上次主要讲了日本房产的现状以及投资日本房产的优势与风险。本篇将你认识带来投资日本房产的 最少必要知识（Minimum Actionable Knowledge and Experience）。
日本房产投资那些事儿（下）
投资日本房产的“最少必要知识”
租售比
提到房产投资，我们耳熟能详的一个词就是—— 租售比 ，那么租售比这个词到底是什么意思呢？
租售比，其实就是房子 每月房租 与 房子总价 的比值。
这个简单的比值能够说明什么问题呢？
在假设保持现在房价和租金条件不变的情况下，完全收回投资成本所需的时间（月份）。
光说概念你可能没有直观印象，举个例子可能会更好理解一些，下面我就用我自己目前租住的房子来说明租售比这个概念：
目前我租住在上海闵行区外环高架内的一个小区内，2室1厅（双卧朝南）。从地理位置上看，离地铁1号线较近，附近有商圈，交通还算方便。附近也有几所中小学，但是否是学区房还未考证过。
地理位置
从某中介网站上的数据可以看出，类似的房子总价大概在 350w 左右；
某中介信息
而为目前支付的房租是 4300元／月；
由此可以得出：
租售比 ＝ 每月房租／房子总价＝4300/3500000≈1:814
也就是说，如果目前我买下这套房子进行投资，大概要租出814个月（大约68年）的时间才能收回房屋成本。
掐指一算，嗯～那会我快100岁了，收回成本干嘛呢？荣升“百岁老人”的我给自己买“小盒子”用？
盘纸图
盘纸图
上面这张图就是日本房产的 盘纸图 ，类似于我们国内房产中介门口张贴出来的房产信息（日本人将房产称之为”物件“），但日本的盘纸图所包含的信息要更加全面详细！
盘纸图详情知多少
盘纸图上，一般都会详细列出以下几种信息：
① 物件名称
② 物件总价
③ 物件详细信息（房屋具体地址、周边交通、面积、楼层户数、所建年份、管理费等）
④ 物件位置地形图
⑤ 物件表面收益率（房屋投资表面收益率）
⑥ 物件房型图
⑦ 物件周边生活、交通情况
在这张盘纸上，我们一定要重点关注的是 物件位置（交通是否方便） 、物件总价、 物件表面收益率、管理费以及所建年份。
表面收益率 与 实际收益率
顾名思义，就是投资这套房子表面上一年能获得的收益率，这个收益率并不能作为我们判断是否投资的主要依据。
拿我们常见的例子来说的话就是大家熟知的余额宝和理财通，它们往往会在明显的位置放出很高的年化收益率，但是你仔细算下来的话，可能实际收益率低得根本搬不上台面。
啰嗦了这么多，那这个指标到底是怎么计算出来的呢？
表面收益率 ＝ 年租金 ／ 房屋总价
说完了 表面收益率 ，我们再来看看和我们判断投资与否息息相关的 实际收益率。
刚才说到 表面收益率 可能十分好看，好似一位浓妆艳抹的“美人”，但素颜究竟美不美还要仔细观察；那 实际收益率 就是实打实的素颜“美女”了，如果“她”让你心动，你就可以真的“下手”啦！
实际收益率 ＝ [(每月租金 - 管理费 - 修缮基金) x 12 - 固定资产税] / 房屋总价
这是个看上去非常复杂的一个公式，但是不要怕，这些信息都能在 盘纸图 上找到。
往上翻翻找到那张 图中③ 的位置，这些信息每张 盘纸图 都必须要有！
建造年份（房龄）
盘纸房龄哪里找
上图中所圈出的位置就是 盘纸图 中列出建造年份的位置。可能有朋友会觉得奇怪：买房子为什么要关注建筑年份呢？
我们都知道日本是多地震国家，地震灾难对房子的损害不用多说，这也就对房屋建造质量提出了很高的要求。
1981年6月1日，日本国土交通省修正发布《新耐震基准法》，对于房屋抗震性提出了更为严格的新要求。
所以，1981年6月1日 这个时间点需要牢牢记住，只有在这个时间点之后建造的房屋才是符合《新耐震基准法》标准的房子，更加适合进行投资。
另外，在日本房屋出现问题是需要自己掏钱进行修缮维护的！根据日本国土交通省的规定：推荐建筑每12年进行一次大规模整修。 在 盘纸图 上也能找到相应信息，如果实在没找到可以联系中介询问相关事情，中介是有告知房东相关信息的义务的。
最后值得注意的一点是，关于房屋建筑年份 盘纸图 上可能不会直观显示出公元纪年，而是采用 “昭和” 、 “平成” 之类的纪年方式，这时就需要自行搜索计算出实际的公元纪年是否符合《新耐震基准法》要求的房子了。
投资路漫漫，学习无止境
以上就是投资日本房产的 “最少必要知识” ，我们再来梳理回顾有以下四点：
- 租售比
- 盘纸图
- 表面收益率 与 实际收益率
- 建造年份（房龄）
大家要知道光掌握这简单的四点是完全不能概括投资日本房产的全部内容的，这仅仅是冰山一角，大量的知识内容还需要大家不断学习、主动获取。
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这一系列内容也只是我在学习完 长投学堂 日本房产投资训练营 的复盘输出整理，更加详细的内容还是推荐大家去听课学习，那里有更佳专业的老师做答疑解惑。希望大家可以从这一系列文章中得到一些启发，生活处处存在“金子”，我们需要具备一双发现“金矿”的眼睛，这样才能跑赢印钞机，让我们的生活更加丰富多彩！
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