7月26日，北京市自规委公布了《2019年北京国有建设供地计划》。
在这个计划中，北京市提出了2019年土地供应三大核心原则：
第一，首次提到弹性供地原则，住宅供地最低极限仅有300公顷。
第二，存量土地供应比例不低于总供地的55%。
第三，50%以上的住宅供地集中在近郊新城板块。
以上三大供地原则将会对未来北京楼市及人口流向形成巨大的影响。
【1】
住宅供地连续下降
城市进入减量发展
北京土地断供成定局
根据2019年的供地计划，北京市商品住宅供地计划是600公顷，比2018年少了50公顷，比2017年少了150公顷：北京已经连续两年减少住宅供地。
最关键的是，2019年的600公顷并不是确定供地规模，最确定的供地规模仅有300公顷，剩余的300公顷还要结合市场情况统筹推进。
而就在上半年，北京住宅供地就已经超过200公顷，按照目前的年度供地计划，下半年北京土地将基本"断供"。
北京土地即将“断供”的主要原因，在于两个方面：
第一，北京商品新房库存增长过快，控土地可实现变相去库存的效果。
2017年，为了配合调控政策发力，北京加大马力供地。2017年一年就供地达到了750公顷，超过了1000万平米，近五年历史新高。
导致的结果，就是从2018年下半年开始，北京新房存量出现激增：市场库存从不到5万套激增到超8万套，未来会达到10万套。
北京市限竞房就有接近5-6万套的库存，足够市场消化至少2年。
在调控政策不允许做调整的背景下，北京必须要控土地供应，实现变相去库存的效果，否则房价不稳。
近期北京新房房价已经出现了较大规模的降价：包括亦庄、房山等地区，限竞房销售难，开发商资金困境加大，因此大范围降价促销。
第二，北京城市发展处于“减量”阶段，土地供应能力受限。
在这个计划中，北京市要再次减少城乡建设用地高达30平方公里以上，这已经是北京连续三年减少城乡建设用地规模。
2017年数据显示，北京占地1.6万平米公里，但是城乡建设规模仅有2960平方公里（含建成区），剩余的大部分均是山区绿地河流。
根据最新城市总规要求，到2020年，北京城乡建设用地规模要减少到2800平米公里，意味每年至少要减少30-40万平方公里的建设用地。
城乡建设用地的减少，严重制约了北京土地的供应能力：北京土地的稀缺性及住房的稀缺性，从长期看是不容置疑的。
【2】
存量土地供应比例不低于55%
城区腾退/拆迁/退租力度要持续加大
在本次供地计划中，北京2019年总供地规模约3760公顷（含住宅600公顷），其中要求至少有55%要来自于存量土地供应。
也就是说至少要有2000公顷的土地供应来自于存量土地：所谓存量土地就是已经住人或已经开发过的建设用地。
要想盘活存量土地，就必须要进行大规模的拆迁、腾退及退租。
只有这样，才能将存量土地腾挪出来，进行新的城市开发，适用于新的城市功能。
比如通州城市副中心为了进行大规模的建设，涉及拆迁的村子就高达17个，盘活存量土地面积高达100万平米以上：2017-2019年三年，城市副中心的总投资已经接近2000个亿。
根据规划，从2019-2021年，副中心还要砸进1万亿投资，重点是建设学校、医院、绿心公园及轨道交通：意味着还要持续加大拆迁力度。
其次是新机场，三年投资达到了800个亿，其中拆迁安置费用就不低于200个亿。未来还要再投入2000亿，耗资规模巨大。
同时2019年下半年，随着核心区、中心城区等规划落定出台，更大规模的拆迁、腾退及退租还要开展：只有持续不断盘活存量，才能建设新首都。
未来核心区还要建设新的中央政务区，中心城区也要发展及增加首都功能，这些都需要盘活大量的存量土地来发展和推动。
因此，首都真正的城市改造还在后面！
根据计划，2017-2019年三年保障性安居工程用地已经达到了1133公顷用地，完成了既定目标的92%。
由此可见，北京的城市改造力度也是空前的。
【3】
50%以上住宅供地在新城
近郊人口爆发格局确定
在北京连续两年的供地计划中，都已经明确提出“50%以上的住宅供地，都要集中在新城区”：其实就是特指通州、顺义、房山、亦庄、大兴等地。
在上图中，门头沟属于生态涵养区，将严控人口迁入，不再新增供地。昌平则由于是未来科学城的主要承载地，将重点新增产业用地。
所以北京住宅供地主要集中在以通州为核心的东部新区板块：顺义、亦庄、大兴、房山等片区。
其中通州的常住人口已经达到160万，到2020年将达到180万-200万，我们完全有理由相信通州（含北三县）未来的总人口有可能突破500万，达到一个Ⅰ型大城市大城市的级别。
根据规划，到了2020年，北京中心城区至少要疏解80万人，这也就意味着北京新城板块至少要新增常住人口80万。
近郊新城人口的爆发，格局基本确定。
因此加大新城的住宅供地，基本上也是为了推动中心城区人口的外溢及疏解，新城的开发力度将会加大。
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