夫妻一方擅自出卖共同房屋的法律问题分析

相关法条：《婚姻法司法解释（三）》第11条：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买，支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”

夫妻一方擅自出卖共同房屋的法律问题分析

法条解读：首先该房屋为夫妻共同共有，房屋的所有权以登记为准，但是在夫妻关系中，将夫妻共同房屋登记在一方名下的情形为常见。我国物权法也没有明确规定不动产共有人必须全部登记于不动产权属证书之中。由此可以确定，不动产登记是一种可以推翻的权利登记制度。在此种情形下，如果夫妻一方在未经过另一方的同意下，擅自处分该夫妻共同房产的，其效力应该如何认定？

在夫妻关系存续期间，一方擅自处分夫妻共同共有房屋的情形包括两种，要么以个人一方的名义，要么以双方的名义。而夫妻共同财产可以表现在外部的情形包括：房屋登记于擅自处分人名下；房屋登记于非擅自处分人名下；房屋登记于双方名下。

在第一种情形下，即一方擅自将登记于己方名下的房屋进行处分，另一方发现后提出反对意见，此时合同的效力如何认定？物权的效力又如何认定？笔者认为，此种情形下的处分行为为无权处分。我国物权法已经明文规定了物权与债权相分离。如果此时受让人是善意的，即对此种情形毫不知情，以及已经支付了合理的对价并办理了过户手续，那么此时受让人可依据善意取得制度取得该房屋。此时该合同也是有效的。夫妻两人之间产生了一新的债权债务关系。

在第二种情形下，即夫妻一方擅自以夫妻两人的名义处分夫妻共同共有房屋的合同及该处分行为的效力如何认定？笔者认为，此种情形下应该区分两种情形，一种是处分人是否出具了其经过另一方授权的证据，如果是的话，则构成了无权代理，如果否的话，则构成了表见代理。所谓表见代理是指由于被代理的过失或者被代理人与无权代理人之间存在特殊的关系，使相对人有理由相信无权代理人享有代理权而与之为民事法律行为。依据《合同法》第49条之规定：“若买受人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效，买卖合同自成立日起生效。”夫妻之间存在着特殊的身份关系，第三人有理由相信无权处分人是有代理权的，此时，可依据表见代理制度以维护自己的合法权益，该合同的效力为效力待定。