投资酒店的价值与风险（三）. 资产评估与定价篇（A）

2018-01-02 鉴江马后炮 酒店筹建指南

投资酒店的价值与风险（三）. 资产评估与定价篇（A）

本篇讲述的内容是酒店资产评估与定价。说到这个主题，相信很多酒店人都会联想到2017年的“万融富合作”的酒店资产收购交易。此交易活动让富力地产成为“全球最大的高端酒店业主”。沉默已久的富力地产又将一“名”惊人，此称号也足以价值一串数字。

曾经“华南五虎”之首的，在2004年~2009年的综合实力一直位于榜首，2007年销售额更是进入地产业四强。2008年富力地产开始进军“商业地产”，富力地产此举双管齐下，在地行业的活力与声音也日渐日缓。而富力地产不时在酒店行业略有一些豪言，倒是不时能换来酒店人的关注。

似乎“华南之虎”在将近十年的相对沉默，有如睡着之虎。所幸的是此虎醒来，虎牙依旧还在，作为“万融富合作”的酒店“金主”将让富力地产重新回到行业的视线。个人以为这是富力地产多元化的产业布局的极其重要的一步，我们拭目以待吧。

先来段小插曲：

万达王健林的一句：“放眼全球，能以这个较低价格批量收购酒店的机会，100年可能就这么一次。”

（鉴江马后炮另类解读：承万达王健林之言的此“100年”。看来富力是要百年基业不倒，足见此次交易王健林割肉割到了心头肉。看来万达在国内、国外这两架马车的战略资本要慎重布局。国外的物业想拿在国内来融资，脉门是要先被拿住才有可能，得先被部分“某”有化。）

富力李思廉也都坦言：“这次我们一口气拿到77个酒店，对富力来说我们是赢家。”

（鉴江马后炮另类解读：富力李思廉言中的这“一口气”。是的，出了好大的一口气，相信李思廉和张力都想吼一句：“睡虎已醒，牙依旧在”。富力借此一笔便可将另一架马车“商业地产”推上快车道，且颇有“归来”依然“王者”之势。）

富力地产的企业发展史相信大家在此也不太感兴趣。那么回归我们关注的本次酒店交易中的酒店价值与交易金额是否对称，了解一下万达与富力谁是本次交易的最大赢家（此为酒店板块的内容，不讨论融创）。

酒店资产净值是减去酒店折旧的，在前期相当于将取前的利润也算进来了。酒店资产净值被压到相当于六折，也就难怪有人会摔杯子。无奈，有实力一口气拿下这么大的酒店资产包，而又有高星级酒店开发经验且有意大力发展酒店业的房企着实不多。此成交价格对富力来说确是赢家。

而个别非酒店业的专家却亮声，有言富力地产买亏了。拿市盈率PE来评估酒店的价值，且更不可思议地单一以此对酒店进行定价，对资产净值为330亿的酒店估值不足100亿，是酒店人也都笑了。如果按他的算法，假设PE为零，那么岂不是万达还要倒贴钱将这77个酒店一起送给富力地产。即使PE为负，酒店的价值还是在的。此前的PE值为正，用酒店资产净值来估算酒店的价值已然偏低，更何况这些专家对PE的取值还是过时的。

包括某些专家说的：“并入万达77家酒店后，或许只能给富力带来更多的营业收入，但并不会给富力带来净利润的增加。”这也是有误的。

为什么说PE的取值已过时呢？包括酒店资产净值也已过时。酒店资产净值是扣除酒店融资成本，酒店实体的沉溺资金所需要缴纳的利息也不是当初筹建总额的利息，而得按新的交易价来进行计算。而PE的取值扣减的折旧金额也不是按当初筹建总额进行分滩，而是得按新的成本价（交易价）来进行分滩。按新的成本算法，酒店人都知道这77家酒店的净利润后续无容质疑的要往上调才合理。

截止至发稿日期（2018年元月2日），富力地产对大连万达集团旗下酒店资产的收购数量从77家变为73家，富力地产由最初199.06亿元的收购代价降至189.55亿元，减少了9.51亿元。（最新数据可登陆两大地产官网查阅）

这些酒店已基本平均的过完推广期及爬坡期，正处在积累期阶段，艰难的前期万达已帮忙过渡，而酒店的黄金收割期刚要开始。那么最大的赢家是谁，酒店人都会明白。

富力自有酒店连亏五年，富力地产唯一拖后腿的酒店板块呈现亏损状态。但请了解富力地产的酒店公司板块还处于相对发展的初步阶段，还是烧钱的建设期，在营的酒店还要拿去支付新建的酒店，当然也就收支未能平衡，那并不叫亏损，所建的酒店并没有被烧掉？必须待酒店筹建的所有沉溺资本开始释放时，方可体现到酒店的真正盈亏。

此轮收购，富力地产的酒店物业存量已足可解决她目前酒店量的发展目标，后续富力地产将是如何将重心是如何发挥在酒店中沉溺资本的作用。当然，也不排除富力地产未来的一、两年还将会大举纳入更多的酒店物业。

价值评估和定价单纯地从商业地产来评估和定价酒店的价值是不合适的，单纯用单一的市场比较法、筹建成本及收益法来评估，其弊端都是很大的。应综合传统的这三种评估法，还需根据酒店的自身特点，对酒店未来所产生的现金流进行估值并折现。另外，高端酒店的客群（或会员）的层次、数量等的大数据是可为地产或其他商业进行精准引流，此大数据也是需要进行合理估值。

以上内容如有任何疏漏，敬请批评、指正。如有任何疑问，请向我们提出，我们定将尽我们所能解答。

——鉴江马

本文感谢

疯蚂蚁设计师协会、艺宸汇工作室

协助及

深雅居格格姐

校正

《酒店筹建指南》

投资酒店的价值与风险（三）. 资产评估与定价篇（A）