今天中午，全国楼市传来重磅消息，有媒体称监管部门正评估逐步取消商品房预售许可。而广东省已经酝酿取消预售制度，转为全面推行现房销售，并将于国庆节前（预计本月25日）将材料上报住建部，有关上报文件材料也被部分泄露出来：
从广东省住建厅拟于25日提交上报住房建设部的材料中可以看到，广东省住建厅是建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。
消息一出，A股房地产上市公司万科应声拉涨：
如果取消预售成真，这就意味着中国已实施25年的商品房预售制度面临调整，这次调整势必将会对国内房地产市场产生重大影响。
预售制度就是“卖楼花”
首先科普一下什么叫做商品房预售制度。
其实商品房预售俗名叫做“卖楼花”，这不是中国大陆房地产商的首创，是跟香港学来的，香港的“卖楼花”是霍英东首创的。
霍英东是香港的传奇人物，他祖籍广东番禺，生于香港。7岁丧父，12岁进香港皇仁英文书院，因抗日战争爆发而辍学，当过渡轮加煤工、机场苦力、修车学徒、铆工等。1992年11月至1996年11月任香港中华总商会会长，他在经商上的许多理念直到今天依然值得学习，尤其是他当时在地产经营上的“卖楼花”的创意。
1954年之前，香港楼宇买卖，都是以整幢做单位的，买固然不容易，卖出也有困难。霍英东觉得这种买卖方式可以改变，他深入分析了社会上对于房地产的需要，首创了预售分层楼花。霍英东先是研究将楼宇分层出售，然后把楼宇当成商品，开始印说明书，推销楼花。
这个改变很受欢迎，开售之日，门口排起队来，在当时来说，是前所未见的现象。
这两招看似简单，却令全世界的地产商都如饮醍醐，豁然开朗。
对买家而言，门槛之低，连月入二三百的工厂女工，也有买楼的可能了，只要先交一笔不太大的定金，就可以预购一个单元，等楼宇建成后补足余款，便可拥有自己的物业，大大减轻了买楼的经济压力；对卖家而言，用买家的预付款来盖楼，也减低了风险，资金回笼快了，回报率明显高了。
这是一个皆大欢喜的双赢结果。
现在回过头看，预付定金、分期付款这些经营手法，在商业社会，本属家常便饭，并无新意，就是霍英东当年开杂货店卖咸鱼豆豉时，也经常会向供货商付定金、找尾数，这几乎是每天必做的功课，可偏偏就是没有人想到把它移植到地产业来。
霍英东的“发明创造”，不是什么了不得的独门秘技，只不过是把卖咸鱼豆豉的手法，运用到卖楼上，用一项古老的法则，打破另一项古老的法则，竟然可以产生石破天惊的效果，不仅奠定了他在香港地产界的至尊地位，而且作为战后地产业最伟大的创举，在世界各国迅速传开了，实在是令人惊叹的奇迹。
后来经过市场不断调节、完善，从分层出售变为分单元出售；分期付款的首期，也降至总楼价的10%~20%。整个物业市场，一下子热闹起来了，连黄牛党也闻风出动，买了楼花以后，又转手卖给别人，从中图利。后来炒楼花的人愈来愈多，竟衍生出一个不大不小的“行业”。有人形容，“整个香港仿佛疯狂了似的，普罗大众卷进了房地产的旋风里”。“新楼盘开售的消息在报纸上一刊登，往往一天内就订购告罄”。
“卖楼花”好处多多
“卖楼花”对于买房者的好处自不必说，本来要一笔付清的现房买卖让很多中产阶级一下的群体“望楼兴叹”，但是“卖楼花”的方式出现之后只需要先交上一点点钱，等楼盘建成后再补足首付然后按揭贷款就能拥有自己的房产了。
对于房地产商来讲同样好处多多。
现售制度下开发商的融资成本非常高，而现有的楼市价格“红线”又被早早划定，房企只有在建筑质量上抠成本，楼盘品质难以保证。
