北京大学徐远教授的房产课总结
关于买房这件事，我们需要认真对待。
你想想，你对自己的本职工作是不是已经熟悉的不能再熟悉了，可是，遇到问题你还是会用你的专业知识谨慎地做出专业判断，是吧？
而对于房子，买或者不买的决定，你是怎么做出来的呢？有钱就买，没钱就不买了；有购房资格就买，没购房资格就不买了；现在有能住的房子就不买了，还没有能住的就买；......是这么简单粗暴地决定的吗？
都2019年了，到底还要不要买房？让我们用一点谨慎的态度和专业的分析，来回答这个问题吧！
一、“房住不炒”，房价难道还要涨？
“房住不炒”的主要目的是防止因为房价的快速上涨，导致社会的财富差距因为是否买了房子而被进一步拉大。政策在本质上是把住房的投资属性和居住属性分开，保证居住，限制投资。自2016年年底中央经济工作会议上首次提出以来，在“限购”、“限贷”、“限售”、“限价”和“限商”的政策调控之下，到2018年底，两年时间里，一、二、三线城市房价分别上涨了大约1.4%、14.3%和16.9%。因此，我国的房地产调控政策，是取得了显著的效果的。
但是，逆向思维一下，在如此严格的房地产调控政策之下，房价为什么还是上涨了呢？
因为经济学的基本原理告诉我们，最终决定商品价格的因素是供求关系！落到房子这个商品上，决定因素主要有：国家经济增长速度、通货膨胀率和城市化率。
二、算一下，房价会怎么变？
是的，有这么一个公式：
房价增速 = 经济增长速度 + 通货膨胀速度 + 城市化速度。
完全可以解释我国的房价增速。
从全球范围看，房价上涨是普遍现象，我国的房价上涨完全符合一般规律，既不特殊，也不例外。
根据这个公式，保守估算，未来十几年，我国房价的年增长速度约6%左右，12年将会翻一番。也就是大概在2030年，大中城市房价会翻倍。
那时候看房价的感觉，就像我们现在看十年前的房价的感觉。
三、可是，老龄化、低生育率、房产税......不会改变房价趋势吗？
是的，有影响，但分地方。
相关因素逐个来说：
老龄化和低生育率：使得人口总量增速下降、规模减少，对中小城市影响明显；但预期寿命延长（会产生方便就医的需求）、家庭规模变小导致增加住房需求，推高大城市的房价。
房产税：开征难度大，作为存量税，开征后税率必然低，对房价有影响，但不大。（韩国是个例子）
共有产权：调整住房供应格局，满足中低收入人群的住房需求。
租售同权：不会增加房屋的有效供给，反而催生需求（如学区房），可能导致房价上涨。
农地入市：减少了土地出让金，不利于基础设施建设，使得现有公共资源更加稀缺，降低房价作用有限。
限购、限贷：与“房住不炒”的基调一致，是调控房价的必要手段 和长期政策。（韩国的房地产政策吸取了日本房地产泡沫的教训，房地产调控比较成功；我国也在吸取别人的教训，目前还不能说房地产有泡沫。）
货币政策：对房价的短期波动有重要影响。当实际利率太低时，人们会想着把钱从储蓄状态转移到房产上。
技术进步：使得交通和通讯更加便捷，缩短了时空距离，但远程的交流无法代替面对面的沟通。对于时间宝贵的人，必然选择向大城市聚集。
综上：最根本的是供需关系，各种因素影响的无非是供需两端。观察政策的影响，分析对供需的影响即可！人口净流入的地方，必然导致需求端的增加。
四、该怎么办？
刚需：先上车原则！这辆车就是中国经济发展的快车。
首次置业：稀缺原则，房子的价值在房子附近的学校、医院、商圈等稀缺资源的价值。买自己能买得起的最贵的房子。核心区的小房子比郊区的大房子更值得买。
改善住房：不仅能改善居住条件，还能继续享受国家经济增长、城市化和人口基数的红利，持续改善财富状况。
养老买房：涉及“百岁人生”的保障机制和资产配置，房子作为资产，可以应对物价上涨的风险。
租房比买房贵：房租必然持续上涨，通货膨胀是全球现象，房价包含了未来所有的租金，而且能够对抗通货膨胀。
然而，暂时买不起就租吧！
租一个让自己工作便利的房子，租金虽贵，但可以省出宝贵的时间来投资自己。
投资自己，是唯一绝对不会亏的投资。
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