你以為做 “包租公” 懂收租就可以了？！

日常工作生活中，我不常當場用言語表達自己的觀點，往往扮演一個聽眾，端坐泡茶，點頭觀察。心底裡有一把無形的尺子在衡量，也有個本子在默默地記載。實在憋得發慌，才會公開寫點什麼。在此，儘量用“委婉”的字句去分享親睹發生的事宜，任由各看官隨心解讀。

你以為做 “包租公” 懂收租就可以了？！

眾所周知，廣東是改革開放前沿重地，不少生產製造業就在這個時機下誕生。且勿論經營多年後的產業大小，大部份老闆在當時城鎮週邊所蓋的廠房，已被發展迅速的城市商業環境所“吞併”在內。在市中心繼續做生產製造業吧，誠然影響民生。親眼目睹普遍就兩個 “換臉模式“，其一，相對靠近市中心的，地皮面積比較小的，普遍會被改為商場或酒店。其二，離市中心比較遠，而有相應的公共交通工具可到達的，普遍會被改為各種各樣的“孵化器”。是的，很多工廠老闆，搖身一變：“包租公”。

就如廣東本土一套情景劇《七十二家房客》所諷刺，房東自持物業（當成母雞），租賃給形形式式的人（收雞蛋）。但求盡快租出物業，沒有對租戶進行了解與篩選，是再“經典”不過的現象了。我所在生活的城市不乏各種鮮活的“現代包租公”案例，有舊模式的影子，也有 "亂出牌" 的新套路。

不了解租戶，存隱患。

不少“包租公”急於收回投資改造的成本，對自建項目沒有精準定位，對租戶也是來者不拒的。招租前期，有租戶願意進駐，收了 “兩按一租” 後就在免租期上“讓步”，半年到一年的免租期尤為常見。

然而，沒有充分調查了解租戶的商業模式，怎能了解他是否有持續盈利能力去支付租金呢？沒有了解項目的股東架構，怎能知道遇事找誰來承擔責任呢？可想而知，存在的隱患是有深遠影響的。

所在的鎮區上有一個商住綜合體，為了吸引人流，前期招了一家酒吧進駐，也是相當大手筆地投入了豪華裝修，然而因為各種原因，經營情況不樂觀，項目進駐大半年後已撤出。因為前期裝修投入所致，接下來的租戶也是另一家酒吧，情況也如上，在經營數月後撤出了。作為“包租公”，選擇營利情況不明的租戶，哪來的穩定租金？尷尬的是，把原來的裝修拆掉也需要投入人工成本。致命的是連續有店面在自己的經營地盤裡撤走，在消費者的心理認知上留下了烙印。

另一個發生在身邊的案例就是幾家迷你創業型公司，派了一個代表去和“包租公”簽約，合租了一個辦公室，而“包租公”並不了解實際情況。三個月的免租期轉眼即逝，因為是創業公司，幾個項目裡總有營利，也有虧損。A創業者盈利，當然可以支付相應的租金。B創業者虧損，當然拿不出租金。而A怎麼會願意承擔B所應該支付的租金呢？最後“包租公”白耗費了免租期，還得重新出資清理辦公室再招租。

找到好租戶，可助力。

在本人認識的“包租公”裡，有一個特別“任性”。每一個進駐的租戶他都要了解對方是項目、商業模式及資金狀況，我不時也會揶揄他說: “你這是在招租還是做投資啊?” 那位任性的“包租公”就會分析：“首先，我對我手套上所管理的園區有定調，租戶選我，我也選租戶，這是雙向選擇。其次，我要確保所進駐的租戶都經營健康，這是持續的租金來源，也是好口碑的來源。再次，要保護好米飯班主（租戶），避免小範圍內有同類型項目進駐互相殘殺。”

據說，前期某租戶因租金的高昂而卻步，”包租公”因看好項目的發展，免租數年置換30%的股份。”包租公”透露，該項目通過股權分得的利潤早已超過應得的租金收入。

話說回來，寫這個文章主要是受近月遇到的一個“老油條包租公”所啟發。從他種種處事方式上總結為：自打嘴巴，撿了芝麻，丟了西瓜。第一，沒把口頭承諾兌現。第二，需解決問題時推卸責任。第三，為了新租戶而傷害舊租戶利益。最重要的一點！他好像完全不知道新租戶是幾個小型項目捆綁，找個代表去簽署租賃合同的啊。

這篇“觀察日記” 寫於 2017年4月18日，用於驗證我老愛說的： "走著瞧" 。當我的推論成為事實後，再攤開整個故事逐一細說。