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以下内容来自徐远的分享。
本节思维框架
- 前言
- 我国房价上涨并不特殊
发达国家
发展中国家
- 总结
前言
前面三天的学习中，我给你澄清了市场上很多流行的谬误。
现在你已经知道，中国房价虽然高，但是很难说有泡沫，房价收入比虽然高，但是背后是有严格的经济学原理支撑的。而且，传说中的货币超发，土地财政，都不是房价高的主要原因。
课程进行到这里，你可能有点疑虑了，你以前听到和接受的很多观点，看来都有点问题。可是，我国房价高是个事实，原因到底是什么？怎么理解我国的高房价。
俗话讲：“有破有立”，前几天我们澄清了一些“流行地谬误”。今天我们来树立正确的观点。
今天，我重点跟你讲两句话：
我国的房价上涨，是全球房价上涨背景下的正常现象，并不是我国特有的现象。
从国际经验上看，即使经济择增速显著下行，房价可能还会很坚挺。
我国房价上涨并不特殊
先来说第一句，我国的房价上涨，在全国范围内看并不特殊。首先大家来看一张图，是2000年以来几个主要国家的房价增速，数据来自国际清算银行。
这张图描绘的是美国、日本、德国、俄罗斯等12个国家2000年到2017年的房价累积增长。你可以看到，除了日本以外，其他国家的房价都是增长的，很多国家的增速都很快。
如果你以为增速最快的是中国，你就错了。你在这张图上仔细找，看看中国在哪里，你会发现中国在中间，中国房价增速不是最快的，也不是最慢的，而是处在中间的位置。
比中国快的有俄罗斯、印度、瑞典、澳大利亚等，比中国慢的有美国、韩国、德国、日本。你看印度目前还是个很穷的国家，人均收入只有中国的四分之一多一点，可是1990年代以来经济开始起飞了，房价增长也已经很快了，比中国还快，过去十几个比中国还快。
所以说，这张图上看，房价上涨绝不是中国特有的现象，而是很多国家都共有的现象。只不过呢，别国的房价上涨，遭受买房压力的是别国的老百性，我们没感觉。这个鞭子不要在自己身上，是不疼的。
为了进一步理解房价上涨是全球现象，我再给你补充两个证据证据：
第一个是发达国家
从第二次世界大战结束的1946年到2016年，这个70年的时间里，美国、日本、英国等14个发达国家的房价，年均上涨6.6%左右。这是个很快的增速，直接导致房价累计上涨90多倍。扣除物价因素以外，上涨幅度仍有4倍多。
而且我们要知道，这些发达国家城市化水平在战前已经很高，房价增长主要是经济增长和通货膨胀所致，里面没有太多城市化的贡献，这样的增速就更加令人惊讶。
而过去十几年的中国，不仅有快速的经济增长，有一定的通货膨胀，还同时进行了大规模的城市化，这几个力量叠加，房价增长当然更快。因此，我们的房子增速并不算很快。
第二个证据是发展中国家
二战以后，很多发民中国家先后经历了快速的经济增长，在经济增长的过程中，也都同时经历了快速的房价上涨。
比如韩国、马来西亚、巴西、俄罗斯、南非等等，随着经济的增长，房价都快速上涨，幅度不比我们小，速度不比我们慢。我国的情况，并不是特例，而是符合一个各国的一般规律。还是那句话，鞭子不打在自己身上，是不疼的。
别国房价涨、房价贵，我们没感觉。现在我们自己面临这么高的房价，鞭子打在自己身上，面对很大的购房压力，有要肤之痛，感受是很深的。
刚才我们说的，是房价上涨是全球的现象，长期的现象，从这里我们能得到什么启示呢？既然房价上涨是全球现象，不是中国特有现象，我们分析起来就要看全球的一般规律，不宜过分强调中国特有的原因。
