007-32我的资产配置理念(中)——不动产的不断优化配置

关于热爱的事业可以参考我的资产配置理念（上）今天来分享下我的资产配置理念（中）关于不断优化的资产配置。

一提起房产，总会听到不同的声音在耳边响起，左耳朵听到：幸好前两年买了房子，正好赶上G20峰会大涨一波。右耳朵听到：房价都这么高了，还能买吗？

对于我们中国家庭来说，房产是非常重要的一种资产配置工具。

1、 为什么要关注房产？

我们来看一张图片，工作再忙，别忘看房，毕竟涨100万比掐100万容易多了。在房产投资圈里流行这样一句话：买到就是赚到。

既然房产上涨的速度比我们辛苦的工作都快，那我们是不是要停下来开始关注下房产，无论是否投资，都要知道它为什么会涨那么离谱？我从这几天辛苦统计的数据来说明：

我整理了1990——2016年26年间中国M2、GDP、CPI、及最低工资标准。（关于数据的定义不懂的伙伴可以自行百度）。以前是感知货币贬值了，可是怎么贬的不清楚。总觉得央行货币超发了，可是用什么来说明呢？

我从学习的房产知识到我做出这个表格为止，我才明显的发现：量化的数据更能说明问题原因所在。

这里我要说下我对通货膨胀的感知，不是央行发布的数据，而是自己通过数据测算出来的，我认为通货膨胀的感知可以分为GDP和CPI的总和。从我统计的数据中可以看出：

1、M2货币量是超发的；

2、通货膨胀感知近10年平均在11%左右；

3、最低工资一直在上涨，上涨幅度对比通货膨胀感知保持持平也在11%左右；

这些数据都说明一个问题：货币平均以每年11%的速度在贬值。如果你的理财收益在3%-8%之间，连最基本的资产保值都做不到。所以，找到一个财富锚是非常重要的。

2、 以末致财，以本守之，找到我们的财富锚

在中国史记中，司马迁的《史记.货殖列传》是少有的介绍古代经济生活的史料。司马迁将“富”分为三个层次；本富、末富和奸富。其中奸富与道德有关，暂且不说。

而本富指的就是靠土地致富，末富指靠工商致富。那么怎样经营财富呢？司马迁给出了这样的结论——以末致财，用本守之。靠经商赚钱，用土地来保住我们的财富。这里就提到用土地守住财富，那么 怎么保住既有的财富是一个棘手的问题。

其实房产一直是中国家庭最常用的资产配置工具，也是最重要的工具之一。记得吴晓波在一次论坛里提到房产，说过房产泡沫比较大，要么拥抱泡沫，要么对抗泡沫。其实拥有房产就是拥抱泡沫最好的方式之一，至少可以守住你的一份财富不被通胀掉。

3、如何对抗房产投资最大的风险？

既然要投资房产，那就要考虑到房产最大的风险在哪里？投资对我们来说，最差的情况都能承受，那么其它的结果都是好的了。

如果你也玩过现金流游戏，你就知道在现金流游戏当中，如果把可贷款的额度都用光了，遇到了失业、额外支出，该怎么办？就是当现金流断裂时，该怎么办？只能按破产清算。同样在现实生活当中也一样，一个人最怕的就是现金流断裂，那么只要现金流不断裂，我们就不会出现破产的情况，这就是个技术活。

我们首先要明白房产有三个非常重要的属性。1、经营性：买进的房子，可以经营用于出租，每月固定收房租；

2、投资性：投资房子的话，对于要快速积累第一桶金的伙伴来讲，买卖房子，快速赚取资本利得是非常好的一种方式；

3、融资性：还可以通过房产进行融资，比如房产抵押贷款等，可以用较低的贷款利息获取到现金流，又可用于投资，杠杆更多的收益。

我们最担心的就是购买房子出现现金流断裂，那么我们只要明白房产的三个属性，并且在经营性、投资性、融资性三方面做好权衡，就不用担心买房会破产了，找到它的风险边际就是最重要的。比如，我们要做好规划自己的资金。包括可调用的资金（比如：我们的信用贷、信用卡、周边拆借、亲朋好友拆借等）和现金二方面。重点要考虑的是我们可动用的资金是否支持每月还月供？是否支持一直等到它涨起来？是否支持等它卖出去有钱赚为止？只要做好了这几点，找到持有房产的风险边际，那么我们就可以大担的持有。

4、房价这么高？还能买吗？

对于房产，我还一直是个小白，没有真正的买卖交易过房产，但是却梦想有一套属于自己的房子，面对这么高的房价，我先是恐惧，现在是淡定，因为我记得李笑来老师的一句话，对于不懂的领域，用短时间掌握快速入门的知识是必备的。所以我选择了两条路径来学习。

a、看书《中产阶级是如何保护自己的财富》

b、参加《房产训练营》听7年房产投资老司机用自己的经历浓缩的房产精华实战经验，让自己快速入门。

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这是我七年不写就出局写作✏️第【32】篇007-32我的资产配置理念(中)——不动产的不断优化配置

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