水库筑基

1.买一套房和买十套房的难度是不一样的，越多的房子复杂度越高。房票房贷，月供流水，都是成倍的增加。1.6.16套是三个门槛。炒楼就是维持极高的投资回报率，并尽可能坚持长的时间。如何提前拿到资金，如何拿到更多资金，再加上一个长期上行的市场，就是财富的产生。

2.炒房第一步，就是搜刮所有资金。还有亲友同事借钱，信用卡信用贷款。资金成本是不同的，如下，%2活期，%3定期，%4股票，%5房贷，%7消费贷，%8亲友借款，%10长期借款，%14信用卡分期。低息资金每个人都是不多的，你愿意出的资金成本越高，借到的钱越多。炒楼的第一个一千万就使你有力量进行纯投资了，同时摆脱低级趣味。楼市大概四年翻一倍，但是越来越放缓，最开始的几年是翻倍最快的。

3.回报。通过贷款，可以做到100%的单利。最大的问题是财富增加时，杠杆无法同步增加，然后后期的增长率就有限了。所以新人有首房首贷，赚第一桶金是很容易的。且只有在首房首贷的时候，人才能贷满70%。一般长线炒房负债率在22%，根本不高。攒贷款额度和攒首付一样困难。平均贷款年限一般为八年。

4.准备借钱。由于贷款很难增加，且房价一直上涨，所以炒家的负债率是一直下降的，大部分时间，炒家都在搞钱。单套涨100%还是120%不重要，重要的是多买几套，多背贷款。

5.信用卡。信用卡的实质就是小额借贷。信用卡是鼓励消费的，只要消费欲望不受到控制，就会终究只能最低额度还款，让银行吃利息。对于炒家最重要的是信用卡的小额借贷。利用三张以上信用卡接龙，就可以长期持有资金。大概成本是年化4.2%.额度涮85%就好。信用卡的应用主要在规模。