学区房

  由于教育资源的不均衡，很多家长考虑重点中小学的学区房，片区内房价格随行就市，增长不少。

  一、什么是学区房

  就是重点中\小学的划片内楼盘，一般都是二手房，但也有少量新房。

  二、为什么买学区房

  现在家长的想法都是倾其所有给孩子最好的。同时重点中小学教学质量比普通中小学教育质量好一点。这个想法没错，人都是这样。

  怎么选位置

  要选楼位置就要先选学校，学校决定学区，前提重点学校将来怎么上。是全家学孟母三迁。还是不住还是住。不住买一室，住买两室及以上。

  我先是下载了链家等APP，从APP中查找合适的房源。然后联系中介。

  基本分成步梯房和电梯房两类。

  三、新楼盘和二手房

  新楼盘相对二手房首付款少，批下来的贷款多。因为新楼盘以售价计算房子总价，银行按售价总价批准贷款。

  而老房子是以评估价计算房子贷款总价，银行按评估总价批准贷款，在评估价和真实的二 手房卖价上存在差价，即卖价高，评估价低，导致评估总价低，同样比例可贷款数额少，而买二手房的首付除了按评估价算出来的首付，还需要加上评估价与真实卖价间的差额。

  比如：新楼盘总价为89万，你申请首套商贷，首付89*30%=26.7万；贷款额89-26.7=62.3万元。

  比如：二手房总价89万，面积89平米，售价1万，但是银行不能按这个价格放贷款，得按评估价放贷款，评估价只有8000元/平方米，那么评估总价为71.2万元。贷款71.2*70%=49.84万元，首付71.2*30%=21.36万元，同时加上89-71.2=17.8万元，实际首付21.36+17.8=39.16，比一手房首付多出近40%。

  二手房以评估价做为贷款基准价，评估价比真实卖价低很多，因为评估公司会根据房龄、地段、新旧等各方面因素全面对二手房进行评估，得出评估价。一般情况下得出的评估价一般会低于实际卖价很多，加上人为操作也会低，低的这部分就需要由买方由现金支付。

  四、二手房学区房分类

  二手房学区房又分为电梯房和步梯房，其中二者的区别不仅仅是方便上梯的问题，还有很多其它区别

  （一）交易价格方面，电梯房比步梯房每平米要贵不少。

  （二）环境方面，电梯房一般都是新小区，环境好，物业好，相反步梯房一般是老小区，环境差，物业差

  五、选什么样的学区房，几个关键指标

  （一）选学校

  了解每个学校的风格和教学实力，了解学校的片区。

  （二）以后是否居住陪读

  居住的话尽量二室以上。不居住只落户一室即可

  （三）电梯、步梯

  电梯房新、步梯房旧看个人需求，电梯房价格高，步梯房低。

  （四）离学校越近越好，当然价格也高

  （五）税费，老本唯一 、满2或满5不唯一、新本、继承税

    老本唯一（房本超过5年，业主唯一住房）的税费最低，只有1%契税。

    房本满2或满5不唯一的税费，契税、个人所得税费约2-3%。

    新本，房本不满2，税费高，约3-5%

    继承税，如果房子是从父母或继承方过户到业主名下的，再次交易时业主有20%个人所得税，老本唯一可免。

    六、流程

  选学校、选楼盘、二手房找中介、签买卖合同和居间合同、贷款预审批、交首付款、网签、过户、迁户口、交房、自住或出租。

  注意事项：学校选好，楼盘按需求选性价比高的房子（持续关注一段时间，找着急卖房价稍低者），找大点中介，打听清楚交易房产的产权情况，抵押承保问题、双方谈价格，确保买卖合同合法有效（买卖双方均到场签定不能代签不能少签），确保合同条款真实合理（关注房子描述情况、税费承担问题、迁户口交房事宜、首付问题、做到自己能承受）。