同为3房户型，为何有的是53㎡三房；有的是97㎡三房；还有的三房面积能达到120㎡，甚至更多？哪些因素决定了项目楼盘的三房面积段选择？

1.项目定位和目标客户需求

项目定位和目标客户需求应该是户型面积段的最重要决定因素。因为项目的档次定位不同，决定了其目标客户的不同，而不同档次客户群的生活习惯、居住观念，导致其对户型面积的要求存在巨大差异。

比如80㎡以下和80-90㎡的紧凑型三房，通常对应的是刚需楼盘，尤其体现在房价较高的一线城市。因为这个面积段的三房户型一般都针对年轻两代居，主攻30岁以下年轻家庭，是主卧室+儿童卧室+书房的结构。另外，它也是租赁市场很受单身或者年轻无孩家庭热捧的三房面积段，因此也是投资型住宅的主力。

90-100㎡、100-110㎡这两个面积段的三房户型，则主要针对有一定经济实力的两代居或有实际需要的三代居（老人帮着带小孩）。当作为三代居使用时书房功能可以取消，作为老人卧室使用。因为家庭人口的增加，对房间功能的需求也相应增加了，所以独立的餐厅，衣橱空间等都成为必须考虑的。

110-120㎡的三房户型所针对的客户群又反过来了，一般是两代居。这类住宅的目标客户往往经济实力好很多，出于生活品质的考虑，各个房间的功能会明确很多，两个卧室，一个书房都应该尽力做到舒适，即使是偶有作为三代居使用，也不会持久，必然会换四房以上。这种客户的年龄一般在35-45岁之间，有一定经济实力，且孩子开始有自己的空间要求。

多层120㎡以上，高层125㎡以上的三房户型，对应的当然就是高端盘了。因为这个面积段往往都是讲究居住品质的人士首选，而且通常没有三代居的考虑，因为在130㎡以上已经可以开始选择四室户型了。

2.竞品户型和成交畅销户型

在项目户型面积段确定的过程中，竞品户型和二手市场成交户型对项目户型面积的最终确定，也起到重要作用。

首先，潜在竞争项目的户型面积和配比，能帮助项目楼盘弄清整个市场的主力户型和面积是多少、竞争集中在哪个区间、还有哪些市场空白点。通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例的系统分析，项目楼盘可以进一步得出意向基本面积区间和户型比例。

比如经过分析，发现潜在竞争项目的三房面积在80-100㎡这两个区间，因此，可以初步得出本项目三房户型的面积区间应该在这个面积区间。

第二，项目片区的三级市场（二手房市场）成交户型和需求户型，也将影响项目中三房户型面积的确定。

举个例子，通过对某二级城市某片区的三级市场畅销户型进行统计，我们发现三房畅销面积段的下限高于80㎡，那么，原定为80-100㎡的面积区间，就将要因此调高10㎡，变成90-100㎡.

3.性价比

对户型面积的最终确定，也与性价比有关。

刚刚我们说，不同面积段的三房户型，将会对应不同档次的楼盘和相应的目标客户。但90-100㎡这个区间内，可以选的面积有很多，比如92㎡、93㎡、94㎡、98㎡等等，那么，同为刚需盘，我的三房面积究竟应该定多大呢？

事实上，从销售角度讲，户型面积大小最终决定的还是总价。同一个片区，假设我的楼盘定价与竞品盘一样，都是10600元/㎡，但我定的三房面积是92㎡，竞品盘的三房户型面积是95㎡，我的三房去化就绝对要好于竞品盘。

为什么？我们来算一下总价：在竞品盘买一套三房，需要花去10600元/㎡*95㎡=100.7万元，而在我这里购买一套三房，则要花费10600元/㎡*92㎡=97.52万元

一个总价在100万以上，一个总价则在100万以上。别小看这点差别，但往往会决定一个家庭最后的购买决策。

因此，项目在确定自己的户型面积时，也会结合总价进行考虑，这也决定了为什么在同一片区，都是三房户型，有的是95㎡三房，有的却是92㎡三房。

4.公摊面积

同一个户型却面积不一，还有可能与公摊面积有关。

我们先来温习一个公式：建筑面积=套内面积+公摊面积，而我们购买的是建筑面积，这就意味着：假如两个楼盘的三房户型，其套内面积都是一样的，但假如A盘公摊面积＞B盘，这个A盘的三房面积就会偏大。

而层数不同、交通核（电梯间和楼梯）的摆放方式不同、设备管井的大小不同、大堂的面积不一，都可能对公摊面积产生影响。

光就层数来说，一般楼层越高，公摊系数越大，公摊面积自然也高。如此一来，即便是套内面积和竞品楼盘一样，但由于公摊面积大，其户型的建筑面积自然也大，也就可能出现先头我们提到的，有的三房是97㎡，有的三房却是92㎡。

5.国家政策

最后一个影响户型面积的因素，是国家政策。因为根据国家的相关税收规定，90㎡以下、90-140（或144）㎡，以及140（或144）㎡以上这三个面积段，房子所要缴纳的契税标准是不一样的。这对于三房面积的最终确定，这也很重要。

当然，除了以上几个因素以外，项目所处区域城市不同，情况也会发生变化。比如上面的分类举例，更多是参考一二线城市的三房面积数据，而到了三四线城市，可能会出现135㎡的三房户型比比皆是。