【办案心得】
从一起二手房买卖纠纷案件，谈一下二手房买卖中的风险：
案情简介：
张三通过中介购买李四的房屋。双方签订了《房屋买卖合同》。为了规避高额税收，双方合同约定满两年后过户，由张三接着李四在银行的贷款合同继续偿还分期贷款。
合同签订后，张三支付约定的房款，李四交付房屋。张三每月按期偿还房贷。
风平浪静两年到期。
李四让张三支付5万元用于办理银行解押，然后过户。
张三按照约定支付李四解押款。
李四玩失踪。
四个月后，李四因为欠他人借款被诉至法院。涉案房屋被查封。
张三找李四无果。
涉案房屋被拍卖。
张三被法院强制执行腾房。
案情分析：
本案是通过中介购买二手房。
当时通过中介购买该房屋时，该房屋的房产证齐全，除在银行有按揭贷款外，没有其他抵押，未被查封。没有瑕疵。
买方支付房款，卖方顺利交房。
法律知识点：
房屋作为不动产，对所有权人的认定，是以房屋产权证书或不动产登记证书的记载为准。
任何合同、协议、声明、证明等，都不能作为认定房屋产权所有人的证据。
查封是法院的一项执行措施。房屋被查封，就有被拍卖的可能。
抵押，如果仅仅是办理银行贷款进行的抵押，一般问题不大。
如果是抵押给个人，经过了抵押登记，抵押权人会有一个他项权证书。这时候，抵押权人对该房屋有优先权。
二手房交易的主要风险点：
对卖方来说：如果买方顺延偿还银行分期贷款，如果未能按期偿还，会给自己的银行信用造成影响。
其他没有风险，因为买方不出钱，卖方是不会交房的。
主要风险在买方：
第一是来自房屋本身的风险：房屋本身有瑕疵：如被法院查封，或者已经办理了抵押。而买方没有查询出来。无论是查封还是抵押，该权利人对该房屋都有优先权，所以买方即使实际入住权利也受到限制。
第二是来自卖方个人的风险：
卖方个人有外债，签订房屋买卖合同时该外债尚未到执行阶段，查询不出来房屋被查封或者抵押等潜在的风险。
交易完成后，如果已经过户，那么，可能会被第三人提起撤销之诉，被诉买卖双方的转让合同无效。买主就会卷入诉讼，陷入无妄之灾。
如果交易完成后，未及时过户，那么，房屋还在卖方名下，卖方如果有纠纷，房屋就会被查封。这时候，双方签订的房屋买卖合同，不能作为认定买方已经实际拥有房屋所有权的证据。
虽然法律规定了买方可以提出执行异议、执行异议之诉等补救维权措施，但是，毕竟住的不安生，谁家买房子也不是为了打官司的。
如果想要买二手房，一定到不动产中心，通过官方买卖。
避免到最后因为二手房买卖而鸡飞蛋打一地鸡毛。
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