今年我周围不少人买房了，包括我自己，也置换了一套。
我后台关于买房的留言，这一年比以往更多了。经常收到类似的信息：
“我手里有多少存款，买房可行吗？”
“我XX岁，坐标XX，月薪XX，能买房吗？”
“我已有刚需房了，手头有XX钱，买投资房OK吗？”
对绝大多数人来说，买房是一件人生大事，甚至是影响未来几十年生活的大事。
但我经常遇到两种常见的误解：
1、等我有足够的钱，再考虑买房。
2、我买不起房，买公寓就好。
恰恰是这两点，让很多人不知不觉地踩了大坑。
01
有个很常见的情形：
刚工作没多久的年轻人字典里没有“买房”二字，每个月工资才几千，总认为房子还离自己很遥远。过了三五年，突然惊觉更买不起。偏偏这阶段，结婚、生子、晋升等一系列字眼不断冲击着小心脏，越来越被动。
当你手头有一定积蓄、没有房子时，先买一套刚需房通常不会有什么问题。
为什么呢？
首先，居住、户口、社会资源等现实问题，等于一口气解决了。
其次，优质资产，是比钱更值钱的。
全球大放水情况下，货币在贬值，而各种资产的价格都在默默走高。
房子这样的优质资产有个特别厉害的地方，就是能有效抵御通胀。
打个比方哈，100万现金，过了5年在通胀作用下只剩90万了，但房子5年后，大概率不低于等值的100万。何况它还可以借钱买入。
负债买资产，是极少数适合普通人抵御通胀、甚至跑赢通胀的好方法。
有些人从感性出发，觉得30年房贷压得人喘不过气、买房等于一辈子被套牢了等等。
当然，每个人都有选择自己生活的权利，只是想让生活越过越好肯定没那么轻松，如果觉得房贷压得人喘不过气，换一样东西同样会让你喘不过气。
在尘世间摸爬滚打，我们总得面对一些很现实的问题，对吧。
02
上周有位读者问我，手里大概30万存款，坐标二线城市买房有些困难，能买套公寓or商铺不？
额，我一向是不建议的。
先说公寓吧。
不少地铁附近精装修LOFT公寓卖得非常火爆，照片非常小清新，挺让人心动的，于是不少人就想哪怕不投资，买一套自住应该没问题吧？
先不说无法拥有户口、水电标准高于住宅这些明显劣势哈。公寓其实不太适合居住。隔音、采光、朝向、居住密度等等经常都不太理想。
而且存在多种风险：
1、涨幅小、税费高。利润被税费吞了一大块。
2、不易接盘。二手市场上，公寓远远不如住宅受欢迎。
3、政策风险。“商住”是开发商创造出来的词，严格上说是“伪住宅”，并不合规。换句话说，所谓的住宅属性是不受法律保护的。谁也不知道未来政治会不会有啥变化，会不会影响交易。
再说商铺。
我不是说商铺就一定不好，而是相比住宅，商铺踩坑的概率高很多。
比如说位置。同个地段、同个商圈，有时哪怕朝向不同或是隔着一条街，人流就有很大不同。
再比如说很多商铺承诺包租或签3年返租，说白了都是从房款里扣点，羊毛出在羊身上。
我家附近有个很大购物商圈，上个月我过去做推拿，发现那层楼今年因为疫情关系关闭了不少，办公室也空置出来了。新开了一个少儿培训工作室，有些小孩子在楼层里打打闹闹弄得特别吵。
普通人买商铺都是一间一间地散买，然后想做什么做什么。
这会造成什么问题呢？
就算是中心地段、人流密集，但你可能会发现：A开美容院，B卖饰品，C做培训，D搞民宿……凑一块显得杂乱无章，没有规划而言。
好地段也被搞垮了。
我们买不动产投资，有一点必须注意啊：
空置率。
而住宅在这点上，可以说比商铺/公寓/办公楼有着绝对优势。何况商铺不比住宅，不确定因素太多，万一踩坑连转手都困难。不少城郊“新区”商铺就是典型例子。
咱作为普通人，还是别主动给投资增加难度了。
03
那么，我现在会投资什么样的房子？
简单来说一个标准是：便宜的好资产。
第一，一二线城市。
大城市涌入的人口很多，尤其是年轻人，而房价的上涨能适当减缓人口输入。
国内这几年一直强调“房住不炒”，可房住不炒≠房价不涨。我们买房时一定要关注城市的常住人口和住房比例呀，它们决定了供需，只要需>供，从长期看房价依然缓慢上涨。
它们是值得入手的好资产。
只是今年国内一些大城市纷纷出台了限购政策，先不说首付门槛劝退不少人，即便有钱都很难拿到房票，又劝退了一大波人。
第二，价格洼地。
如果说大城市的房子有保值的功能，那么，想增值，就必须选择大城市+楼市快速上涨的地区。
而它们通常出现在一个国家人均GDP在3000美金到8000美金的时候，黄金上涨期大概10-15年。中国的楼市发展轨迹也印证了这个规律。
眼下中国人均GDP已超过1万美金，如我们看到的那样，房产红利已经很小了。
海外的话，前几年大热的泰国曼谷，虽然是不错的资产，但动辄单价4万以上，在发展中国家算是高位了。
东南亚11个国家里看了一圈，似乎也菲律宾最符合“便宜的好资产”这个标准。如果真有考虑海外房产，并且以“增值”为目的确实可以考虑。如果投资风格保守，以“保值”为目的，那可以考虑日本、英国等发达国家。
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