猫叔小剧场
昨天，和闺蜜吃小龙虾。
闺蜜说，猫，现在公号都写棚改政策、住建部检查，你能不能也分析。
我正襟危坐回答，就不，我正在采访各个城市买房的粉丝，这个不比不咸不淡的解读政策更重要吗。
闺蜜：切~没见过把偷懒说的这么理直气壮的。
被说中心事，我羞愧的低下了头，吃掉两斤小龙虾。
以下，就是我花了五天时间，找了200个买房的粉丝做的采访总结。
01
废话不多说，直接上硬菜
坐标石家庄：我同学卖房，最高点中介建议150万成交，后来建议140万成交，结果2个月都没人来看房，后来实在缺钱就122万成交卖掉了。
坐标成都：我们挂卖了一个多月，不是降温，就差没冰冻了。
坐标东北：东北的房价就涨的很慢，省会以下大部分地级市是下跌的。
坐标河北三线小城市：新房价格9K，花了半年时间才卖出二手房6k，难死我了。
坐标廊坊：小区周边楼盘已经调低了10%的备案价，还要附赠车位。
坐标西安：楼市已经降温了，但是业主不知道，二手房降价频率变多。至于新房，开发商不会降价，但是他们会打折！（资深开发商老炮留言）
坐标上海：远郊惨淡，很多新盘无人问津。
坐标武汉：限价新房依然火爆，价格普遍降了几百块钱。二手房没降价，但是二手交易量减少，交易周期延长，不好卖了。
坐标福清：老师，4/5线小城市房价是不是坚持不住了，福清这边房价有所下降，现在置业天天打电话叫人买，以前是没房卖。
坐标济南：新房在涨，楼盘冷热不均，二手房阴跌。房子降价7万，110天了卖不出去。
坐标郑州：新房难抢。但是二手业主降价了好一点，不降价基本僵持几个月也卖不掉。
坐标沈阳：新房十分热，二手一直不热。
坐标环XA保定北小县城：新房二手都不热。
坐标杭州：G20以后，二手房房价远郊的房子翻了三倍，近郊的房子翻了一倍，市中心最贵的地方涨了70%左右。新房涨价50%，所以还有空间。但是二手房已经胶着。等下半年看低价楼盘如果清空，房价还会不会涨。个人不看好。
坐标昆明：冷热不均。一手房南边北边很热，东边西边不少楼盘开盘卖不完。二手房没降价，而且还在涨价，卖出时间半个月。南边楼盘区域好，开盘光；东边楼盘价格也不低，区域不好，卖不完，有楼盘还有特价房。目前二手房有惜售情况，但是相比上个月感觉最近客户稍少了一些。现在又是关键的节点，不知趋势会如何了。
PS：感谢接受采访的粉丝们，特别感谢公号杭州跑盘小王子、通货朋仗、徐三刀评楼市给出的粉丝信息以及楼市观察。你们都是猫叔的男神。
02
关于采访，我有几点要实话实说
1、在采访的200多人中，确实不全是说价格跌的，比如重庆买不上新房的大哥，我也帮不了你了。再比如惠州、中山，比如无锡宜兴、宁波、徐州、青岛等，都反映楼市行情火热。
2、在采访的过程中，采访者说楼市下跌的和楼市上涨的占比，结果是楼市下跌的占比多一些。这个出乎我的意料。因为除了燕郊这种个别腰斩的区域，几乎没有主流媒体做过真实房价行情的采访调研。
3、猫叔个人精力实在有限。采访者也是个人感知较多，不构成买房的决策和投资意见。如果仅凭别人两三句话，没有自己的主观判断，犹如高速奔跑、不握方向盘的汽车，迟早要出事。
4、采访中明显感觉环京楼市比较冷，中西部有冷的趋势，长三角和珠三角不限购地区、限购了的棚改地区都比较热。
6、本文重点在于讨论，哪些城市房价要下跌，并且给出具体的参考指标。欢迎大家多在留言处讨论。咱们集中力量干大事。
03
楼市下跌的具体信号
很多采访者其实不太懂得如何分析楼市情况，所以我在对话中详细的询问了房价要下跌的几个迹象。也拿出来给诸位铲屎官分享下。
1、二手房下跌、成交周期变长
价格涨跌是观察楼市最直接的一个指标。但是任何情况下，只有二手房价格最能反映真实的市场。
