很多朋友在打算出售自己房子的时候，面临的第一个选择，就是选择什么方式，是通过私卖呢，还是通过拍卖，才能达到最好的效果，今天我们就来讲一下私卖和拍卖的区别，以及在不同的情况下，如何对于这两种销售方式进行选择。
首先我们来说一说私卖，也就是private sale，指的是房东给出一个市场指导价，通过接受买家的出价进行销售的方式，一般来讲呢，专业的地产中介会在房屋放到市场之前为房东准备一份市场估价报告，估价报告呢是以近期周边类似物业的卖出价格为标准，这样可以帮助房东能更准确的给出一个心理价位。周边房屋的售价在很多付费的系统上也可查得到，在面向大众的售房网站，比如realestate.com.au上也都可以搜得到，房东确定了心理价位之后，房子放到市场上做广告，如果有买家看过房子觉得感兴趣的话，便可以出一个出价，也就是我们经常讲的offer。
在维多利亚州，一个offer包含两份文件，一个是section32，也就是32号文件，里面包含了关于房子的详细信息。另一个文件是contract of sale，也就是我们说的购房合同。只有买家在两个文件上都签上字，才算是一个有效的offer，然后由房东来决定是否接受这个offer，如果买家的出价没有达到房东的心理价位，但是呢，房东有兴趣进行进一步协商，那么就会进入议价阶段。私卖的议价大多数是一个从高到低的过程，由中介在中间协调，最后当买家和卖家在价格上达成一致时，买卖成交。
私卖如果没有特殊标明，一般来讲会有3个工作日的cooling off period，也就是冷静期，也就是说，买家在签完合同的三天之内是可以退出协议的，然而如果买家退出协议的话会产生一部分的罚金，大约是房屋合同价的0.2%或者是100澳币，两者取高者。另外呢，买家也可以在合同上加上一些特殊条款，来保障自己的安全，比如加上在某个日期之前，subject to finance的特殊条款，这样即使买家贷款不理想，在这个日期之前也可以退出合同，避免带来不必要的麻烦。
如果出现几个买家同时给出offer的时候呢，房东有权利选择对自己最有利的offer，大部分情况下，如果同时收到几个offer的时候，销售中介会提醒其他几个不是最高出价的买家，如果想赢得房子，需要提高自己的offer，所以，对于受欢迎的物业，买家会通过提高出价，或者不附加特殊条款的方式，来增加赢得房子的几率。
对于私卖，房产销售一般情况下每周会做一次或几次的开放，开放的时间会根据销售的日程安排，以及房子本身的特性。比如说一个北朝向的房子，有经验的中介都会尽量安排在上午做开放，这样可以突出这个房子在上午采光比较好的优势。销售中介平时也会根据买家的要求来安排private inspection，直到帮房东卖掉物业。
接下来我们来讲拍卖，拍卖是一个房屋面向市场开放一段时间之后，在一个指定的时间地点，由销售中介和持牌拍卖师组织所有潜在买家进行竞价，拍卖的时间多数情况下是安排在开放的第四周，我们推荐第四周拍卖原因是因为根据网站上的数据，一个物业前三周的浏览量会达到最高值，第四周之后关注度会有一个比较大的减少，所以安排第四周拍卖房子，往往会吸引最大数量的潜在买家。
拍卖的优势是有紧迫性，并且拍卖师和现场的销售中介能调动买家的情绪，在竞争中达到更好的结果。在拍卖之前，拍卖师和销售会与房东进行沟通，介绍拍卖流程并且确认房东的底价，底价就是reserve price，是一个房东同意出售物业的最低心理价位。如果拍卖现场的结果超过底价，则拍卖成功，如果没能达到底价，则物业流拍，也就是passed in。
如果房子流拍，并且最高出价不是vendor bid，那么现场的最高出价者有资格单独和房东进行议价，如果议价不成功的话，流拍的物业会重新回到市场上，按照私卖的模式继续进行销售，直到房屋出售或房东改变主意为止。
拍卖与私卖不同，拍卖当天落槌定音，所签的合同是unconditional的，也就是无条件的合同，没有冷静期，并且不能加上特殊条款，拍卖的细节我们改篇细说。
拍卖与私卖所针对的物业以及市场时机不同，拍卖的特点是强调紧迫性，在拍卖时营造竞争和紧迫的氛围，适合在市场火热的区域，关注度比较高的物业。对于买家不多的物业，比如说富人区的豪宅，关注的人相对较少，很难在拍卖中营造竞争的氛围，所以通过私卖，委托专业人士有针对性的与买家协商议价是更好的方案。
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