就目前国家投资政策来看总体城市化率在短时期内应不会超过65%。目前中国的城市化为58%，城镇人口8亿多，农村人口5.7亿。
按照国际标准70%的城市化率，还有很大的潜在城市化人口。但是，目前居住在农村的基本都是老弱病残，可城市化的比例太低；农村超过35岁的人，基本不具备城市化的可能，超过25周岁的比例也不大。目前农村生存压力极小，底层农民工，也不愿在城市居住。
城市化的主力是20周岁以下的人口，总体大概在3亿左右，农村大概1.2个亿。未来20年，1.2亿是可城市化人口的极限。
之前看央视 经济大讲堂 仇保兴的演讲，其实中国可能在城镇化超过60%后就基本接近一个低速缓慢上升阶段，前期的快速城镇化基本就结束了。未来的城镇化，也许不再是城镇大规模做加法，而是农村自然做减法。意思就是，目前农村留守的老年人在自然死亡后，农村自然消亡，城镇规模不变，但农村规模下降，从而提升城镇化比率。这样子的城镇化新阶段，看着城镇比率还在缓慢向着70%上升，但实际上将不再会为城镇带来大量的新增人口。出生率下降+农村转移人口断档，未来小城镇，县城可能真的会有好多会垮掉，不过超大中心城市还是维持的住。
例子，老家农村，周边住户以前记得是有十来户的，现在就剩两三户了，还都住的老人。空着的房子瓦片都掉一地，门上的锁都完全生锈了，不知道多久没人回来过了。原来的年轻人中年人早就进城了，但户口没迁，说是留着有地，以后说不定有好处，表面户口上还是农村，实际这些人早就事实上城镇化了。
房地产的三大支柱，长期看人口，2018年人口进入负增长，可城市化人口远低于预期；目前房价主要考信心支撑；人口下降，对房地产行业的信心是致命的打击。
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