今天我们来学习投资需求和使用需求之间的关系，来了解房地产价格波动的真正根源。
从上一节课我们已经了解了，房屋不是一个标准品，而是一种综合的服务，所以它不能通过政府大规模的廉价提供来解决问题。
也有人以为，限制住那些有钱人多买，好像剩下的房子就成了穷人的了。前面我们已经学过供需定律，你限制住了有钱人购买，也就是限制了需求，供应方天然就会减产，那么房屋的供应就会减少了，而每个人又都有不同的对策，去争抢市场上的稀缺的房屋，价格其实是直升不降的。
1.空置率不可能客观衡量与计算
还有一种就是所谓的“控制空置率”的想法也是经不起推敲的。
很多人喜欢举空置率的例子，说市场上很多房子是空置的，咱们要收空置率税。这也是一种不切合实际的想法，空置率怎么算？
比如我有两套各50平米的房子，我自己住一套，那么你说另外一套空置的，你就要收空置税。那如果反过来，我有一套100平米的房子呢，我一个人住，里面有两个洗手间，一个长期不用的，那这样你要不要收我那个洗手间的空置税？
这会出现一种什么情况呢，拥有两套小房子的人与一套大房子的人相比，对于市场有效配置住房资源的贡献要大一些，但是前者要收费，而后者反而不收费，那效果就会适得其反。
当然，政府说要对我另外一套50平米的房子收税，我也是有对策的。你要怎么来判断我这套房子是空置的呢？看水表？看电表？我只要定期叫个人过去开开水龙头，开开灯就破局了呀。
这倒是平添了一种新职业，像遛狗一样溜房子。空置率税起不到任何实际的效果，浪费社会资源，还会扭曲市场对房型设计的实际需求。
2. 任何价格管制都不可能成功
实际上任何类型的价格管制都是不能成功的，从这一点上我们还能够得到更多的启发，就是凡是政府要进行价格管制的地方，人们就总有不同的对策，绕过他们的管制。
比如说你限制一个家庭只能有一套房，那么大家就会在这个一套的概念上下功夫。你如果说一台手术不能超过多少钱，人们就会在这个一台上面做文章，手术配套的的诊断、检验、麻醉等等再另算费用。
如果你说学费不能超过多少钱，那学校就可以把教育服务切割为学分费、服装费、伙食费等等。
任何一种价格管制，人们都有相对于的对策，这是合理反应。
3.使用需求是投资需求的基础
市场上还有一个比较流行的观点是，看空置房，人们为什么买了房子放在那啊，那是因为他们想投资，他们自己不实际使用。所以有人就说我们要积极地去满足人们的实际需求，而同时还要打击投资的需求。
甚至提出了很可笑的建议，所在那些好的地段批出一些地来，专门用来修建廉租房，让实际需求的人来住，而让那些偏远的地方批出一些没人要的地来，供那些喜欢炒房的人、喜欢投资的人去投资。（好笑是挺好笑的，可有些城市这么做的也不少啊，那些偏僻小区的鬼城，估计就是这么被 大腿决定出来的结果）
这种把使用需求和投资需求区分开来的，甚至对立起来的看法是很不合理的。
实际上所有的投资需求，都是以实际使用需求为基础的。没有实际使用的需求，就不会有投资需求。给你一块烂地，你会去炒吗？
出高价做投资，到底是怎么回事？这是人们表达不同意见的一个和平、有效的办法。
举个例子，一幢房子放在那里值不值一块钱？所有人都认为它值一块钱，没有不同意见。价格一点一点增加，到了这幢房子值不值1000块钱，也许认同的人就没几个了，到另外值不值1万块，大概就只有两个人同意了，那么这两个人还要表达不同意见，到了最后那个认为这房子值1万零一块的人就胜利了。他用真金白银表达了自己不同的看法，值不值这个价，我们就走着瞧，看明年或者后年市场上告诉我们这个房子到底值多少钱，这就是投资。
如果我们硬要把使用需求和投资需求区分开来，对立起来的话，就不会有人投资，就不会产生满足未来市场需求的供给。这样长远来说，我们的居住条件会变得更差，而不是更好。
凡是打击那些打击投资需求的政策，最终也满足不了使用需求。
课后思考题：投资和投机有什么不同。
这二者本质上应该是没有区别，都是对未来的一种期望。所不同的应该是投资是长期行为，投机是短期行为，快速套现拿钱，更加狠准，所以更容易让人眼红的一种投资操作手法。
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