房屋转租后，原承租人拖欠租金的，转承租人权利如何保护？

一、租赁合同的概念及分类

根据《合同法》第212条的规定，租赁合同是当事人之间订立的，由一方当事人将财产交给另一方当事人使用、收益，另一方当事人支付费用的合同。在租赁合同中，将财产交给他人使用、收益，另一方当事人支付费用的合同。在租赁合同中，将财产交给他人使用、收益的当事人称为出租人，对财产进行使用、收益并支付费用的当事人称为承租人，被他人使用、收益的财产称为租赁物，承租人向出租人支付的费用称为租金。

北京德亮房产纠纷律师

租赁合同可依不同标准进行不同分类。根据当事人之间的关系，可以将租赁合同分为出租合同和转租合同。出租合同是租赁物的所有权人作为出租人与承租人签订的租赁合同，转租合同是出租合同中的承租人为将租赁物再出租而与第三人（“转承租人”或“次承租人”）签订的租赁合同。

在租赁合同中，出租人的基本权利是收取租金，基本义务是按合同约定将租赁物的使用权和收益权转移给承租人；承租人的基本权利是按合同约定对租赁物占有、使用和收益，基本义务时按时交纳租金。

二、出租合同与转租合同的关系

根据合同间的主从关系，可将合同分为主合同与从合同。所谓主合同，是指能够独立存在，不以其他合同为前提的合同；所谓从合同，是指不能独立存在，必须以其他合同的存在为前提的合同。出租合同与转租合同之间就是主从合同的关系，其中出租合同是主合同，转租合同是从合同。二者的主从关系主要表现在：首先，转租合同以出租合同的存在为前提，通过出租合同取得租赁物的占有、使用和收益的权利后，承租人才能与转租人签订转租合同；其次，转租合同的标的物与出租合同的标的物关系密切，承租人只能将出租合同中的租赁物的全部或一部分再出租，转租合同的标的物不可能超过出租合同标的物的范围；再次，转租合同的期限受到出租合同的期限的限制，除非出租人同意，转租合同的期限不能超过出租合同的剩余期限；最后，根据《城市房屋租赁管理办法》第31条的规定，出租合同变更、解除或终止时，转租合同也应随之变更、解除或终止。

三、出租合同遭遇欠租情形时对转承租人的权利的保护

如上所述，转租合同是出租合同的从合同，因此出租合同终止时，转租合同也应随之终止。但简单的适用该处理原则将有损转承租人的利益：在转租合同中，转承租人对租赁物享有适用和收益的权利，希望稳定行使该权利；由于出租合同是否终止完全取决于出租人与承租人的意思和行为，转承租人无从了解也无法控制，在出租合同终止导致转租合同自行终止时，转承租人将受到突然袭击，无辜丧失对租赁物的适用和收益权利；这将严重影响到转承租人的交易信心，危害交易安全和房地产市场秩序，不利于社会经济稳定发展。对此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第17条从实际出发，对租赁关系中主从合同的处理原则作了变通，规定因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，转承租人得以代承租人支付欠付租金和违约金，抗辩出租人的合同解除权。

换言之，由于从合同转承租人的代位介入，主合同出租人行使合同解除权的效力受到阻却，主合同不得被解除，从合同继续履行，从而在出租合同遭遇欠租情形时，既保护了出租人的权益，又避免了转承租人遭受无辜损害，有利于实现主从合同目的，维护交易安全与市场秩序。至于转承租人由于代位履行承租人义务而受到损失，依前述司法解释，可向承租人追偿。

综上，出租合同与转租合同是主合同与从合同的关系，原则上，出租合同变更、解除或终止的额，转租合同也随之相应变更、解除或终止。不过，在承租人拖欠租金的情形中，转租人得以代位承租人履行合同的义务，对抗出租人行使合同解除权，从而使出租合同与转租合同均继续履行；转承租人由此遭受的损失，可向承租人追偿。

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