千禧年前后成立的房企都在风口，如“龙湖”，从重庆一不起眼的小公司，十来年间就做成了全国性知名大公司。
视野决定境界，境界决定未来。所以，决定房企未来的是其老板的视野，也决定着他的企业在哪个档次上。
档次是由项目或公司决策者的视野与思路决定的。我把与房地产运作“烹饪”模式相对应的房地产项目开发水准或级别，也分为相应的三个档次。
房地产企业的第一档次
这是少数有品牌、有实力的开发商。它们在适当环境下，针对适当地块条件，用“清蒸”方式来做项目开发运作。
它们把主要精力放在市场定位和产品品质打造上，并重视产品与服务的每一个细节。这是最高档次的地产做法。
案例：上海的汤臣一品项目。这个楼盘开发商追求的是一种境界。这样的项目，约占全国房地产项目的不足10%。
这种档次的项目，多是通过软销售的形式来实现项目营销目标的。
房地产企业的第二档次
这是一些大中型开发商，它们喜欢用“油焖”方式来做地产开发运作。
这个档次最典型的企业有恒大、龙湖、碧桂园、万达、万科及各大央企地产。
这类企业的项目，注重开盘，注重节奏，注重包装，注重广告推广，注重体验，注重服务和形象，注重客户积累。
这类档次企业的项目大约占全国地产市场的50%。
这种档次的项目，销售状态及形式，往往是通过波销售模式来完成操盘，或在资金回笼过程中呈现波销售的特征。
房地产企业的第三档次
处在第三档次的开发商或地产项目，基本都是用“爆炒”方式来开发运作项目的。
这类企业多为三四线城市的中小企业或民营企业，它们没有实力，没有文化，没有品牌，不谈价值或伪造所谓价值。
它们只谈销售率、资金回笼和利润最大化。它们约占全国市场的40%。
这种档次房企开发的楼盘，多数是通过硬销售的方式来实现资金回笼的。
摘自《地产正见——营销经理人手记》，作者：张正（微信fy228969718）
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