买房投资是赚差价还是赚收益

当我们想要学习投资时任何时间开始都不晚，包括现在，包括房地产投资。

2017年是房地产遭受严厉调控的又一个年，这一年住宅价格在犹豫犹豫中行走，一线城市甚至微跌，而2018年的市场可能更为严峻。在这样一个年份，我们还应该继续关注这个市场吗？那么答案取决于你的投资目的。

如果买房的目的是等待未来升值后出售并赚取差价，那么就需要预判未来的涨幅和所需周期，在当下时节，还有待观察。如果买房的目的是为了赚取现金收益，把资产当果树培养，每年有所收割，那么我们要做的无非是挑选好的树苗。

在房地产市场中投资住宅项目适合前者追求未来高增值的人群，商业项目包括商铺，公寓，办公楼适合后者追求现金流收益人群。今天将以公寓项目为例，总结一些应该关注的投资指标：

财务指标：

总价：尽量选择低总价。投资性公寓的总价必然不高的，一般来说总价控制在住宅总价的1/2或者1/3以内。如果总价偏高，反而影响投资性价比。同时公寓项目的单价不应超过当地住宅项目单价的一半。

首付：首付不应超过5成。即使能够全款支付也尽量选择贷款，一来贷款比例高等于变相提高投资实力，二来贷款能检验项目的安全性，同时首付越少，意味可获得杠杆愈大。

回报率：二手公寓（计算所有费用之后）回报率不低于5%，低于这个回报率，建议换项目，或者其他投资方式。一手公寓（计算所有费用之后）回报率不低于6-8%，有些人认为6%已经是好项目了，有些人认为8%以下都不是好项目。当然在算回报率的时候一定是越高越好。但是如果超过10%的话，就要警惕一下是不是有猫腻。

租售比：等同于回报率。一般我们可以通过租售比来检验我们买的“果树”将来能不能高产。一般来说合理的租售比即租金回报：销售总价在1:200到1:250之间。
5%的回报率对应240:1
6%的回报率对应200:1
8%的回报率对应150:1

每月租金>每月还贷：这是最重要的一条原则。并且检验一下在首付5成以下的情况下，每月租金应>每月还贷。

在以上条件都满足后，才有值得我们继续往下看项目的理由。

潜力指标：

选择城市：目前在主要1，2线城市好的项目比较少，3到4线比较多。因此在看这些项目机会时一定要关注城市潜力。尤其是3线以下城市，只有在环上海城市群，环北京城市群，环深圳城市群，或者几个价值洼地的重点城市才能列为考虑。考虑因素需要包括城市产业布局，人口数量及密度，人均收入及消费水平，与重点城市之间的交通，是否有地铁（非常重要）

选择地段：首选主城区，如果选择新城区，需要关注当地政府对于新城开发的规划力度，配套商圈，CBD，地铁线路规划。

选择位置：
1.  必须靠近当地城市主线地铁，能够有多线路交集那是最好的了。
2.  地铁上项目最佳，地铁距离300米以内次之，500米左右属于一般项目。与地铁距离800米以上项目不值得多关注。

配套设施：
1. 是否属于核心商圈的核心位置，与大型综合商业项目的步行距离不应超过5分钟
2. 是否与当地CBD，到甲级写字楼的距离步行5分钟内为佳，最好不要超过8分钟
3. 项目是否靠近当地地标
4. 到达城际高铁的开车路程不应超过30分钟

运营指标：
1. 公寓开发商是否为上市公司，如果属于当地中小型开发商，就需要适当抬高其他指标
2. 业主需要有可独立寻找租客的自由权
3. 该公寓是否有委托知名物业，托管分成一般在9:1，部分物业要求8:2
4. 如果选择托管，一般托管年限在尽量长的前提下，约定每年涨幅比例
5. 租金打款周期约定，合理周期为每3个月一次，部分物业周期为半年，如果打款周期为1年的一般属于非优质托管方式。

竞争力指标：
投资公寓的过程中可能会遇到一种情况，开发商为了制造高回报的假象，会在约定3-5年的托管期内补贴租金，使得租金回报看起来比较高，吸引购买者的同时又能提高总价。这种营销策略非常聪明，如果项目产品质量不够优势，很可能在购买几年之后发生租金大幅下跌，或者空置率高企的状况。

投资有风险，我们无法规避所有的风险，但是我们可以尽量去降低风险发生的概率。

购买投资型公寓真正的竞争考验是在前期约定的托管服务结束之后。因此应该在未来的角度来看当下。

了解外部竞争：了解周边市场租金情况，包括同类公寓的租金水平与同地段但面积大一倍的普通住宅租金水平，计算3-5年通胀后的租金水平与开发商约定的租金水平是否有较大的差距

了解对比同类项目在居住成本上的便捷性和使用成本，包括电费，物业费等等

了解内部竞争：即使同一个公寓项目，租金有可能会相差30%以上。因此在购买投资型公寓时需要考虑楼层，朝向，是否是loft以及同层公寓与电梯间的位置。

投资是赚差价还是赚收益，应该是仁者见仁，智者见智。但对于今天想要购买商业地产的投资者来说，请一定用赚长期收益的眼光来选择你的投资项目。