中国目前繁荣的房地产经济和“卖楼花”的预售制度是分不开的，“卖楼花”的制度全面盘活了民间百姓的存款和资金，解决了开发商前期的资金来源，把早期中国有限的资金和资源能量无限放大，放大了能量和杠杆，发动企业、银行、百姓一起来为房地产建设作贡献，在改革开放初期，大部分开发商基本上都是靠着“卖楼花”空手套白狼的。
“卖楼花”弊病显现
任何事物都是尤其两面性，有好久必定有坏。
“卖楼花”的预售制度虽然给了开发商足够的开发资金，但是房子已经卖出去了，无法对开发商进行监管，很容易造成工程烂尾、违法违规销售、交易不公平等种种乱象，尽管相关部门几乎每年都会集中打击违法违规行为，并不断加大查处力度，然而有损买方的行为屡禁不止，买房人也往往处于弱势地位。
预售制度万恶的根源就在于完全不能保护购房者，购房者权益完全不受保护，原罪就是交房时购房者无法选择放弃和退出，放弃的代价太大，而开发商却没什么损失。
这两天华润和招商的大厦都被消费者给包围了，就是因为预售的房子承诺和交房的质量不符。
所以很多人认为，只要取消预售改为现售，购房者“所见即所得”，小区环境、生活配套、物业水准、建筑品质等环节，不再是写在纸上的东西，而是在买房过程中可以真切感受到的。
取消“卖楼花”对房地产影响几何
取消“卖楼花”，这是在释放一个信号：目前是一个行业洗牌的阶段，大鱼吃小鱼，同时还要避免烂尾楼出现的风险。
首先是民营开发商要倒霉，取消“卖楼花”这是房地产去杠杆的一部分，这是对开发商去杠杆的必然结果，这只是开始，后期还会有更严格的政策出来，从北京的公积金贷款政策改革就已经可见端倪。
从“卖楼花”改成现售以后，开发商无法获得无利息的资金了，只能使用自有资金或者选择银行高息贷款，所以资金成本会急剧增加，这就导致开发成本急剧增加，但是国企和央企等大房地产公司有贷款信用，所以私营房地产公司的贷款成本会越来越高，所以，这也正印证了我们之前《写在房价暴涨前：房价仅取决于供求关系》这篇文章中提到的观点：
民营开发商的日子将变得越发艰难。
逐步取消商品房预售制度，全面实施现售，这就是变相洗牌，和之前整顿二手房经纪公司是一个道理，之前还有一些地市出台政策，当地价达到最高限价的90%时，开发商拿地后必须实行现房销售。
这是逼着房地产开发商必须要现房销售，断了民营房地产开发商“卖楼花”的后路之后，就是逼着民营开发商退场，有实力的留下，没实力的滚蛋，谁有实力？无非是那些资金优势明显的国企和央企，说到底，是把房地产这块肉收归国企和央企进行利益再分配。
其实是购房者要倒霉。之前咱们“买楼花”，预先给了开发商一部分购房款，很大程度上帮开发商解决了资金压力，开发商会相应的给预售的客户的低价销售，目前这部分利益没有了，开发商自己承担了前期的资金压力，那么开发商就不会把这部分利益空间让渡给我们了。
换句话说，以后建房成本更高了，小房地产开发商破产，大型房地产开发形成商垄断定价权，这就会造成房源流动性紧张，再加上央妈不断的印钱放水，后续这都不用想，一定是房价高涨而且供不应求。
不过确实有好处，“卖楼花”被现房交易取代之后，所见即所得，所有的开发商面临着购房者的挑剔眼光，品质自然就上来了，这正印证了融创孙宏斌之前建设高端社区提高品质生活的提法，这样对客户来说花钱买的是高品质服务，让忽悠成为过去式。
简单来说就是对富人是好事情，以后房子是高价格高服务；但是同时还会造成另一个问题，刚需买不到期房。对穷人来说，买房更是一个遥不可及的梦了，穷人怎么办？租房子嘛，不是政策还在推共有产权房嘛，买不起你就去租嘛。
最后景辰只有一个建议，如果有好房源的期房，要斟酌一下速速入手了。
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