商品房预售制度调整，一个时代即将远去

一

于无声处听惊雷！

这堪称是十多年来，最大的房地产变革之一！

今天，据澎湃新闻报道，广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，并将于9月25曰上报住房城乡建设部。

商品房预售制度调整，一个时代即将远去

换句话说，广东省正在酝酿取消商品房预售制度，将全面实施现房销售。 

熟悉中国国情的人都知道，中国推行一项重大政策，往往要提前试点，说白了，就是找一些地方先吃螃蟹、先试试水，看看水深水浅，能否过得去。如果过得去，后面大队人马可能就紧随而上了。

广东是一个大省，让广东先行先试，可以看出取消商品房预售制度，中央或许下了很大决心。

二

商品房预售制度，也称“卖楼花”，在国内已经实施了将近25年了。

说起来，“卖楼花”这一招，还是大陆向香港霍英东学的，这是港英时期，房地产商在资金不够的情况下，以信用为担保的一种融资手段。1994年，这一制度才由由香港传入内地，并逐渐被广泛运用。

25年来，“卖楼花”这项制度，给缓解房地产企业资金困难、增加住房供应，起到了积极作用。但从现在看，这项制度的弊端也在逐渐显现。

一方面，商品房预售制度，加剧房地产企业高杠杆、高周转的运营模式，放大了金融风险。

商品房预售，说到底是一种金融制度，是一种变相的加杠杆。你想，其实玩房地产开发就是玩资金，原则上来说，滚动的越快，收益越高。

表面看起来，房地产企业用少量的资金，撬动居民贷款，滚动价值很大的楼盘，这是一本万利的收益。

但是，换个角度想想，老百姓买楼花的钱，从哪里来？相当一部分也是银行。这样，这个杠杆越抬越高，资金量越绷越紧，如果房价一直上涨还好，哪天房价下跌了，这个绷得过紧的杠杆就可能断裂。

到那时，就可能出现房产商卷钱跑路，买房者血本无归，甚至引发金融风险。

另一方面，房子还没开工就已经卖出去了，也诱发了开发商的道德风险，导致不少房子质量不过关，甚至成了购房者的噩梦！

商品房预售了，等于产品还没生产出来，就已经有了买家，而且已经付钱了。这样，很多开发商对工程质量的把控就不那么在意，承建商更加是得过且过。反正都已经卖出去了，嫁出去的姑娘泼出去的水，更别说房子了。

于是乎，经常是业主被销售人员忽悠买房、一掷千金，收房时却发现房子一堆问题，与自己期望值相差甚远，却只能吃哑巴亏。这种事屡见不鲜。

别的不说了，就说前段时间碧桂园塌楼事件，就是上面这种“高杠杆、高周转、低质量”的注脚。

4月7日，广西崇左碧桂园项目二期一工地发生坍塌，致1死1伤；

6月24日，上海奉贤区碧桂园在建小区工地发生模架坍塌事故，致1死9伤；

7月2日，位于河南省安阳市中华路的碧桂园在建工地发生火灾；

7月19日，河南省淅川碧桂园工地发生火灾；而这一次的六安市碧桂园·城市之光工地事故则致6死多伤。

7月26日，金安区碧桂园·城市之光建筑工地发生一处围墙和活动板房坍塌，导致6人死亡、1人伤情危急、2人伤势较重。

碧桂园隔三差五闹出这些幺蛾子，一定程度上，都与这种商品房预售息息相关。

说白了，现在商品房预售制最大问题，就是将所有的资金风险都转嫁给了买房者。而要解决上面两个问题，最好的办法或是一手交钱一手交货，对于房地产来说，就是现房交易。

也许正是这些原因，才让国家下定决心，让广东先行先试，逐渐取消商品房预售制度，在降低楼市高杠杆的同时，也杜绝商品房预售制度带来的工程烂尾、违法违规销售等风险。

三

限售、限购、限贷、摇号、限企业购房……今天，广东省又来了狠狠打下了一个棍子：取消商品房预售制度。

无关乎，前段时间，很多房地产企业都在急吼吼地转型，毕竟春江水寒鸭先知啊。

当不少人还在加杠杆冲进楼市的时候，先知先觉的收割者正在从楼市里鱼贯而出。万科高调声称要“抛弃房地产”，恒大押注贾跃亭的FF新能源车，保利地产则拿掉了公司名称里的地产二字......

可以想见，如果真的取消商品房预售制度了，一大批转型慢、底子薄的房地产企业，估计将面临现金流断裂的危险，面临出局。

有人说，今年的房子，或是质量较差的房子；那么，过两年，我们或将买到质量最可靠的房子！

从一斑窥全豹，可以看到，国家去杠杆和调控房价的决心。在这种大背景下，国内房地产开发商或将出现一轮洗牌，一场浩浩荡荡楼市变革正拉开帷幕。

有人也许会说，市场对近期的负面消息“反应过度”，房地产是中国经济的“夜壶”，但一旦经济下行，关键时刻仍然会拿出来用的，甚至还是很多人始终相信，越调越涨是不变的“真理”，房价正在再等待下一轮的暴涨。

但这次真的不一样了。调控高压或将持续保持不变，请你保持警觉，尊重市场发展的客观规律。

毕竟，房子是用来住的，不是用来炒的。违背这个铁的法则，即使一时赚到了快钱，但早晚是要赔回去的！

商品房预售制度调整，一个时代即将远去