文/谢逸枫
住房问题上升到国策，房住不炒是住房国策核心，房价是房住不炒的关键信号。货币则是房价的决定因素之一，影响着短期内房价走势，让经济学界称为房价是印钞机印出来的。央行去年的信贷报告显示，2018年房地产贷款6.45万亿元，个人住房贷款4.96万亿元，开发商贷款1.49万亿元，说明央行给了购房者约5万亿元贷款买房，占到销售额约15万亿元的1/3，占到新增贷款16万亿元的四成左右，印证着房价与货币有着正相关的关系。
按照央行公布了《2018年金融机构贷款投向统计报告》显示，房地产贷款2018年增加6.45万亿，同期各项贷款增量共计16.17万亿元，比值39.9%。这意味着房地产贷款增量占总贷款增量的四成，房地产仍然是新增贷款的主要投向。2018年各部门总体贷款额都在增加，但增速在下降。其中房地产增速下降幅度偏小，从而占总贷款额的比重基本维持不变。
尽管2018年房地产调控政策不断加码，各项融资渠道明显收缩，但是2018年房地产贷款新增6.45万亿，比2017年5.56万亿仍多出近1万个亿。
这是由于房贷政策大幅度见效是在2018年后半年，而上半年的房贷增速攀升较快，很多三、四线城市居民办理了按揭贷款，拉高了全年的存量水平。购房贷款仍然是居民债务的大头。2018年末，个人住房贷款余额25.75万亿元，中长期消费贷款余额28.99万亿元，占比接近90%。若并入短期消费贷，则同期消费性贷款余额47.88万亿，房贷的占比仍超过一半。
短期看，中国房价受政策、供需、利率、货币、地价、土地供应的因素影响，产生一条稳的曲线震荡波动，稳中有涨。长期看，城镇化离完成至少需要二十年以上，房价稳定上涨是大趋势。城镇化远远落后于发达国家的中国，崩盘与暴跌的概率小。城镇化的推进，人口的集中、年龄的结构变化、家庭的裂变、单户的增加、单身的人口化、高离婚率、首次的刚需与改善及拆迁的需求巨大，未来二三十年房地产业将处于稳步上升阶段。
一：房地产业占新增贷款约四成左右
第一是按2018年全年的居民中长期贷款(房贷)增量看，21月5910亿元、2月3220亿元，3月3770亿元，4月3543亿元、5月3923亿元、6月4630亿元、7月4576亿元，8月4415亿元、9月4313亿元、10月3730亿元、11月4391亿元、12月末4.95万亿元。说明银行房贷呈现逐步增长到增长放缓的趋势。
最值得注意的是2018年全年，新增人民币贷款印16.17万亿元，其中个人住房贷款4.95万亿元，住户贷款7.36万亿元，占新增贷款的30.6%、45.51%。2018年全年，住户贷款7.36万亿元，房地产贷款6.45万亿元，房贷4.96万亿元，开发商贷款1.49万亿元。
按照2018年全年的住户贷款增量看，1月9016亿元、2月2751亿元，3月5733亿元，4月5284亿元、5月6143亿元、6月7073亿元，上半年3.6万亿元，7月6344亿元，8月7012亿元，9月7544亿元），10月5636亿元，11月6560，12月末7.36万亿元。说明银行对实体谨慎对房贷非常积极。
第二是2018年全年，新增人民币房贷（住户贷款）7.36万亿元，占新增贷款16.17万亿元的45.51%，前11月45.79%、前10月45.19%，前9月43.30，前8月的42%、前7月40.44%，增长还快，说明住户房贷款占到四成以上。2018年全年，房贷中的中长期贷款累计增加4.95万亿元，占新增人民币贷款16.17万亿元的30.61%，前11月30.76%。2018年全年，房地产贷款6.45万亿元，占新增贷款的39.88%。
第三是2018年12月，新增人民币房贷（住户贷款）4504亿元，占新增人民币贷款1.08万亿元的41.70%，11月52.48%，说明住户房贷款占新增贷款超过五成以上，住户房贷占50%以上。毫无疑问，住户贷款的逐月增加，意味房地产贷款的增长快速，房价上涨的动力非常足。而12月新增人民币住户贷款的长期贷款（房贷）3079亿元，占新增人民币贷款1.08万亿元的28.50%，11月35.12%。
二：M2、GDPGDP销售额成正比
第一是过去12年，M2余额扩容至529％。2006年末，流通中的广义货币M2余额为34.56万亿，截止2018年末，M2余额为182.67万亿，意味着过去12年，央妈妈累计向全市场净投放的货币高达148.11万亿，累计增幅为429％，将M2总容量扩充至2006年529％。且自2009年开始，M2净增额每年都在10万亿以上，这个数据远超GDP净增额，悄悄用于通货膨胀了。
第二是M2增幅远高于GDP增幅。过去12年，在M2总额高于GDP总额的背景下(基本都在200％以上)，增速始终远高于GDP增速，尤其是2009年。这里，以2018年为例：GDP增速6.6％，M2增速8.9％，净多2.3个百分点。GDP总额90.03万亿，M2余额182.67万亿，依然超过了200％。
第三是M2净增14.99万亿，增幅实际为8.9％吗？根据央行刚刚公布的金融数据，2018年末M2货币余额为182.67万亿，而2017年末为167.68万亿，计算可得：去年1-12月央行通过降准、MLF、TMLF等货币工具向市场累计净投放了14.99万亿，历史第三名，仅次于“超级宽松年“——2015、2016年——刚需噩梦年。
第四是地产销售再破纪录，全年卖房15万亿。另外，统计局公布的最新数据显示，2018年地产行业再创辉煌，房子销售额高达149973亿，不就是15万亿么？竟然与货币放水量相当，实在巧合。还有，过去12年除了2008年、2014年房地产销售出现负增长外，其他年份都是正增长。
三：经济、房地产与信贷成正比关系
银行“放水疗法”功不可没，中国经济尽管没有2012年前的疯狂，楼市创造了三个历史纪录。一方面是2018年经济稳中向好，GDP增速6.6％，再破1990年以来过去28年新低。另一方面是2018年，中国楼市创下三个历史记录。
第一个新高是全国住房销售面积和销售金额。国家统计局发布的数据显示，2018年全国商品房销售面积171654万平方米，销售额149973亿元，双双创下历史新高。按照每套100平方折算，这一年全国大概卖了1716万套房子。不过，这一年全国棚改开工626万套，这相当仅这一年，背后就有600万套旧房被拆。
第二个新高是全国商品房均价。以销售额/销售额来简单计算，2018年，商品房销售均价约为8736元/平方米，其中，住宅均价约为8544元/平方米，比2017年上涨了930元/平方米。将时间跨度拉长到20年，从1998年到2018年，全国商品房均价从2063元攀升到8736元，涨幅为323.5%。这一涨幅比例看起来不高，但这是包括四五线城市的全国数据。相比而言，一二线城市涨幅更猛，是全国房价整体涨幅的3-5倍。
第三个新高是卖地收入。 财政部发布的数据显示，2018年，全国土地使用权出让收入65096亿元，同比增长25%。 从2015年到2018年，卖地收入一年一个台阶。2015年是3.25万亿，2016年是3.75万亿，2017年是5.2万亿，2018年是6.5万亿。2018年，卖地收入占地方财政比重高达66.49%。 这三个新高，见证了全国楼市所能企及的高度。
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