今早将所写关于海南省促进房地产业中长期健康发展的征求函的解读，发给明源云地产微学院钟院长，彼此交换了不同意见。赞同钟院长对于我文章中写到“2016年底至今年初这波全省商品房量增价涨行情，基本上透支了未来3--5年海南省房价上涨的势能”，提出了不同意见。我基本上认同钟院长的观点。不过就以上判断我做一点详细说明：1、以上判断是一个静态分析，未来海南房产品如能借全装修房交付作为契机，做到品质升级换代，物有所值甚至物超所值，房价肯定会继续上涨；2、房价上涨势能因素还会将货币通胀、流动性及易变现等变量考虑进来，因此可能会出现表面房价上涨而房东未实质受益的现象；3、未来海南省内各个大区域（海澄文、大三亚）、市县等，同区域的不同项目，会出现明显分化。为了更好地阐述第3点，我以海口市为例，戏说城市运营对于房地产发展的影响。
2005年海口城市规划
一、海口市的前世今生
海口市位于海南第一大河流“南渡江”的入海口，因此得名。自古人们依水而居，加上海南为孤岛，航运是与外界互通的门户，海口北临琼州海峡与内地相隔30多公里，故人口汇聚、商贾云集。
解放初期，以中山路、博爱路为中心，慢慢覆盖解放路、长堤路、和平路、海秀路区域；1988年建省后，陆续开发国贸（含海口湾）、世贸、龙昆南（含金牛岭片区）；2000年后才将触角伸及西海岸、南海大道、府城区域。2005年海口市政府公布了未来城市运营的发展规划，总结为“中强（国兴大道）、西拓、东优、南控”（如上图）。政府做出此规划，其实本意已很明显，之前的城市拓展，基本是以南大桥和海秀路的交汇点而在向西、南、东摊大饼（北面除了海甸岛、新埠岛外，继续向海里延伸成本太大），政府聘请的规划专家充分吸取国外城市摊大饼发展模式的弊端，并科学论证海口市的实际情况（南部有诸多天然水库、濕地、植被，是城市的绿肺），故提出“南控”。
二、裁判和运动员同场竞技
自从观澜湖项目落地后，“南控”已经名存实亡。恒大文化旅游城再来“锦上添花”，根源上是政府对于城市快速发展的饥渴，舍长期顾短期。这就是裁判与运动员同场竞技的结果。
另外说的“东优”指的是江东区域，具体是怎样的东优，早就像《同桌的你》唱的：
明天你是否还惦记
曾经最草绿的你
市民们都已想不起
牛羊成群的你
我也是偶然翻相片
才想起同桌的你
如今江东房产开发也是热火朝天，毕业时的誓言早已随风散去。
三、亢龙有悔
正如前天和一位朋友说起的一样，任何事物都有其两面性。我们往往都愿意或期盼去接受事物美好的一面，从来也不去想还有不好的一面。例如：这位朋友问起未来海口湾的房子升值的问题，我举了华润万象城这个例子。大家都期盼华润万象城早点建好运营，有了它，会带动周边片区的发展。可是我们太天真无邪了。我们不妨想想，现在华润万象城还未开业，目前国贸、海口湾区域道路规划不合理，交通堵塞是家常便饭。我有一天在白水塘万达广场，澄迈朋友邀约吃饭，开车上绕城高速回到澄迈县城仅用时55分钟；另外一天业内一朋友邀约与同行在新埠岛吃晚饭，下午下班后从万达广场开车前往，到目的地竟然用70分钟。所以说，如果是万象城开业后，国贸本来交通压力就已经很大的区域，将是雪上加霜。以后我还是回澄迈赴宴较为便捷些。这就是城市发展过程中的伪命题——亢龙有悔。
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