随着复工潮的到来，平台上咨询疫情期间房租纠纷越来越多。21日杭州中院公众号发文《疫情防控期间的房屋租赁合同纠纷怎么解决？法律问答来了！》针对热门房租纠纷做出解答。让我们一起看看吧。
01
因疫情防控影响，房东或租客是否可以解除租房合同？
答：应以维护合同关系稳定、鼓励合同继续履行为原则，对受疫情防控影响但符合继续履行条件的，一般不予支持；但是在疫情防控发生前已经符合合同解除条件的，应予支持。
这个解答非法律专业的朋友读起来可能有点绕口，简单解释下，本条是指无论是房东或是租客，不能说因为有疫情，想解除合同就解除合同。疫情期间能否解除合同还是得看是否满足解除条件。这个解除条件包括两种类型，第一是疫情防控前就已经具备合同解除条件，第二则是疫情防控期间出现合同解除条件，最典型的就是因疫情出现合同无法继续履行的情形。
让我们复习下，什么是合同解除条件。合同解除分为约定解除与法定解除。
《合同法》第九十三条 合同约定解除当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《合同法》第九十四条 合同的法定解除有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
和本次疫情戚戚相关的就是法定解除中的因不可抗力致使不能实现合同目的。至于您的情况是否符合本条，还是建议咨询专业律师。
02
租客租房用于居住，因疫情防控导致不能正常居住使用的，租客可以要求房东减免租金吗？
答：应鼓励租赁双方协商解决；协商不成的，根据公平原则视具体情况，由出租人适当减免租金或适当延长租期，合理分担因疫情防控导致的不利后果。
这是最典型也是大家最为关心的。杭州中院的意见是疫情期间的损失应该由租客和房东合理分担。引用的法律依据是《合同法》的公平原则。
需要注意的是，本条居住房屋需要达到不能正常居住使用房屋的，才可以要求房东减免租金哦。
03
租客租房（摊位）用于经营，因疫情防控导致经营受到较大影响的，租客可以要求房东减免租金吗？
答：对政府明令暂停营业的行业、企业，承租人主张减轻或者免除自身的法律责任的，应当依法按照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条的规定妥善处理。
对政府未明令暂停营业的行业、企业，承租人应按租赁合同继续履行，但承租人能证明其经营因疫情防控受到较大影响的，承租人可以根据公平原则要求出租人适当减免租金、延长租期，合理分担因疫情防控导致的不利后果。
首先《中华人民共和国民法总则》第一百八十条和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条都是关于不可抗力的相关规定。
不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
《民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
《合同法》第一百一十七条 因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
《合同法》第一百一十八条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
其次我们看看本条说了些什么。
首先经营性租房，杭州中院的意见是将其分为两类，一类是政府强制暂停营业的行业。对于这一类行业，根据不可抗力进行审理。上文大家也看到了，法律关于不可抗力的规定都是概念性的，且即便是不可抗力，对于要求责任免除一方仍旧赋予了及时通知等义务。总的来说这部分纠纷需要特案分析，无法一刀切做出解答。
其次是政府未明令暂停营业，但承租人能证明其经营因疫情防控受到较大影响的行业。这一类，杭州中院给出了与租住房屋一致的意见，适用公平原则，损失由租客和房东合理分担。
而需要注意的是，这种情况下，企业是否收到疫情影响的证明责任，在租客一方。
04
二房东承担疫情期间房租损失后，可否向一房东主张权利？
答：因疫情防控导致的损失应由出租人、承租人和次承租人根据公平原则，通过减免租金、延长租期等形式合理分担。其中，对以转租为经营业务的承租人，其与出租人之间损失分担，还应结合双方租赁合同中对租赁期限、租金数额、支付方式等约定合理确定。
本条和情况2、3法理是一样的，损失由房东、二房东、租客根据公平原则，合理分担。杭州中院还特别提到，经营性的二房东，比如蛋壳、自如等公司，分担损失应该结合租赁期限、租金数额、支付方式等约定合理确定。
05
疫情发生后签订的房屋租赁合同，租客可否以受疫情影响为由要求减免租金、延长租期或解除合同？
答：双方在房屋租赁合同订立时对疫情防控情形已经明知或应知，合同订立后再以受疫情防控影响为由要求减免租金、延长租期或解除合同的，不予支持。
编辑：富答法律咨询
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