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以下内容来自徐远的分享。
本节思维框架
- 发达国家的房价增速
- 房价增速的原因
- 房价增速公式的应用
- 总结
发达国家的房价增速
昨天的课程中，我给你澄清一个基本事实，就是中国的房价上涨并不特殊，而是符合全球房价上涨的一般规律。今天的课程，我就结合房价上张的一般现象，给你分析房价上涨的驱动因素。今天的课程最后，我会给你
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我们先来看一张图，这张图是我根据国际清算银行的数据做的，显示的是十四个主要发达国家的房价增长。国家包括美国、英国、德国、法国这些常见的欧美国家，以及亚洲的日本和大洋洲的澳大利亚、新西兰，时间是从1946年到2012年，房价增速是每年的平均数。
这张图里面有很多信息，我们来仔细看一下。首先你看一下谁的房价增速最快，毫不奇怪，你看到日本的增速达到每年10.3%，这在14个国家中最快的。每年10.3%，66年累积增长多少呢？增长600多倍。看到这个数，你就知道日本的房产泡沫是名副其实的。
你想想，这十几年中国房价涨了多少倍？也就十几倍，一线城市从七八千涨到七八万，二线城市从两三千涨到两三万，三四线城市从千把块钱涨到万把块钱。
所以，大概也就是十几倍，和日本涨的640多倍，远远不是一个数量级，很难拿现在的中国房价和日本1990年的泡沫比。
何况，这600多倍是日本从1946年到2012年的涨幅，日本的房产泡沫在1990年破灭以后，价格跌幅超过一半，所以到90年的时候房价更高，从1946年到1990年涨幅更高，少说也有1000多倍。这才是泡沫。十几倍的涨幅，很难说有泡沫的。
刚才说的是日本，日本外其他国家的涨幅也很快，比如法国、芬兰、澳大利亚、英国的涨幅也很高，英国的涨幅算起来也有90倍，法国更是高达500倍。这样看起来，中国的房价增幅，真的不是特别离谱。
那么美国呢？大家都知道，2007年美国因为房地产泡沫爆发了次贷危机，美国的房价涨幅是不是特别厉害，其实远远不是。
美国的平均涨速只有3.8%，66年累积只增长11.7倍，在发达国家里面算是很低的，比美国更低的只有德国和瑞士，在10倍和11倍的样子。
美国地广人稀，除了纽约、洛杉矶、芝加哥，很多城市并不大，人口总量也就百万级。因此全球范围看房价增速并不快。
只不过，金融危机之前那几年，美国房价增速猛了点，而且很多低收入的人买了房，房贷又通过复杂的金融工具扩散到整个金融系统，才爆发了次贷危机。
刚才我们说的是这些国家的累积房价增速，我们看到其实很多国家房价增速都很快，几百倍是正常现象。你可能觉得太快了，太奇怪了，不敢相信。
其实，二战以后，发达国家进入和平发展时期，经济增长很快，称为战后“黄金时期”。在这期间，房价不涨也很快。从战争结束的1945年到1980年左右，发达国家经历了一轮快速的房价上涨。据统计，在此期间，14个主要发达国家，包括美国、英国、德国、法国等主要大国的平均房价上涨了10倍左右，和我们2000年以来的涨幅差不多。
房价增速的原因
看清了这个基本事实，现在我们来分解一下，房价增速的可以归纳为哪些因素？
为了理解这个问题，我们在图上还同时显示了两个指标，房价增速之外，还显示了通货膨胀，用CPI表示，以及GDP增速，都是每年的平均数。
为什么要显示这两个数呢？这就和房价上涨的原因有关了。在发达国家，房价上涨的原因可以归结为两条，一个是收入增长，另一个是通货膨胀。
收入增长
先说收入增长，收入增长为什么会导致房价上涨呢？经济学上有个恩格尔定律，说的是随着收入的增加，人们在食品、服装等基本品的支出比例是下降的，在居住、旅行、文化娱乐等方面的支出比例是上升的。
简单说，也就是人们会把更多的钱用在房租和高端消费上。也就是说，房租的增速至少和收入的增速差不多。
如果人均收入增长1倍，房租也要增长1倍。进一步，长期看房价的增速和房租的增速是一样的的，房租增长一倍，房价也要增长一倍。
而且这个房价随着收入的增长而增长，不限于发达国家。发展中国家也一样的。比如说，印度目前还是个比较穷的国家，人均收入不到2000美元，相当于我们的1/4到1/5的样子。可是即便如此，近年来随着印度经济的起飞，房价也开始快速上涨。
2009~2016年，这七年中间，印度房价年均增速13%，7年涨了136%，翻了一倍还要多。你看，这么低的收入，只要经济起飞，不妨碍房价起飞的。
其他一些发展中国家，比如韩国、马来西亚、巴西、俄罗斯、南非等，在经济起飞的时候，房价也都是快速增长的，无一例外。所以说，这个房价随着收入的增长，是个普通现象，中国的现象也绝不特殊。
通货膨胀
刚才说的是第一个因素，收入增长，现在再来说第二个因素，通货膨胀，也就物价水平的上涨。
长期看，在过去六七十年的时间里，全球范围内都存在比较严重的通货膨胀。特别是1970年代，发达国家普通经历了严重的通胀，而且经济增长停滞，滞涨这个词就是这么来的。
那么问题来了，物价上涨，房租和房价要不要上涨，也是要上涨的。即便是实际收入不涨房租也要涨。这是因票子的变毛导致的物价水平的普遍上升。
而且大城市的房租增长还会比较快，为什么呢？因为大城市的位置有限，住房供应有限，增加起来比较难，所以，大城市的房租和房价涨得会快一些。
所以，现在我们来看一下数字。在刚才的图上，这些年发达国家的GDP年均增长多少，增长2.5%，不考虑人口的增长，人均收入的增速差不多也是这么多，用2.5%来计算。通货膨胀的速度是多少，是4.3%。这两个数字加起来，等于6.8%，这是通胀加经济增速的水平。
年均的房价增速是多少，是6.6%，这两个数组差不多。所以说，不考虑很多的细节因素，从长期看，房价增速约等于经济增速加上通货膨胀的速度。所以，不管从原理上，还是从经验证据上看，房价增速=经济增速+通胀增速，这个粗略的公式都说得过去。
房价增速公式的应用
说完了这个公式，我们来简单做两个简单的练习题。
第一道题，这个公式能解释中国过去20年的房价增速吗？答案是大致可以。过去20年，我们年均GDP增速9.5%左右，通货膨胀2.5左右，加起来12%。
房价每年增长12，6年翻一番，18年增长8倍，20年增长10倍左右。这恰好和过去20年的房价增长幅度差不多。从这个角度看，这个公式完全可以解释过去20年我国的房价增速并没有过头，符合一般的规律。
第二道题：我们用这个公司，来判断一下未来的房价增速应该有多少？假设未来10年我国的经济增速平均是4%，通货膨胀每年是2%，加起来每年的房价上涨就应该是6%。那么12年就会翻一番。
如果这样的话，十年后回头看，你会发现今天的房价很便宜，就像今天看十年前的房价很便宜一样。
总结
今天的内容概括成三句话：
第一句：过去六七十年，发达国家的房价经历了长期的上涨，每年增长6.6%，累积增长90多倍。
第二句：房价增长可以简单分解为GDP增长和通货膨胀，过去这些年发达国家的经济增长和通货膨胀加起来等于6.8%，和房价上涨几乎相等。
第三句：过去20年我们的房价上涨，也完全适用这个公式。
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