今天见到了老东家凯德置地旗下私募基金投资的两位同事，探讨给我现东家的另类地产基金提供债务融资的可能。除了大名鼎鼎的中国住宅开发基金和来福士综合体基金外，凯德最近又募集了一个大规模的专注大中华市场的债务投资基金，往房地产金融领域又进深了一大步。几天前，凯德集团收购星桥腾飞集团的新闻轰动市场，凯德一跃成为亚洲最大的地产商，全球前十大房地产基金经理！常年低迷的股价也小小上扬，我这个二十年来忠心耿耿的极微股东也开心了一下。
大约十五六年前，凯德宣布要从一个纯粹的房地产开发商向地产商+基金经理做战略转型。那时候可曾料到会变成全亚洲第一世界前十呢。战略转型的第一步是成立了专门的业务单元“凯德金融”，我那时有幸成为它的第一批员工。 凯德的基金化分两步走：在新加坡交易所发行上市地产信托单位（REITs)和募集地产私募股权投资基金。我有幸参与了凯德历史上第一支私募基金的募集、投资和投后管理。这只试水基金主要跟投凯德置地的中国住宅开发项目，小小的只有6100万新币，但是业绩一鸣惊人。随后第二支私募基金就突破了4亿元，近几年的凯德中国基金更是突破了单体10亿美元的规模。
除了公募和私募基金的业务，凯德金融不断在亚洲主要市场尝试各种各样的新业务模式。凯德金融历史上的第一宗“高利贷”业务就是我一手做的，至今还是我简历上辉煌的一笔。那是2004年，凯德在上海的住宅项目大卖现金流盈余很多。我的老板说让我用一下在投行美林证券打工时学来的金融知识也开发一下凯德的另类地产融资业务吧。正好开发商华熙国际在北京CBD核心位置的一个四栋办公楼项目缺一笔地价尾款，但主体已经封顶了。我和凯德北京的投资总经理王会干总两人一合计就放了一笔高利贷给华熙。现在想想其实那时利率不高的，只是按照还款时间做了一个结构性的浮动。
放贷后不到一年的时间，我和王总又一合计，这个项目的地理位置前无古人后无来者：长安街边，CBD正中心，国贸正对面。干脆我们把四栋楼里紧挨着长安街的两栋买下来吧，高利贷不用还了直接转成买楼款。大楼收购时机踩得很好，那时北京市场还在低点没热起来，后知后觉地说比白菜价还白菜。特别幸运的是当时凯德金融的CEO温总、凯德商业的CEO纪总、和凯德金融的董事会非常支持我们的高利贷和后来的收购建议。所以一个对凯德金融来说崭新的对外融资新业务试水就以这样一个大规模轰轰烈烈的交易开始了。
给华熙国际放了这笔高利贷的几个月后，美林证券新成立的地产部门也给隔壁的银泰中心项目放了一笔高利贷，自此开启了在华地产投资的热潮，直到2008年金融危机后美林退出在华地产业务被黑石基金全盘收购。那时我的尾巴翘在了天上，总是说“你看，美林那单业务学我的。” 其实我能知道开发商盖楼缺钱要融资，还是要感恩之前在美林打工的那两年做不良贷款和不良地产投资的经验。
收购了华熙的两栋楼之后，我们当然给它冠名凯德大厦（Capital Tower）, 把母公司新加坡总部同名的Capital Tower大厦前的宇宙星球塑像做了个一模一样的缩小版安放在北京的Capital Tower大厦前广场。虽然这两栋楼后来被卖给了韩国SK集团，大厦更名SK Tower, 这些星球还在原地呢。去年在北京路过匆匆一瞥，恍惚间15年前如同昨日历历在目。
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