比如说，市场上很多人批评土地财政，就有失偏颇。其他国家没有土地财政，房价也是照涨不误，说明土地财政不是房价上涨的根本原因。
还有，既然房价上涨是全球长期的现象，不是短期的现象，就不能归罪于投资炒作这样的短期因素。因为炒作都是短期的，炒作起来的房价，是很快就会回调的。
你看前些年，温州、鄂尔多斯的房价炒得很厉害，后来跌得也很厉害，就充分说明了炒起来的房价长不了。可是你看很多大中城市的房价，一直很坚挺，严厉的调控之下依然坚挺，就很难说是炒作的原因了。
从全球的经验看，房价上涨是二战以来的普遍现象，而且是长期现象，就更难说是炒作的结果了。明天我们开始正本清源，给你系统分析房价上涨的根本原因。今天还有一点时间，我给你讲一下刚才这张图里一个重要的细节，就是俄罗斯的房价。
你再仔细看看刚才这张图，图上房价增速最快的不是中国，不是印度，更不是发生了次贷危机的美国，而是俄罗斯。从俄罗斯的房价增速，比中国快了一倍以上。
你可能觉得很奇怪，其实转念想一想，俄罗斯2000年以后那几年的经济增长挺好的，因为石油价格涨了很多，从十几美元涨到140几美元，俄罗斯石油资源丰富，这样一来当然是富得流油。普京总统的超高人气和俄罗斯的经济改善当然有关系。
可是俄罗斯人拿着这个石油美元干什么呢？俄罗斯股票市场不好，国债也不安全，1998年的时候俄罗斯国债还违约了，引起了一场不小的金融海啸。对于俄罗斯人而言，最安全的资产当然还是房子。除了国内的房子，还去伦敦、纽约买房子。
当然了，很多富豪还去买足球队，比如石油大亨阿布拉莫维奇就买了英超的切尔西队，大手笔投入，还夺得了英超冠军。你这样一年，新世纪以来俄罗斯财富增长很快，房价大幅上涨就不奇怪了。
奇怪的是，金融危机以后，俄罗斯经济陷入危机，经济负增长，资本外逃，卢布大幅贬值，俄罗斯的房价居然仍然没有大幅度下跌。从图上看，2011年的时候，俄罗斯房价跌了20%，可是2012年又涨回去了。
目前的房价，比金融危机之前的2007年，也就跌了10%左右。考虑到俄罗斯经济面临的困境，处于努力走出负增长的状态，这样的小额跌幅，简直就不可思议。
这个观察之所以重要，是因为对我们理解中国房价有启发。很多人担心中国的房价出现断崖式的下跌，如果把俄罗斯的这个经验移植到中国，你看到的是即使经济危机，房价都不会大幅下跌，跌了还会反弹。
目前中国经济的增速是下行的，可以总体增速还有6%以上，未来十年保持3%以上的增速，还是不难的。不管怎么说，中国经济的状况，比俄罗斯要好很多了。这种情况下，担心中国的房崩盘，有点过于多虑了。
其实，全面看全球房价的数据，上涨是主要的，是趋势性的，下跌是次要的，是偶尔发生的小概率事件。
举个例子说，很多人都知道2007年美国爆发了次贷危机，房价大幅下跌。可是很少人知道，这几年美国的房价稳步上涨，已经超过2007年的高点。房子是长期资产，绝大多数人买房子，是要持有很多年的。所以看房价的规律，还是要看长期。
总结
全球范围内看，房价上涨是各国共有的普遍规律。中国的房价上涨不是特例，幅度也不比其他国家大。
全球范围内看，房价上涨是趋势，是普遍现象，下路是特例，是偶尔发生的。即使是俄罗斯这样的国家，经历了严重的经济困难，房价下跌也并不严重。
弄清这些基本事实，我们才可以分析、理解房价上涨的一般规律
预告一下，明天的廛，我将结合房价上涨的基本事实，分析房价上涨的规律。分析的结果，会是一个简单的公式，每个人都可以理解的简单公式，用来计算房价的增速。
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