房子有消费和投资的双重属性。楼市热的时候，看房人多，房东想尽可能的卖出好价钱，所以会调高卖价；楼市不景气的时候，看房人很少，房东为了让房子好卖，不得不主动调低价格。所以，二手房的房价，完全是由市场直接决定的。价格是房东根据市场行情定价的。
这两年，非常多城市的二手房价格高于新房，向武汉、成都，最严重的时候，二手房要贵50%以上。凭什么二手房价格这么贵？卖家疯了吗？并没有。新房价格低，但是抢的人太多，你买不到。二手房价格高，但是可以买到。在畸形的牛市里，如果你想要流动性，那么必须老老实实割肉，支付高溢价。
所以，楼市涨了还是跌了，你直接去二手房中介店走一圈，问问L家小哥最近看房的人多不多，房东好不好还价，成交周期有多久就清楚了。猫叔的一个阿姨粉，坐标天津，去年10月份开始卖房，挂牌价格是全小区是最低的，但是年底依然没人买。直到18年三月份，房子才卖掉。花了差不多半年的时间（正常的买卖周期也就2-3个月）。可想那段时间天津市场确实在降温。
另外一个天津粉丝，今年年初挂的房子，一直没人买。在天津落户政策颁布当天，有好几个人过来看房，大家都没还价，有个土豪直接下了定金，全款买。
这两个例子，人证都在，你们可以直观对比下。
2、开发商死扛价格，但偷偷调低备案价、具体成交价打折、推出特价房、送车位等活动。
和二手房恰恰相反，新房是不管多少人排队摇号、开盘情况多么盛大，都不能反映真实的市场。尤其是现在，大部分城市新房有备案价管控，比二手房低太多。新房已经沦为套利工具，大家买房不仅为了住，更多为占便宜而已。
真实的新房市场，充满了烟幕弹。但是老司机们还是可以敏感的通过多方面观察分析出真实的市场情况。
在楼市降温的城市中，新房大部分会有如下表现：
新盘冷热不均，热门楼盘一房难求，位置差一点的卖不出去
大家关注点往往在几个热盘身上，但是离热盘不远的新盘，或者不是品牌开发商，或者地段不好等等，不容易被人注意。这个时候已经说明市场需求乏力了。想想前两年大牛市的时候，不管市区还是郊区，只要是有房源出来，都会被人抢光。
开发商推出特价房
市场刚刚转冷的时候，开发商会推出特价房源，拿出户型、位置不好的房源低价促销，来试探客户的反应，也方便补充现金流。
开发商不会降价，但是会打折哦亲
市场进一步转冷的时候，开发商是不会降价的，打死也不会降价的。降价你让之前业主怎么想？会不会砸售楼处？
但开发商也说了，虽然我们不会降价，但是会打折哦亲。廊坊开发商诉我，她们楼盘备案价已经偷偷调低了10%，还赠送车位、电器，但依然去化不理想。西安、济南、郑州等一些粉丝也告诉我，开发商虽然没有降价，但是实际价格已经给了优惠，美名其曰——公司周年庆打折促销。
维权的人又多了
我没有讲段子，我是认真的。大牛市的时候，无论房子多差，大家光顾着抢房，没人在意质量。我听合肥粉丝讲过一件事：合肥万科某楼盘出现质量问题，业主们团结一致公开维权，但背地里让亲朋好友抓紧买，结果该楼盘秒光了……光了……了。
再比如可爱的成都人民，绿地面积小了要维权，外立面不好看要维权，瓷砖有个裂缝都要维权，出了名的难搞。但是17年没听过几个维权的事情，大家都忙着摇号去了。如今，挑剔的成都人民又回来了，继续发动维权。这说明什么？市场冷了，不关注价格关注质量了！
好了，文章已经写的差不多，猫叔又要去吃小龙虾了~
欢迎留言处继续留言，我会选择每个城市的代表留言放出来，给粉丝参考。
留言内容如下：
1、坐标城市，房价两年内上涨幅度
2、新房备案价是否调低、新房是否有特价房或者折扣
3、二手房价格下跌没有，成交周期多长
欢迎关注猫叔有点宅公众号。添加微信maoshuxxx，可以加入猫叔粉丝买房讨论群。
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