幅比上月继续扩大0.09个百分点。118个样本城市中，下跌的城市为84个。下跌城市占比71%，与上月大体持平。乐山、西双版纳、张家口、自贡、绵阳等三四线城市房价下跌速度相对较快。2018年12月，廊坊（燕郊）房价环比止跌回涨3.67%，但未来进一步走向仍有待观察确认。
“2017年下半年以来，部分一线城市已经经历了一波房价调整，北京房价较2017年4月高点的最大跌幅曾接近20%，上海近一年房价下跌也达到12%左右。三四线城市2018年上半年正经历了一波较快上涨，多数城市房价同比涨幅仍较高。”邹琳华表示，三四线城市房价短期以继续下调为主线。
他进一步指出，三四线城市大多仍处于增量房市场的发展阶段，当销售不畅时，住房库存将再度增加，并反过来进一步增强房价下降压力。2017-2018年，受货币化棚改下沉至三四线城市、房价补涨等因素的影响，二三四线城市房价大都累积了不小的涨幅，房价客观上也有阶段性下调的需要。2019年货币化棚改政策的调整，对三四线城市房价上涨起到釜底抽薪的功效。住房销量的下滑，将推动三四线城市房价继续下调。
推进房地产进入合理区间
值得关注的是，在房价良性回调的同时，重点城市二手住房成交量也在增加。报告显示，2018年12月，10大重点城市二手住房成交量指数为110.22，比上月增长5.6%。近2月重点城市住房成交量随着价格下降而有所增长。
邹琳华认为这表明房地产市场基本面较为稳健，潜在的住房需求仍然比较旺盛。在价跌量增的背景下，不仅市场整体风险可控，而且居民购房负担有所减轻，房地产调控取得了预定的效果。重点城市成交量的放大表明住房市场处于良性调整状态，这也为进一步完善住房市场体系和住房保障体系、构建房地产市场健康发展长效机制提供了有利条件。
此外，邹琳华针对目前房地产市场现状给出了几点应对对策与建议。首先，要保持调控政策的延续性与稳定性，继续抑制住房投资投机。在城市化大背景下，住房供求矛盾长期存在，“房住不炒”仍是新形势下住房政策的前提；限购、限贷等行之有效的住房投资投机需求管控政策，仍应保持相对稳定；加强对各类信贷资金流向的管控，避免违规流入房地产市场。
其次，应继续支持首次购房需求，合理支持居民改善性住房需求。发展房地产市场的首要目标是不断提升居民的住房水平，其着力点之一则是支持居民家庭首次购房需求；更要合理支持居民改善性住房需求，适度引导住房消费升级。
最后，他认为要稳妥推进经营性集体土地入市、期房预售、租购同权、基本公共服务一体化等住房相关领域重大制度改革，逐步实现职住学平衡和住有所居的目标。
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