今天，我有个朋友说要买房，我不知道他是刚需还是借热投资。关于房价这个问题，社会上说法不一，空多口诛笔伐，形成了个热闹的局面。我也趁这个热闹在网上查了些资料说说自己的观点。
就举例我朋友想要买房的城市吧----成都。说实话，不看好，也不看底，属于横盘纵向缓慢上升发展趋势。
亚当斯密总说有个看不见的手，这个手就是消费者对商品价格的意向度，但总有很多因素让消费者变得很不理智。疯狂是短暂的，价格终会回到价值上面去。所以，我觉得房价涨不涨，主观上短期看政策、看金融，中期看土地、看城市，长期看人口、看环境。客观上看城市发展前景，在城市发展前融入进来，就能够享受到城市腾飞所带来的红利，之后则是城市化完成的高居住成本。
我国“十三五”规划中提出，顺应新型城镇化发展，应以城市群概念替代点对点的城市发展，通过增强中心城市带动功能，建设19个城市群，其中，由特大城市作为城市群中心，辐射并带动周边中小城市发展继而带动区域经济发展是城市群建设的核心。
成都作为四川省的政治中心，经济中心，中国第四大航空枢纽，全国第五大铁路枢纽，同时国际化步伐在显著加快，成都始发到达波兰罗兹的“蓉欧+”国际班列已常态化，成都开通的欧洲、北美航线数量居于中西部地区第一位，成都在“客运总量”变量第一。此外，成都作为国际门户枢纽城市，会展也在这几年发展迅速。
在城市指标中，成都的智力资本和创新中排名第三；技术成熟度排名第五；区域重要城市排名第二；健康、安全与治安排名第一；交通和城市规划排名十三；可持续发展与自然环境排名第六；文化与居住生活排名十五；经济影响力排名第三；成本排名十六；商业用地成本排名十七；宜商环境排名十六。城市综合排名第一。
成都天府新区现在成为国家级新区，而且兴隆湖区域建设西部地区最大的博览城。围绕兴隆湖而建的几百家中字头开端的国企，未来可以引入大量的高精尖人才入驻成都。兴隆湖旁边的熊猫大厦，后改名为一带一路大厦，是全亚洲最高高楼730米。这些都是带动成都爆发似发展的基础，并且辐射周边房价的一个上涨。
我们再来看看成都这几年为什么发展怎么快。
四川工农业产品进出口单外省逆差。
四川服务业进出口到外省持平。
四川非成都地区常年面向成都服务和工农产品双逆差。
四川向中央财政顺差，几乎都进了成都。
四川队外省投资及融资顺差，几乎都进了成都。
四川居民、企业、政府的对外贸易逆差、财政顺差为主要内容的现金流无法支撑债务增长时，成都会相比较四川其他城市由相对快去增长转向相对缓慢增长甚至负增长，成都市固定资产估值会迅速下滑。
7月18日住建部公示2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单：北京、长春、上海、南京、杭州、合法、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都。
就如我前面所说，政策短期是很影响房价的起伏的。住建部公示的这条政策我不知道会带来什么样的后果，我也不是专业的房产分析人。但我觉得租售比不在合理范围之内（1:200）买房，不管是否作为投资，都是不适合的。
就打比成都房价在13000一平，100平的房子要130万，加装修家电20万，一共要150万。而100平的房子一个月租赁价格一般在3500元左右，租售比1：428.5。每月3500元租金要35.7年才能收回成本，这期间还不能再次重新装修。
有人知道，房价的上涨是因为人口红利和改革开放红利。中国快速发展所产生的通货膨胀也是房价快速上涨的一个重要原因。2016年以前，国家实行利率管制，贷款利率不会因为通货膨胀而上涨利率，贷款买房就能搭上通货膨胀的便车快速增加固定资产价格。2016年后贷款利率会因钱的贬值而增加还款金额。非刚需投资更要慎重。
说到投资，投资应该是有预期回报率、高变现率、具有可控风险。但房产投资高回报率在前几年确实是很高，但可控风险率和变现率太低。就如政策、灾害、城市发展等提高了不可控因素，房产的变现能力又很差。买房后要建几年，办证要几年，拿证后还要等两年才能出售。几年的时间不可控因素太多。
刚需购房，同一城市地域差别也很大程度上影响未来房价的变动。就如春熙路附近的老小区，地理位置优越所以一直处于较高房价，但该区域的二手房成交量同比其他区域就底了很多。原因就是价格大于价值。开发商也很不青睐这样的地方，原因也很简单，成本太大。
就像很多大城市一样存在着城市中心的老房往往是高价格、低换手率、城市改造规划遥遥无期、少有开发商收购，升值空间不如外围房产这样的一个通病。这就是发展的局限性和未来的可变现性。
前些年，中国地方政府靠卖土地建设房产推动GDP的高速发展，造成高房价的同时又供大于求（没钱的买不起，有钱的买很多）的奇怪现象。房产空置率常年不减，房产泡沫高居不下。在中央和地方政策的调控下稳定房产。并以基建、一带一路等带动中国经济转型。未来中国的发展方向不在是房产项目，房产温度会慢慢回归正常可持续发展。
未来房产的命运最终还是要看人口。中国目前正慢慢处于老龄化发展，2050年会出现人口负增长趋势（第一代独生子女父母离世的时间），将出现大量的空置房（二胎政策真空期长达20多年）。第一代独生子女父母是多生子女，社会发展几乎让每家都有至少一套房。独生子女长大结婚又购置一套房，独生子女的孩子（多生子女）长大至少购置一套房，当独生子女的父母离世后便能得到遗产夫妻双方各一套父母的房产。到那时，大量的空置房席卷整个中国，除了综合性城市外，其他城市如能源工业城市、旅游城市等将出现房价超低并无人问津的现象。综合性城市也会受全国房价影响并保持合理区间。这就是最后决定的供需关系人口因素。
在我看来，除刚需以外，任何东西在任何时间都是可以投资的，但在于我们有没有能力去判断风险的能力。就如20年前投资房产很危险，但总有人赚了钱。10年前投资房产很轻松，但也有人亏得血本无归一样，关键是价值与价格，我们能不能用知识去搭乘发展的快车和规避未知的风险。
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