前言
目前，许多已开发的大型房地产住宅项目均存在分期开发问题，有的项目是开发商拿一整块地，分期开发；有的项目是开发商将一整块地分成几块，分别受让并签署出让合同；在后期开发过程中，开发商
一、物业管理
《物业管理条例》第二条规定：物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
所以，物业管理的区域就是由开发商在预售商品房时在房管局备案的，与物业服务企业签署的《前期物业管理协议》约定的范围。
但现实中，许多开发商并未重视《前期物业管理协议》的制定，合同的内容经常会前后矛盾，且与《出让合同》约定不一致。这就为以后的物业管理区域矛盾埋下隐患。
二、物业管理区域
《广东省物业管理条例》第七条 物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。
旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，由街道办事处、乡镇人民政府征求相关业主意见后，确定物业管理区域。
对物业管理区域划定有争议的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当征求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、相关业主、居民委员会的意见后确定。
第八条 新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。
已经实施物业管理的区域，由物业服务企业向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
从上述规定可看出，开发商开发的小区，其物业管理范围是以备案的买卖合同中明示为准，一般来说，备案的买卖合同主文中不会涉及到物业管理区域的内容，只是在附件中《前期物业管理协议》中约定。所以，开发商与物业服务企业签署的《前期物业管理协议》有显的非常重要。
正常情况下，《前期物业管理协议》内容基本上都是开发商自己单方拟订的，所以，如何正确拟定《前期物业管理协议》就显得非常重要。否则，有可能会为后期的物业服务管理埋下隐患，造成工作上的被动，严重者会承担赔偿责任。
从上述规定可看出，物业管理区域的拟定主要参照建设用地规划许可证中的红线图，也就是国土证中的红线图，其次参考整个开发项目的建设、运营管理及物业配套设施等情况，最后综合确定物业管理区域。
一般来说，如果新建物业是在一整块土地上的，那么该整块土地应作为一个独立的物业管理区域 ；如果新建物业是一小块地，属于整个开发项目的一部分的，则应看该区域的物业管理设施是否完全独立运行？如果能独立运行的，则建设将该小块地单独作为一个独立的物业管理区域进行管理；如果不能独立运行，或者说有部分物业附属设施是需要与其他物业共用的，则建议将新建物业与其他物业合并成一个整体物业管理区域进行管理。避免因物业公用设施共用、而物业管理区域又不统一的矛盾出现。
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